Ať si již bereme jakýkoli úvěr, měli bychom si vždy důkladně spočítat, kolik nás vlastně půjčené peníze budou stát. Měli bychom se přitom rozhodně vyhnout tradičně používaným metodám součtu celkově zaplacených splátek, neboť tato suma má jen pramalou (ne-li žádnou) vypovídací hodnotu. Do nákladů na úvěr musíme započítat nejen zaplacené úroky, ale i nejrůznější poplatky a další vedlejší náklady s úvěrem spojené. Musíme zohlednit i hodnotu peněz v čase. Například tisíc korun zaplacených dnes na jednorázovém poplatku má přece zcela jinou hodnotu, než tisíc korun placených po stokorunách v příštích deseti letech.
U hypotečních úvěrů je nejlepším vyjádřením ceny půjčených peněz efektivní úroková míra. Oproti nominální úrokové míře zohledňuje i vedlejší náklady spojené s úvěrem a faktory, které náklady na půjčené peníze snižují. Těmi jsou v případě hypotéky zejména státní podpory v podobě státního finančního příspěvku a možnosti snížení daňového základu daně z příjmů o úroky zaplacené z hypotečního úvěru v daném období.
Efektivní úroková míra nám tedy říká, kolik za úvěr skutečně zaplatíme, a umožní nám porovnat i různé nabídky jednotlivých bank. Bohužel pro nás, zákazníky hypotečních bank, banky efektivní úrokovou míru u svých úvěrů nezveřejňují a vzhledem k obtížnosti výpočtu si ji většinou ani nespočítáme (tedy pokud nemáme po ruce finanční kalkulátor nebo alespoň MS Excel). Můžeme se tak obrátit třeba na finanční poradce, kteří by měli být schopni efektivní úrokovou míru spočítat.
Kolik nás tedy hypotéka stojí?
Hypoteční úvěr za úrokovou sazbu dvě, jedno, ale i nula procent není žádnou fikcí. Bankami nabízené nominální úrokové sazby se v současné době pohybují od tří a půl procenta u některých speciálních nabídek (kombinace s kapitálovým životním pojištěním, sazby vázané na PRIBOR apod.) až po standardně poskytovaných pět až sedm procent u klasických hypotečních úvěrů. Při přepočtu na efektivní úrokovou míru musíme vzít v úvahu, že tuto sazbu můžeme snížit v současné době o následující položky:
-
u každého hypotečního úvěru máme nárok na snížení daňového základu pro výpočet daně z příjmů o skutečně zaplacené úroky z hypotečního úvěru až do limitu 300 tisíc korun ročně,
-
za určitých podmínek můžeme odečíst od úrokové sazby dva procentní body – taková je výše úrokové dotace státní finanční podpory hypotečních úvěrů na starší nemovitosti pro žadatele mladší 36 let,
-
musíme zohlednit i míru inflace – drtivá většina hypoték je splácena pravidelně konstantními splátkami, jejichž reálná hodnota v čase s růstem cenové hladiny klesá. Například dnešní splátka hypotéky ve výši sedm tisíc korun bude totiž za dvacet let stejnou hodnotu, jako má dnes necelých čtyři a půl tisíce. Můžeme zde vynechat zohlednění případné změny výše splátek při změně úrokové sazby na konci období fixace, neboť se bude nejspíše jednat o nevýznamnou částku.
Efektivní úrokovou míru tedy spočteme pro dva hypotetické příklady.
|
Uvažujete o hypotečním úvěru? Srovnejte si nabídky jednotlivých bank v naší přehledné sekci hypoték! |
Řekněme, že dobře situovaná rodina chce stavět rodinný dům a k financování záměru jí chybí 1,5 milionu korun. Vzhledem k tomu, že požaduje co nejnižší měsíční zatížení, zvolí splatnost úvěru 30 let. Banka nabídne úrokovou sazbu 5,2 procenta ročně a k úvěru se nevztahuje státní finanční podpora, neboť bude použit na vznik nové bytové jednotky. Příjmy hlavního žadatele o hypotéku se pohybují v daňovém pásmu 32 procent. Jaká bude skutečná nákladovost úvěru vyjádřená efektivní úrokovou mírou?
Vývoj efektivní úrokové míry při zahrnutí jednotlivých položek Nominální roční úroková míra 5,2 % Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru 9 500 Kč 5,26 % Vedení úvěrového účtu měsíčně 110 Kč 5,38 % Další náklady spojené s úvěrem placené jednorázově na počátku splácení 10 000 Kč 5,44 % Státní finanční podpora 0 % 5,44 % Sazba zdanění příjmů 32 % 3,77 % 2,5 % 1,26 %
Položky ovlivňující efektivní úrokovou míru
Průměrná roční míra inflace
V druhém případě se dostaneme s efektivní úrokovou mírou ještě níže, neboť přiznáme žadatelům o hypoteční úvěr nárok na státní finanční podporu. Řekněme tedy, že si chtějí půjčit půl milionu korun na koupi staršího bytu, úroková sazba činí opět 5,2 % ročně a splatnost úvěru činí tentokrát 10 let (to je maximální doba, po kterou je dvouprocentní státní finanční podpora vyplácena). Příjmy žadatelů se pohybují v daňovém pásmu 25 %.
Vývoj efektivní úrokové míry při zahrnutí jednotlivých položek Nominální roční úroková míra 5,2 % Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru 9 500 Kč 5,62 % Vedení úvěrového účtu měsíčně 150 Kč 6,23 % Další náklady spojené s úvěrem placené jednorázově na počátku splácení 5 000 Kč 6,45 % Státní finanční podpora 2 % 4,47 % Sazba zdanění příjmů 25 % 3,61 % 2,5 % 1,11 %
Položky ovlivňující efektivní úrokovou míru
Průměrná roční míra inflace
Uvedené výpočty nejsou rozhodně reklamou hypotečním bankám. Pro ty jsou hypotéky velmi výhodným obchodem (dobré zajištění těchto úvěrů ústí ve velmi nízkou delikvenci – vždyť kdo by se nechal při nesplácení úvěru vystěhovat z domu na ulici). Spíše upozorňují na to, že peníze z hypotečního úvěru jsou opravdu velmi levnými penězi alespoň do té doby, dokud je bude podporovat stát.
Necháte si líbit úvěr za jedno procento ročně, nebo jsou podle vás hypotéky stále příliš drahé? Je podle vás lepší nakupovat nemovitost na úvěr i v případě, kdy si můžete dovolit koupi za hotové?
