NÁZOR: Kam zamíří sazby hypoték. Budeme platit 2,4 nebo 10 procent?

Ceny bytů rostou do nebe, sazby hypoték jsou stále nízké a úvěry si lidé berou jak housky na krámě. Nic ale netrvá věčně. Ceny nemovitostí se zaseknou nebo dokonce začnou klesat, banky přestanou dávat hypotéky a sazby již poskytnutých úvěrů budou růst. Kam se sazby vydají? Odpovědi hledá ekonom Martin Mašát z Partners.

Martin Mašát | foto: Partners

Razantní růst cen bytů nepotvrzují jen realitní makléři, ale je vidět i na tvrdých statistických datech. Ať už je hlavním tahounem cen nedostatek bytů, módní nákup realit za účelem investice nebo nízké sazby hypotečních úvěrů, žádný z těchto důvodů nebude trvat věčně. Vzpomeňme na rok 2008, kdy se „něco“ stalo v Americe a u nás spadly ceny bytů o 15 až 20 %.

Sazby hypoték: raketová věda se znamínkem plus či minus

To, že sazby hypoték na konci roku klesly na minima, je důsledkem uvolněné politiky centrální banky v minulých letech. Úvahy o konkurenčních tlacích, dumpingu či neopakovatelných výhodách jsou pouhým kalením vody. Základním kamenem, od kterého se hypoteční sazby odvíjí, jsou výnosy státních dluhopisů na finančních trzích.

Na grafu níže je znázorněný vývoj výnosu pětiletých státních dluhopisů v porovnání s vývojem hypotečních sazeb. Je zřejmé, že sazby hypoték následují vývoj na dluhopisovém trhu.

Vývoj výnosu pětiletých státních dluhopisů v porovnání s vývojem hypotečních...

Za bezprecedentním poklesem hypotečních sazeb v posledních letech tedy nestály konkurenční tlaky nebo dobročinnost bank, ale především extrémní pokles výnosů státních dluhopisů, což je důsledek intervencí centrální banky.

Martin Mašát (1977)

  • Absolvoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Institut ekonomických studií na Univerzitě Karlově.
  • Je držitelem titulu CFA (Chartered Financial Analyst) udělovaného CFA Institutem v USA.
  • Na finančních trzích se pohybuje 13 let.
  • V Partners se věnuje řízení investičního procesu a obchodování s cennými papíry.
Martin Mašát, portfolio manažer Partners investiční společnosti

Otázka proto nezní, kam se vydají sazby hypoték, ale kam se vydají výnosy dluhopisů. Z grafu lze snadno vyčíst, že sazby hypoték se pohybují asi 1,5 až 2 % nad výnosem dluhopisů. Pokud výnosy dluhopisů půjdou výše, posunou se logicky výše i sazby hypoték.

Důvod je jasný. Proč by banka poskytovala úvěry po pár milionech, když si podobný výnos může zajistit nákupem státního dluhopisu se stejnou splatností. Přitom nemusí platit hypoteční aparát ani splňovat řadu limitů apod. Ona přirážka 1,5 až 2 % je cena za vynaloženou práci s vyřizováním jednotlivých hypoték. Například ve Švýcarsku silně záporné výnosy u státních dluhopisů dokonce dotáhly sazby hypoték do minusových hodnot! Ideální svět.

Kam dluh státu, tam sazby hypotéky

Zbývá určit, co se v nejbližších letech stane s dluhy státu. Díky intervencím drží skoro polovinu českého státního dluhu zahraniční vlastníci, kteří čekají, až koruna posílí – od dubna koruna posílila o 3,5 %. Poté státní dluhy nechají ležet a z koruny, respektive z dluhopisů, odejdou.

České banky a pojišťovny však nemají kapacitu, aby všechny dluhy mohly koupit, a tak budou chtít slevu, respektive vyšší výnos. ČNB navíc v nejbližších dvou letech předpovídá inflaci nad 2 %. Proč by výnos pětiletého státního dluhopisu měl být nula či dokonce pod nulou jako v roce 2016, když je inflace 2 % a dluhopis nikdo nechce?

Spočítejte si, která hypotéka je pro vás nejvýhodnější

Pokud se k tomu připočítají zpřísněná pravidla hypoték, které bankám dále zdražují jejich poskytování, vznikne jasná rovnice, že dobře již bylo. Výnosy dluhopisů se mohou relativně rychle vrátit k 1 % či spíše 2 % a sazby hypoték se pak pravděpodobně vyšplhají na 3 až 4 %.

Sazba 4 % není žádná tragédie

Strach z růstu hypotečních sazeb je sice mediálně vděčné téma, ale ve výsledku se nic strašného neděje. Za posledních 13 let (viz graf) byla průměrná sazba úvěrů někde kolem 4 %, takže nás nečeká nic výjimečného. Koncem tisíciletí byly sazby hypotečních úvěrů nad 10 % a někteří „šťastlivci“ platili úrok i 15 % ročně.

Čtěte také

Není potřeba se zbytečně stresovat, nová sazba se totiž uplatňuje až v okamžiku refixace. Všichni tedy mají dostatek času se na nové podmínky připravit – vyjednat lepší sazbu, splatit část hypotéky, prodat nemovitost, zvláště když všichni tvrdí, že jsou předražené, či změnit podmínky.

Růst sazby z excelentní úrovně kolem 2 % na dvojnásobek, tj. 4 %, znamená při dvoumilionovém úvěru a splatnosti 15 let zvýšení měsíční platby ani ne o 2 tisíce korun. Když si tuto částku navíc odečtete od daňové povinnosti, splátka se zvýší asi jen o 1 500 korun. Což není u někoho, kdo platí 13 000 korun, nic likvidačního. Kdo nevěří, ať do excelu běží.

Ve zkratce. Můžeme očekávat růst sazeb? Ano. Uvidíme sazby nad 3 či 4 %? Ano a relativně brzy. Je to tragédie? Nikoliv, je to normální stav. Kdo prohrál? Ti, kteří si chtěli vzít hypotéku nyní a neprojdou zpřísněnou regulací.

Autor:
  • Nejčtenější

Opustili původní profese a včelaří. Už mají 200 úlů a milionové obraty

16. března 2024

Ze svého koníčka udělali manželé Kölblovi rodinný byznys. Na Vysočině vybudovali medovou farmu a...

Jak financovat pobyt v lázních? Nenechte se odbýt, možná na něj máte nárok

15. března 2024

Premium Léčebný pobyt v lázních může pomoct s nejrůznějšími zdravotními neduhy. Na své si tam však přijdou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Půjčených 50 tisíc bratr nevrátil. Můžu ho žalovat, i když nemáme smlouvu?

13. března 2024

Premium Jsou tací, kteří říkají, že máme půjčovat jen tolik peněz, o kolik jsme ochotni přijít. Na druhou...

Zmapovali jsme, na co letos přispívají všechny zdravotní pojišťovny

15. března 2024

Všechny zdravotní pojišťovny se snaží motivovat klienty, aby pečovali o své zdraví a využívali i...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Čím je dlouhodobý investiční produkt výhodný i pro padesátníky?

19. března 2024

Jak už sám název napovídá, dlouhodobý investiční produkt (DIP) je primárně koncipován jako...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

Nemovitosti jsou jistota. Investovat se dá i s malým kapitálem

18. března 2024

Advertorial Pokud si chcete zafixovat vysoký výnos v době klesajících úrokových sazeb, není na co čekat. Do...

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Konec nadvlády programátorů. Pozic ubývá, na jednu se hlásí stále víc lidí

Premium Ochota firem splnit uchazečům skoro jakýkoli požadavek a velmi nízká konkurence. Tak by se ještě nedávno dala definovat...