Opravu v bytě řešte s vlastníkem ihned, jinak odpovídáte za škody

Bydlení v nájemním bytě má jednu výhodu. Případnou závadu nemusíte v řadě případů řešit a její odstranění ani platit. O to se musí postarat pronajímatel, tedy vlastník bytu. Pokud tak neučiní, můžete požadovat slevu na nájemném.

Ilustrační foto. | foto: Profimedia.cz

Vlastník bytu se musí postarat o zajištění oprav, které mu nájemce oznámí. Ovšem pozor, existují výjimky.

Drobné opravy zajišťuje a hradí nájemník

Nájemník totiž hradí veškeré drobné opravy, které v současnosti, resp. do konce letošního roku upravuje §5 nařízení vlády č. 285/1995 Sb. a náklady spojené s běžnou údržbou bytu, které upřesňuje §6 stejného nařízení.

Drobné opravy

Za drobné opravy jsou považovány opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je součástí bytu a ve vlastnictví pronajímatele. Jsou vymezeny buď věcně, nebo podle výše nákladu.

Věcné vymezení - např. opravy podlah, oken, dveří, výměny vypínačů, zásuvek, zvonků, uzavíracích kohoutů, opravy měřičů tepla a teplé vody a další.

Podle výše nákladu - další opravy, jestliže náklad na jednu nepřesáhne částku 300 korun.

§5 a §6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., jímž se provádí občanský zákoník, platí do 31.12.2009

V červnu letošního roku přijala vláda nové nařízení (č. 174/2009 Sb.), kterým se to dosavadní mění. Změny začnou platit k 1. lednu 2010.

Kromě upřesnění některých drobných oprav bude asi nejzajímavější novinkou zvýšení finančního limitu na jednu opravu z původních 300 korun na 500 korun. Nově se dále výslovně uvádí, že do limitu se nepočítají náklady spojené s dopravou. Takže například, pokud vám řemeslník za provedení drobné opravy v bytě naúčtuje za práci a materiál částku 450 korun a 1 000 korun za dopravu k vám, budete muset celou částku 1 450 korun uhradit ze svého.

Další novinkou, která by měla ochránit nájemníka, je zavedení limitu na drobné opravy. Nařízení vlády nově stanoví, že součet nákladů na drobné opravy nesmí v kalendářním roce přesáhnout částku 70 korun na m² podlahové plochy bytu. Do tohoto limitu se započítávají i nájemníkem zaplacené náklady na dopravu.

novela drobných oprav

S účinností k 1. 1. 2010 dochází k upřesnění okruhu definovaných drobných oprav.

Zároveň bude zvýšen finanční limit na jednu opravu na 500 korun. Do limitu nebudou počítány náklady spojené s dopravou.

Zavedení limitu na drobné opravy - součet nákladů na drobné opravy nesmí v kalendářním roce přesáhnout částku 70 korun na m² podlahové plochy bytu.

Nařízení vlády č. 174/2009 Sb.

Potřebu opravy neprodleně oznamte majiteli bytu

Pokud se vám v bytě stane nějaká závada, jejíž oprava již nespadá do kategorie drobných oprav, jste podle ustanovení § 692 občanského zákoníku povinni bez zbytečného odkladu pronajímateli oznámit potřebu provedení opravy. Zároveň mu musíte pochopitelně umožnit závadu odstranit. Pokud byste tak neučinili, odpovídáte ze případnou škodu.

Na základě vašeho upozornění je pronajímatel povinen závadu bránící řádnému užívání bytu odstranit. Pokud tak neučiní, můžete ho žalovat na odstranění závad, případně podle ustanovení § 691 občanského zákoníku po předchozím upozornění sami provést opravy ve vlastní režii a po pronajímateli pak požadovat zaplacení nákladů. Ovšem musíte tak učinit nejpozději do šesti měsíců od odstranění závady, jinak vaše právo na náhradu zaniká.

Oznámit vlastníkovi bytu potřebu opravy můžete dvěma způsoby. Abyste své povinnosti dostáli, stačí, když mu oznámíte, co je potřeba opravit. Doručujeme vám však své oznámení rozšířit o náležitosti podle ustanovení § 691 obč. zákoníku - tedy uvést přesné označení závady, přiměřenou lhůtu k jejímu odstranění a upozornění, že pokud vlastník závadu neodstraní, učiníte tak vy a po něm budete chtít zaplacení vynaložených nákladů.

Nečinnost pronajímatele vám může přinést slevu na nájemném

Pokud se pronajímatel nemá k odstranění vámi včas nahlášené závady, máte podle ustanovení § 698 obč. zákoníku právo požadovat přiměřenou slevu z nájemného. Toto právo opět musíte uplatnit výslovně a bez zbytečného odkladu do šesti měsíců od odstranění závady.

co dělat - závada nespadá do okruhu drobných oprav

1. Neprodleně oznamte pronajímateli potřebu provedení oprav

2. Pokud pronajímatel opravu nezajistí, nereaguje na vaše sdělení, můžete se obrátit na soud, případně odstranit závadu ve vlastní režii.

3. Po pronajímateli požadujte uhrazení nákladů nejpozději do 6 měsíců od odstranění závady. 

4. Pokud pronajímatel otálí s odstraněním závady, můžete požadovat slevu na nájemném. Svůj nárok uplatněte nejpozději do 6 měsíců od odstranění závady. 

Nesouhlasí-li pronajímatel s opravou, sežeňte si znalce

Může se vám stát, že po řádném nahlášení závady pronajímatel reaguje, že oprava není nutná. Pak je na vás, zda svému úsudku věříte natolik, abyste rovnou sáhli po žalobě na provedení opravy, nebo v návaznosti na ustanovení § 691 opravu provedli ve své režii a po pronajímateli vymáhali účelně vynaložené náklady.

Pokud si však nejste jisti, či jedná-li se o složitější závadu, doporučujeme vám konzultovat svou situaci se znalcem v příslušném oboru. V případě, že znalec opravu doporučí, nechte si vypracovat posudek a s ním se buď obraťte na soud, nebo jej opět předložte pronajímateli a pokuste se s ním dohodnout. Většinou pak pronajímatel na odstranění závady přistoupí a uhradí vám náklady i za zpracování znaleckého posudku.

Čtenář projevil přílišnou aktivitu

Na redakci iDNES.cz se k dané problematice obrátil náš čtenář Karel z Prahy, který bydlí v nájmu a v současné době řeší s pronajímatelem odstranění závady v bytě.

příběh čtenáře - padající dlaždice v koupelně a na záchodě

Čtenář Karel bydlí s rodinou v pronajatém bytě. Po celém obvodu koupelny i záchoda se jim začaly odchlipovat dlaždice. Nad vanou dokonce již některé odpadly. Karel závadu včas nahlásil pronajímateli, který do bytu poslal svého řemeslníka, aby zjistil rozsah škod a domluvil s nájemníkem odstranění závady včetně termínu.

Mezitím si ale Karel s manželkou zakoupili dlaždice podle svého vkusu, kterými by chtěli mít obě místnosti obložené. Domnívali se, že získají od vlastníka příspěvek na dlaždice alespoň v ceně, ve které by vlastník sám musel dlaždice dodat. Ten to však odmítl. Souhlasil pouze s provedením opravy na své náklady.

Od první návštěvy řemeslníka uplynulo již pět měsíců, nikdo se Karlovi neozval. V koupelně spadly další dlaždice a Karel neví, jak má situaci řešit.

Se situací Karla jsme seznámili Ondřeje Načeradského, právníka a vedoucího Občanské poradny v Praze na Jižním Městě a požádali ho o vyjádření.

Má nájemce nějaké možnosti příspěvku majitele bytu na již zakoupené dlaždice?
Nájemce zde projevil přílišnou iniciativu a zakoupil si dlaždice, ačkoliv jde o opravu, kterou měl provést pronajímatel. Pokud pronajímatel nepřistoupí na dohodu, neexistuje způsob jak ho donutit, aby na dlaždice přispěl.

Vzhledem k tomu, že dle popisu nejde o závadu bránící v řádném užívání, nemá nájemce možnost ani provést opravu samostatně a pak požadovat tu část ceny dlaždic, která odpovídá účelně vynaloženým nákladům.

Jak má pan Karel řešit situaci, kdy již pět měsíců čeká na provedení opravy?
U pana Karla lze nepochybně mluvit o tom, že jde o překročení přiměřené lhůty. Pronajímatele lze zažalovat na provedení opravy, jelikož opravu neprovedl v řádném termínu, či mu pro začátek podáním žaloby alespoň pohrozit.

Z praktického hlediska bych na prvním místě zvolil dopis, ve kterém upozorním pronajímatele na to, že na opravu čekám již pět měsíců a upozorním ho, že v případě neprovedení opravy během následujících 15 dnů začnu celou záležitost řešit soudně.

Dále bych uplatnil vůči pronajímateli právo na slevu na nájemném, jelikož odpadnutí několika dlaždic sice nájemce v užívání bytu podstatně neomezuje, ale můžeme již mluvit o delší době.