Vlastní finanční zdroje
Před každou koupí musíme vědět, kolik vlastních peněz máme k dispozici, a při koupi bydlení tomu není jinak. Pro koupi bytu není nutno počítat pouze s vlastní hotovostí, kterou máme doma nebo na bankovním účtu, ale je možno použít i další majetek, který je možno prodat a pořídit si za něj dům či byt. Jestliže např. koupíme byt ve městě, kde budeme pracovat a naše děti tu budou chodit do školy, nebudeme již tak nutně potřebovat osobní automobil, který nám dnes slouží k dojíždění do práce. Můžeme ho prodat a peníze použít na koupi. Podobně můžeme projít celý svůj majetek a zvážit, jestli je pro nás důležitější než vlastní bydlení.
Nejčastěji se používá finanční majetek rodiny, který je uložen na bankovních účtech, ve stavebních spořitelnách, v podílových, investičních nebo penzijních fondech. Neměli bychom vynechat ani majetek, na který jsme již skoro zapomněli. To mohou být akcie z kuponové privatizace nebo peníze v kapitálovém životním pojištění. Nejprve však musíme zvážit, jestli je potřeba tyto peníze použít a jestli jejich získání (např. prodej podílových listů nebo výpověď vkladu) s sebou nepřináší nějaké ztráty.
Z určitého pohledu můžeme do vlastních prostředků počítat i ty prostředky, které si můžeme půjčit za „netržních“ podmínek. To jsou např. půjčky od blízkých známých nebo příbuzných, případně od zaměstnavatele, které je často možné získat bezúročně nebo s velice nízkým úrokem a které nemívají přesně určený splátkový kalendář. Jejich výhodou bývá to, že není potřeba je použít účelově, jako je tomu v případě stavebního spoření nebo hypotečního úvěru. Proto z nich můžeme platit první zálohy, které bývá nutné složit v termínech, kdy by nebylo možné stihnout vyřídit žádné jiné úvěry.
Známe-li objem vlastního majetku, můžeme přistoupit ke zjištění objemu měsíčních prostředků, které jsme schopni pravidelně spořit nebo splácet.
Výše měsíčního zatížení
Ke koupi vlastního bytu či rodinného domu často potřebujeme použít cizí prostředky, protože nemáme dostatek vlastních. Abychom věděli, kolik si můžeme půjčit, potřebujeme znát částku, kterou můžeme pravidelně měsíčně splácet.
Banky a stavební spořitelny zpravidla výši splátek klienta určují velmi jednoduchým způsobem. Vezmou jeho měsíční příjmy, od nich odečtou jeho životní náklady, které určují pomocí několikanásobku životního minima (např. 1,5násobku). Dále odečtou pravidelné měsíční výdaje, jako jsou např. splátky úvěrů, leasingové platby a podobně. Pak odečtou ještě určitou rezervu pro případy, že by příjem poklesl nebo že by se zvýšily životní náklady. Tím dostanou částku, která může klientovi měsíčně zbývat a kterou může splácet.
Dá se říci, že výše možných splátek je rozdíl příjmů a výdajů. Výše výdajů závisí na naší volbě. Výši životního minima můžeme v některých případech použít jako vodítko, ale může se stát, že budeme muset počítat s daleko vyššími výdaji.
Úvěry se budou splácet poměrně dlouho, v případě hypoték to může být i dvacet let. Když určujeme výši měsíční splátky, nesmíme počítat pouze s tím, co bylo (jako to dělají stavební spořitelny a hypoteční banky), ale i s tím, co bude. Musíme se snažit odhadnout naši situaci v budoucnu a podle toho na sebe vzít či nevzít dlouhodobý závazek.
Možnosti zajištění úvěrů
Instituce poskytující úvěry požadují zajištění svých pohledávek, a to zástavním právem k nemovitosti nebo pomocí ručitelů. Aby nás při žádosti o úvěr nepřekvapila otázka, čím budeme ručit, musíme se na ni připravit. Měli bychom s dostatečným časovým předstihem vědět, jestli můžeme někoho z příbuzných či známých požádat o to, aby nám dělal ručitele. Nejčastěji se k ručení používá ručitelského prohlášení rodičů nebo sourozenců, případně zástavní právo k nemovitosti příbuzných.
Znalost možností ručení nám ušetří čas s vyřizováním úvěrů, proto se této činnosti věnujme s dostatečným předstihem.
Podrobnější údaje o záměru
Měli bychom mít alespoň rámcovou představu o tom, co budeme kupovat: jestli to bude rodinný dům nebo byt v osobním vlastnictví, novostavba nebo starší nemovitost. Zde se většinou rozhodujeme podle ceny a podle svého zaměření a vkusu.
Cena výrazně závisí na tom, jestli se rozhodneme pro novou nebo pro starou nemovitost. Zároveň se bude lišit výše splátek úvěrů, protože k novým nemovitostem se pojí jisté státní podpory, které splácení úvěru zlevní.
Představa o ceně často není přesná. Chceme koupit co možná největší dům či byt, protože to bude investice možná na celý život. Na druhou stranu jsme omezeni vlastními možnostmi. Když známe dobře svoje finanční prostředky, které chceme pro koupi použít, a měsíční splátky, pak je možné určit cenu záměru. Právě tyto tři podmínky (cena, vlastní prostředky a měsíční zatížení) spolu úzce souvisejí. Když známe dva z nich, můžeme si dopočítat třetí.
O tom, jak přibližně určit výši záměru se dozvíte příští týden.
Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Finanční rizika
Psychologie, algoritmy a umělá inteligence na kap. trzích
Finanční matematika pro každého - 3. rozšířené vydání
