O nemovitostech se mluví jako o investiční příležitosti, která je málo riziková, stabilní a v poslední době také velmi výnosná. Stává se tím pádem zajímavá pro konzervativní dlouhodobé investory, kterým poslouží jako dobrý doplněk při tvorbě široce diverzifikovaného portfolia. Ne každý potenciální investor, zajímající se o nákup nemovitostí však disponuje potřebným objemem peněžních prostředků, aby mohl investovat do realit přímo, nebo aby dokonce myslel na nějakou formu diverzifikace investicí do více nemovitostí najednou.
Realitní fondy se tak stávají jednou z možností, jež otevírá trh nemovitostí také drobným střadatelům a umožňuje podílet se na rostoucím trendu tohoto segmentu i těm, kteří nedisponují, nebo si jednoduše nemohou dovolit investovat několikamilionové částky. Alespoň tak to mělo vypadat po přijetí novely zákona o kolektivním investování, který vešel v platnost v květnu minulého roku.
Pan Hruška si uvědomuje nebezpečnost své záliby a chtěl by ochránit svou rodinu před finančními dopady v případě, že by si způsobil nějaké vážnější poškození zdraví.
V případě, že si třeba student chce přivydělat, poohlédne se po nějaké brigádě. Tento termín, podobně jako pojem brigádnická smlouva, zákoník práce nezná..
Patříte k těm, kteří se vysokotučným sýrům vyhýbají jako čert kříži? A v obchodech hledáte jen ty, které mají na obale "třicítku"? Pak byste měli vědět, že si někdy možná kupujete sýr mnohem tučnější.
Jaké však bylo rozčarování drobných investorů, když zjistili, že předkladatel zákona jim připravil pěknou „podpásovku“ ve formě minimálního investičního limitu ve výši 2 miliony korun. Společně s dalšími přidruženými nejasnostmi tak vznik nemovitostních podílových fondů prakticky nebyl možný a na novinky v této oblasti si musíme ještě počkat.
Novinky na obzoru
Jak se však zdá, v poslední době se blýská na lepší časy a v blízké době (řádově několika měsíců) by se retailoví investoři přeci jen mohli dočkat nápravy stávající situace a také novinek v oblasti realitních podílových fondů u nás. Začátkem září vláda schválila novelu zákona o kolektivním investování, na které se podíleli Ministerstvo financí, Komise pro cenné papíry, Unie investičních společností, Asociace pro kapitálový trh a Česká bankovní asociace. Po schválení v parlamentu a podepsání prezidentem by mohl nabýt platnosti začátkem příštího roku.
Zákon umožní investice do čtyř nových druhů speciálních fondů – cenných papírů, fondů fondů, nemovitostních a fondů kvalifikovaných investorů. Největší zájem samozřejmě budí fondy nemovitostní, jež bude možné nabízet i veřejně a minimální investiční limit si určí sám správce fondu. Tím nebude muset být výlučně investiční společnost, ale fond bude moci spravovat také společnost, která má zkušenosti s investováním do nemovitostí, případně mohou developerské společnosti spolupracovat s existujícími investičními společnostmi.
Jelikož jsou realitní fondy v určitých ohledech dosti specifickou třídou podílových fondů, budou se řídit osobitým provozním režimem. V zájmu vyšší ochrany investorů by měly podléhat podstatně podrobnější regulaci, minimální část portfolia obsažená v likvidních prostředcích bude tvořit 20 – 49 % majetku. Jelikož nemovitosti nejsou tak likvidní jako například akcie, nebo jiné druhy cenných papírů, bude prodloužena lhůta odkupu podílových listů z čtrnácti dnů možná až na půl roku. Fondy by pak měly nakupovat především nemovitosti s dlouhodobým výnosovým potenciálem, například z pronájmu (kancelářské prostory apod.).
Současné možnosti jsou omezené
I když u nás legislativa v současnosti prakticky nedovoluje zakládat fondy investující do realit, na trhu je několik zahraničních podílových fondů s povolením k činnosti v ČR. Tyto fondy však investují prostředky především do akcií společností působících na trhu s nemovitostmi a přímo do nemovitostí investují minimálně, nebo vůbec. Jejich výnosy v posledních letech však dokazují, že trh s nemovitostmi zažívá v poslední době velice úspěšné období.
|
Realitní podílové fondy v EUR | |||
|
Podílový fond/Index |
vstupní poplatek |
výkon |
výkon |
|
MSCI RealEstate Index |
- |
33,16% |
94,05% |
|
Erste-Sparinvest |
4,00 % |
38,41% |
106,5% |
|
Fortis Real Estate Europe |
n/a |
36,46% |
n/a |
|
Credit Suisse |
5,00 % |
33,62% |
97,02% |
|
AVIVA European Property |
6,00 % |
33,61% |
n/a |
Zdroj: Fondshop, statistika k 15.7.2005
Při tvorbě předpisů týkajících se realitních fondů se vycházelo z pravidel platných v Německu, kde jsou realitní fondy velmi populární a podobnou popularitu jim předpovídají také odborníci u nás. Právě německé realitní fondy jsou však také příkladem, že i investice do nemovitostí může v případě nepříznivého vývoje přinést výrazné ztráty.
I realitní fondy nesou riziko
Jeden příklad za všechny. Fond Deka-Immobilien Fond, spravovaný společností Deka Immobilien Investments, zaznamenal za rok 2003 výkonnost pouze 1,1 %, což bylo v té době hodně pod průměrnou výkonností, která tehdy činila kolem 6 % ročně. Důvodem bylo oslabení trhu s kancelářskými budovami v Německu, do kterých směřovala převážná část prostředků fondu. Investoři tak začali hromadně prodávat jeho podílové listy a za rok tak z fondu odteklo 1,6 mld. euro. Nízká likvidita nemovitostí v portfoliu fondu samozřejmě nedovolovala uspokojovat požadavky investorů a fond se tak dostal do značných problémů.
K tomu se ještě přidalo obvinění z korupce jednoho z šéfů obchodního oddělení a uzavření fondu nakonec zabránila až mateřská Deka Bank, která se rozhodla
 |
Chcete vědět, jak vydělat na "bezpečných" akciích? Čtěte ZDE |
Podobným situacím se u nás zákonodárci snaží předejít přísnější regulací. Reálné riziko však může představovat současná situace na nemovitostních trzích ve světě. V mnohých částech světa se podle odborníků začínají projevovat příznaky přehnaně nafouklé bubliny, jejíž splasknutí by mohlo mít na investory podobné důsledky, jako tomu bylo v případě Deka fondů v Německu.
Potenciální investoři by si měli v budoucnu dát velký pozor na to, v jaké lokalitě vybraný podílový fond bude investovat. V zemích jako jsou Španělsko, Nizozemí, Irsko, Velká Británie, Austrálie nebo USA zaznamenaly ceny nemovitostí rekordní růst, překračují v těchto zemích ve vztahu k příjmům dlouhodobé průměry o několik desítek procent, což jen podporuje teorii o nafouklé bublině. Podle odborníků napomáhají současnému stavu nízké úrokové sazby, které podněcují lidi půjčovat si na pořízení nemovitostí stále více peněz a ceny realit jsou tak šroubovány na přehnaně vysokou úroveň.
Jakmile ale situace dosáhne stadia, že lidé budou natolik zadluženi, že nebudou schopni půjčky splácet, může trh být zaplaven množstvím nesplacených zastavených nemovitostí. Jejich ceny půjdou strmě dolů, což bude znamenat ztrátu také pro investory ve fondech.
Mnohem zajímavější jsou dnes lokality jako země střední Evropy (ČR, Slovensko, Polsko, Maďarsko), nebo východoevropské země čekající na vstup do EU (Bulharsko, Rumunsko), kde růstu cen v současnosti brání nízká kupní síla obyvatelstva. Růstový potenciál v delším časovém horizontu mají nemovitosti v zemích jižní Evropy (Chorvatsko), nebo v exotické Číně.
Využijete i vy možnost investovat do nemovitostí prostřednictvím podílových fondů? Napište nám, budeme se těšit.
reklama
s nejefektivněji hospodařícím penzijním fondem na trhu.
