Zatímco se v poslední době horlivě diskutuje na téma vyplácení státní podpory za leden, tak Česká spořitelna poodkryla své záměry v oblasti hypoték během středeční tiskové konference. Od dubna letošního roku hodlá výrazně snížit úrokové sazby z hypoték.
Toto snížení souvisí s privatizačními závazky Erste Bank. Ta se zavázala, že jí kontrolovaná Česká spořitelna napumpuje miliardy korun do české ekonomiky formou zlevněných úvěrů, včetně hypoték, a investic. Segment bydlení navíc bude pro Českou spořitelnu jednou z klíčových oblastí. Její vlastník Erste Bank je na rakouském trhu v této oblasti hráčem číslo jedna, a tudíž lze očekávat, že si bude chtít tuto pozici vydobýt i na českém trhu, k čemuž by jí mohly vypomoci právě zlevněné úvěry. Není se čemu divit, neboť hypotéky v České republice navzdory velmi dynamickému rozvoji z loňského roku stále ještě skrývají velký růstový potenciál.
Na podporu hypoték by měla ČS vyčlenit 3 miliardy korun, kterými chce dotovat úvěry za 10 miliard Kč. Spořitelna naznačila, že by díky této dotaci mohla snížit úrokové sazby až o tři procentní body. Pro občany by to byla skvělá zpráva, neboť by byly hypotéky skoro zadarmo. Samozřejmě je třeba brát v úvahu souběžné působení státního příspěvku, který prozatím stále činí 4 procenta. Na kolik by taková hypotéka za těchto podmínek přišla uvádíme v následující tabulce:
Vstupní údaje:
- nový byt v pořizovací ceně jeden milión Kč
- úvěr 700 tisíc Kč
- doba splatnosti 10 let
- úroková sazba 9 % p.a.
- čtyřprocentní státní příspěvek
- vliv snížení úrokové sazby o tři procentní body díky zmiňované injekci od České spořitelny
| Výše měsíční splátky | Celkem zaplatíte | |
| HÚ za 9 % bez státní podpory | 8 869 Kč | 1 064 280 Kč |
| HÚ za 9 % se státní podporou 4 % | 7 490 Kč | 898 800 Kč |
| HÚ za 6 % (sazba snížená díky fin.injekci)bez st. podpory | 7 742 Kč | 929 040 Kč |
| HÚ se st. podporou 4 % navíc snížená díky fin.injekci | 6 328 Kč | 759 360 Kč |
Jak vyplývá z výše uvedené tabulky, tak by byl za těchto podmínek přímo hřích si hypotéku nevzít. Zaplatit za deset let při úvěru ve výši sedm set tisíc bance pouze 60 tisíc na úrocích, to by bylo skvělé.
Je ale reálné, aby Spořitelna snížila úrokové sazby skutečně o tři procentní body? Třímiliardová dotace by jí vystačila na deset let při dotování úvěrů za 10 miliard korun. Pokud by byla průměrná splatnost hypoték vyšší, muselo by dojít k úpravě úrokové sazby. To ale není hlavní problém. Nabízet úvěry za pět či šest procent by totiž mohlo zavánět dumpingem, neboť tak nízké úrokové sazby by nemohly pravděpodobně pokrýt náklady na získání prostředků použitých na hypotéky a správu hypoték. Hypotéky jsou financovány především prostřednictvím hypotečních zástavních listů, což jsou dluhopisy, které mohou vydávat pouze banky s povolením od České národní banky a souhlasu ministerstva financí.
Od běžných dluhopisů se hypoteční zástavní listy liší tím, že jejich jmenovitá hodnota (včetně úroků) musí být plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Díky tomu mají hypoteční zástavní listy charakter dlužních úpisů, jejichž emise je vázána na zástavní práva k nemovitostem, na které již byly poskytnuty hypotéky.
Držitel hypotečních zástavních listů čerpá během jeho doby splatnosti úroky a na jejím konci získává jmenovitou hodnotu. Úroková sazba je zpravidla stanovena jako pevná po celou dobu splatnosti a její hodnota je rozhodující při stanovení úrokových sazeb za hypotéky. Rozdíl mezi nimi je marží banky, která z ní financuje veškeré náklady na provoz (pro jednoduchost abstrahujeme od poplatků za přidělení a správu úvěru), tvoří rezervy na nedobytné pohledávky apod.
V současné době se výnosy z hypotečních zástavních listů pohybují kolem šesti procent a na tuto či o něco nižší úroveň by se úrokové sazby hypotéky od ČS dostaly v případě snížení úrokové sazby o tři procentní body. To by mohlo znamenat pro Spořitelnu ztrátový obchod, což by odpovídalo nekalosoutěžnímu jednání, neboť prodávat za cenu zřetelně nižší než činí náklady naše právní úprava nedovoluje. Proti tomu by se zcela určitě ohradila konkurence a byl by zajímavý spor na světě.
To je zřejmě jeden z hlavních důvodů, proč management Spořitelny ještě neučinil konečné rozhodnutí. Je pravděpodobnější, že dotace bude činit „pouhé“ dva procentní body, tj. 200 mil. Kč ročně při dotování úvěrů v hodnotě 10 miliard korun.
I tak to bude pro žadatele o hypotéku skvělá zpráva a levnější hypotéky nikdo jiný asi neposkytne. Za těchto podmínek ČS pravděpodobně ovládne trh a získá drtivou většinu nových klientů. I když si klient může fixovat úrokovou sazbu u ČS maximálně na pět let a pouze v tomto období je mu její výše garantována, přislíbená výše dotace při dvouprocentním snížení sazeb umožní Spořitelně dotovat úvěry po dobu 15-ti let, což je velmi slušné. Ať už Spořitelna zvolí jakoukoli formu uvolnění zmíněné dotace, určitě to pomůže rozhýbat trh s bydlením.
Co si myslíte o plánu ČS dramaticky snížit úrokové sazby? Bylo by takové snížení průchodné? Jak na to zareagují ostatní banky? Podělte se s námi o vaše názory.
 |
