Při pořizování nemovitosti se klient může spolehnout buď pouze na sebe nebo využít služeb realitní kanceláře. Realitní kancelář nezajišťuje pouze střet nabídky a poptávky (nutný předpoklad realizace koupě), ale je zodpovědná i za další úkony směřující k uzavření celého procesu převodu nemovitosti.
Za tyto služby si samozřejmě účtuje provizi, která se zpravidla pohybuje mezi čtyřmi a sedmi procenty z hodnoty nemovitosti. S ohledem na řádově vysoké hodnoty cen nemovitostí jde o poměrně vysoké částky a připočteme-li k nim i další poplatky nebo daně, tak dochází k podstatnému prodražování nemovitosti (na straně kupujícího) či naopak poklesu výnosu na straně prodávajícího.
Pustí-li se někdo do nákupu nebo prodeje nemovitosti na vlastní pěst a celou administrativou si projde sám, pak by se měl vyvarovat základních chyb. V čem se tedy nákup nemovitostí liší od nákupu jiných statků? Co jsou mýty a co je realita? Zaměřme se na někdy opomíjené, ale zásadní omyly.
Mýtus 1: Není zlato co se třpytí
Světové akciové trhy se minulý týden opět vrátily do červených čísel!
Někteří lidé se takzvaně hodí marod, protože potřebují opravit střechu na domě nebo si udělat pár fušek bokem. Jiní pracují, i když jsou opravdu nemocní.
Plněné bagety se hodně zlepšily. Přesto se jim dá ještě mnohé vytknout: špatná kombinace náplně, hodně majonézy, málo zeleniny a mizerné pečivo.
Kupující by si měl zejména ověřit, zda je prodávající jediným vlastníkem nemovitosti. Pokud by tomu tak nebylo, pak by byl nutný souhlas i dalších spoluvlastníků. Dalším na první pohled neviditelným problémem mohou být věcná břemena. Informace o nich také najdeme ve výpisu z katastru nemovitostí a jejich existence fakticky znamená omezení uživatelských práv vlastníka.
Může jít o velmi široký výčet situací (kupříkladu existence jediné přístupové cesty k sousedovi na tomto pozemku) a nemá smysl je tady všechny uvádět. Kupující by si měl ve svém vlastním zájmu ověřit, že nemovitost je takzvaně „čistá“ a neváznou na ní žádná omezení vlastníka. O výpis z katastru nemovitostí může požádat jakýkoli zájemce a jedinou podmínkou je zaplacení administrativního poplatku, na jehož základě vyhotoví pracovník úřadu zmiňovaný výpis.
Mýtus 2: Ve smlouvě se dohodnu s kupujícím na čemkoli; jde přeci o dohodu
U kupních smluv sice existuje velká míra volnosti (co se týče obsahu), avšak u nemovitostí je třeba počítat přinejmenším se zajištěním účasti notáře stvrzujícího podpisy obou smluvních stran. Obsah kupní smlouvy si sice smluvní strany mohou samy dohodnout, avšak alespoň jedno vyhotovení musí být opatřeno notářským ověřením.
Nezapomeňte nárokovat plnou státní podporu. |
Další součástí dokumentů přikládaných k návrhu na vklad nemovitosti patří znalecký posudek oceňující prodávanou nemovitost. Znalecký posudek by neměl být příliš starý (nejlépe ne starší než šest měsíců před vlastním aktem převodu). Jeho znění hraje klíčovou roli zejména při základu daně z převodu nemovitosti.
Máme-li minimálně jednu notářsky ověřenou smlouvu, další podepsané (nemusí ale mohou být také ověřené), znalecký posudek a nabývací titul vlastníka, pak můžeme směle vyrazit na katastr a podat návrh na vklad. Ten by měl obsahovat následující informace:
-
Označení katastrálního úřadu, v jehož působnosti se nachází předmětná nemovitost
-
Označení navrhovatelů
-
Oznámení, že strany žádají o převod vlastnického práva k nemovitosti a odkaz na přílohy
-
Podpisy navrhovatelů
Mýtus 3: Nemovitost se stává majetkem kupujícího okamžikem zaplacení kupní ceny
Zatímco u jakýchkoli jiných hmotných statků se stáváme vlastníky zaplacením kupní ceny, tak u nemovitostí tomu tak není. Platí zde dvě základní zásady:
1. Nezaplacení kupní ceny neznamená neplatnost právního úkonu a katastr převod na kupujícího bez ohledu na tento fakt provede
2. Naopak zaplacení kupní ceny neznamená automaticky převod vlastnického práva
Jak z této šlamastiky ven? Zaplatí-li kupující před nebo v okamžiku podání návrhu na vklad, tak riskuje, že k převodu nemusí dojít (příčin může být několik). Naopak v opačném případě, kdy kupující trvá na zaplacení kupní ceny ke dni vkladu jeho vlastnického práva, tak riskuje prodávající realizaci převodu doprovázeného absencí finančního toku v jeho prospěch.
Doporučit lze řešení takzvané notářské úschovy nebo vinkulovaného bankovního vkladu, kdy kupující skládá kupní cenu jednomu z těchto subjektů při podpisu smlouvy za podmínky, že prostředky budou prodávajícímu uvolněny až proti dokumentu potvrzujícím akt převodu (zápis kupujícího jako vlastníka katastrálním úřadem).
Mýtus 4: Daň z převodu nemovitostí lze snížit nízkou cenou v kupní smlouvě
Daň z převodu nemovitosti sice byla poslední novelou snížena z pěti na tři procenta, avšak stále jde v případě nemovitostí o hodně peněz. Základem daně z převodu nemovitostí je buď cena tržní (uvedená v kupní smlouvě) anebo cena odhadní, přičemž vždy se bere za základ ta, která je vyšší. Není tedy možné za účelem krácení daňové povinnosti napsat do smlouvy cenu nízkou s úmyslem krátit daň a zbytek si nechat vyplatit mimo smlouvu. Nejenže takové jednání může znamenat trestní odpovědnost, ale navíc by se v takovém případě brala jako rozhodující hodnota znaleckého posudku a ten by sloužil jako základ daně z převodu nemovitosti.
Jenom pro připomenutí se s poslední novelou daně z převodu nemovitosti i změnil a zpřísnil režim výběru této daně. Finanční úřad již neposílá prodávajícímu výměr, avšak ten je dnes povinen do třiceti dnů od doručení rozhodnutí o vkladu daň zaplatit sám.
Mýtus 5: Daň z příjmu se nemovitostí netýká
Sjednejte si stavební spoření, penzijní připojištění či důchodovou pojistku přes internet - ušetříte! Více ZDE |
Prodávající by si tyto lhůty osvobozující prodej nemovitosti od daně z příjmů ve svém vlastním zájmu pečlivě hlídat. Za základ daně slouží rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou nemovitosti a při existenci progresivní sazby daně z příjmu fyzických osob může poplatník velkou část výnosu ztratit v podobě zaplacené daně.
Šlápli jste vedle při prodeji nemovitosti? Narazili jste na nějaké neférové jednání? Chtěl vás někdo podvést? Těšíme se na vaše názory.