Koupíte-li nemovitost zatíženou hypotékou, ušetříte

Nemovitost zatížená hypotékou může být oproti ostatním nemovitostem v dané lokalitě trochu v nevýhodě. Některým potenciálním zájemcům o koupi se nelíbí, že na ní vázne zástavní právo, a mají obavy, zda to nepřinese zbytečné problémy. Díky těmto pochybám však může mít taková nemovitost zajímavou cenu.

Při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou se může využít tzv. převzetí dluhu

Vzhledem k tomu, že historie českého hypotečního bankovnictví je poměrně krátká, nejsou zde obchody se zadluženými rezidenčními nemovitostmi zatím příliš obvyklé. Jelikož však v současnosti velká část zájemců o bydlení využívá k financování bankovní úvěry, bude se pomalu zvyšovat i počet nemovitostí, na kterých vázne zástavní právo. Proto se v budoucnu zvýší i počet obchodů, jejichž předmětem bude nemovitost zatížená dluhem.

Protože jsou však tyto obchody zatím spíše něčím výjimečným, mohou mít někteří majitelé problém s prodejem a realizovaná cena je pak nižší než u podobné, ale nezadlužené nemovitosti. Jedná-li se navíc o nucený prodej při nesplácení úvěru, který musí být zrealizován rychle, cenu to může ještě více snížit.

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou

Pokud je nemovitost, která se bude prodávat, financována hypotečním úvěrem, má dlužník dvě možnosti. Buď úvěr jednorázově splatit, nebo jej přenést na nového majitele. Obě varianty mají své výhody a nevýhody, liší se především výší nákladů s tím spojených.

Jednorázové splacení úvěru

Nechce-li kupující financovat nemovitost úvěrem, nebo si chce sjednat nový, musí dosavadní dlužník stávající úvěr splatit. Pokud se jedná o úvěr od stavební spořitelny, většinou by ho to nemělo stát nic. Ovšem není už to tak zcela pravda, jelikož i stavební spořitelny si již v některých případech za tuto operaci nechávají zaplatit. Jedná-li se o hypotéku, mohou být náklady i dosti vysoké. Jednorázové splacení hypotečního úvěru bez poplatku je možné pouze po skončení sjednané doby fixace, kdy banka klientovi stanovuje novou úrokovou sazbu. Připadne-li splacení na jiný okamžik, musí klient zaplatit sankční poplatky. Čím delší doba zbývá do konce platnosti úrokové sazby, tím budou vyšší.

Jednorázové splacení se hodně prodraží u úvěrů s dlouhou fixací (pokud si klient předem nesjedná možnost provést mimořádnou splátku nebo pokud nejde o produkt, který mimořádné splácení umožňuje). Fixace na deset let či více by si měli sjednávat pouze klienti, kteří předpokládají, že v pořizovaném bytě setrvají dlouhou dobu. Nejsou vhodné například pro mladé lidi, kteří si pořizují „první bydlení“, nebo ty, kdo potřebují být mobilní a často se stěhují. Pokud se dlužník ocitne v situaci, kdy potřebuje byt prodat a předčasné splacení by bylo příliš drahé, může využít druhou možnost a prodat jej i s hypotékou. Jedná se o tzv. převzetí dluhu.

Převzetí dluhu

V tomto případě dochází k výměně osoby dlužníka. Předpokladem je, že ten, kdo si nemovitost kupuje, ji chce financovat úvěrem a souhlasí s tím, že existující dluh převezme a sám bude pokračovat v jeho splácení. Kupní cena je pak o výši tohoto dluhu snížena. Převzetí dluhu je možné provést u hypoték i u úvěrů ze stavebního spoření.

Výhodou je, že původní dlužník nebude muset bance platit výše uvedené sankce za předčasné splacení a nový dlužník si zase nebude muset sjednávat nový úvěr. Mimo jiné to pro něj znamená, že již nemusí předkládat nový odhad nemovitosti, jelikož zástava se z pohledu banky nemění. Navíc poplatek za převzetí dluhu je nižší než poplatek ze sjednání celé nové hypotéky. Často je jeho výše přibližně poloviční, ale není to pravidlem. (Například Wüstenrot stavební spořitelna si za převzetí dluhu třetí osobou účtuje pouze čtyři sta korun.) Banka však bude u nového dlužníka vždy zkoumat jeho bonitu, takže aby dala ke změně souhlas, musí být jeho příjmy na splácení dané hypotéky dostatečné.

Který způsob je výhodnější, záleží vždy na konkrétní situaci

Pokud dojde k převzetí dluhu, přebírá nový dlužník úvěr tak, jak je, s nezměněnými parametry. Až do refixace zůstává úroková sazba nezměněná, takže může být v daném okamžiku oproti aktuálním podmínkám na trhu mnohem výhodnější i nevýhodnější. Záleží na tom, k jakému vývoji tržních úrokových sazeb došlo. Pokud se zvýšily, bude stávající hypotéka výhodnější a navíc se nebudou muset bance platit ani poplatky za sjednání nové smlouvy ani sankce za předčasné umoření úvěru. Pokud však došlo k jejich výraznému poklesu, pak je třeba si spočítat, zda se nižší sazba nevyplatí i za cenu vyšších poplatků a nebude výhodnější hypotéka nová.

Co je převzetí dluhu (intercese)

Převzetí dluhu je definováno v občanském zákoníku v paragrafech 531 a 532:

§ 531
(1) Kdo se dohodne s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, jestliže k tomu dá věřitel souhlas. Souhlas věřitele lze dát buď původnímu dlužníku, nebo tomu, kdo dluh převzal.
(2) Kdo bez dohody s dlužníkem převezme dluh smlouvou s věřitelem, stane se dlužníkem vedle původního dlužníka.
(3) Smlouva o převzetí dluhu vyžaduje, aby byla uzavřena písemnou formou.
(4) Námitky, které má vůči věřiteli původní dlužník, může uplatnit i osoba, která dluh převzala.

§ 532
Obsah závazku se převzetím dluhu nemění, avšak zajištění dluhu poskytnuté třetími osobami trvá jen tehdy, jestliže tyto osoby souhlasí se změnou v osobě dlužníka.