Zatížení nemovitosti věcným břemenem představuje v nejobecnějším pojetí omezení jejího vlastníka tak, že má povinnost ve prospěch oprávněného něco konat, něco strpět nebo se něčeho zdržet. V tuzemském zákonodárství jsou věcná břemena upravena Občanským zákoníkem (konkrétně v §15 a dalších), který poskytuje i jejich přesnou definici: „Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě.“ Občanský zákoník přitom nevyjmenovává taxativně jednotlivé druhy věcných břemen a záleží tak především na tom, jak se na podmínkách jednotlivých vztahů dohodnou povinný s oprávněným.
Jelikož mohou věcná břemena velmi výrazně ovlivnit hodnotu nemovitosti, je důležité se jejich případnou existencí při koupi nemovitosti zabývat. Věcná břemena vznikají ve většině případů na základě písemné smlouvy mezi povinným a oprávněným. Aby nabyla smlouva platnosti, je navíc nutné, aby byla zanesena do katastru nemovitostí. Zde tedy můžeme také v listu vlastnictví zjistit, zda je nemovitost, o níž se zajímáme, nějakým věcným břemenem zatížena. Na listu vlastnictví musíme rozlišovat dvě situace:
- v části B mohou (ale nemusejí) být zapsána věcná břemena, která jsou zřízena ve prospěch vlastníka evidované nemovitosti. Taková břemena většinou zvyšují hodnotu evidované nemovitosti, nebo mohou být dokonce nezbytně nutná pro její řádné využívání (například právo přístupu k nemovitosti přes cizí pozemek).
- v části C musí být zanesena věcná břemena, která představují pro vlastníka evidované nemovitosti omezení vlastnického práva (zapsána zde nemusejí být taková věcná břemena, která vznikají na základě zákona).
Konkrétní podmínky věcného břemena pak vždy nalezneme ve smlouvách, na které poznámky v části B nebo C odkazují, a které nám vydají k nahlédnutí či okopírování taktéž na katastrálním úřadě. Tyto smlouvy je rovněž nutné detailně prostudovat, protože jak již bylo řečeno výše, podmínky věcného břemena ponechává Občanský zákoník na volbě obou stran. Mezi nejčastější druhy věcných břemen patří například:
- právo bezplatného bydlení nebo právo bydlení za úplatu,
- právo užívání nebytového prostoru (zdarma nebo za úplatu),
- právo přechodu nebo přejezdu pozemku,
- právo veřejné cesty,
- právo užívání zastavěného pozemku,
- povinnost výplaty důchodu a další.
|
Chcete se o bydlení a jeho financování dozvědět víc? Pak navštivte sekce zabývající se HYPOTÉKAMI a STAVEBNÍM SPOŘENÍM |
Je logické, že většina z těchto věcných břemen ovlivní nějakým způsobem hodnotu nemovitosti. Pokud například vlastníte stavební pozemek, ke kterému není přístup žádnou veřejnou cestou, bude pro vás mít věcné břemeno práva přístupu nebo přejezdu přes pozemek cenu zlata (o to více, pokud budete chtít čerpat ke stavbě domu na pozemku hypoteční úvěr, protože bez vzniku takového věcného břemena banka úvěr neposkytne). Naopak například právo čerpání vody ze studny na pozemku jiného vlastníka cenu takového pozemku výrazně neovlivní.
Ačkoli je ocenění nemovitosti a potažmo i věcného břemena práce pro znalce v oboru nemovitostí, velmi hrubou představu o hodnotě věcného břemene si můžeme udělat také sami. Nejčastěji můžeme vyjít z toho, že věcné břemeno ovlivňuje hodnotu nemovitostí prostřednictvím růstu nákladů nebo poklesu výnosů z nemovitosti. Není potom nic jednoduššího, než spočítat současnou hodnotu těchto peněžních toků a výsledek odpovídá hodnotě věcného břemena. Jinou, teoreticky použitelnou cestu ocenění, může představovat tzv. nákladová metoda. Ta přistupuje k věcnému břemeni jako k vadě nemovitosti a jeho hodnota je vyjádřena výší nákladů, které je nutno vynaložit k tomu, aby byla tato vada odstraněna. Kritickým bodem tohoto postupu je ovšem fakt, že se v mnoha případech bude povinný s oprávněným na zrušení věcného břemena jen velmi těžko dohadovat.
Kupovali jste někdy nemovitost s věcným břemenem? Byla její hodnota znatelně nižší než hodnota nemovitostí bez věcného břemena?
