Bydlení za vlastní? Ne vždy nejlepší cesta

Způsobů, jak financovat pořízení bydlení, je několik, můžete například využít hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření. Ne každý je však ochoten vzít na sebe břemeno dlouhodobého závazku a splácet bance úvěr po dobu deseti či dvaceti let. Jistější na první pohled vypadá použít vlastní úspory. Jenže tento způsob vůbec nemusí být výhodný.

Podívejme se na několik praktických příkladů.

1. Případ: Právník

Právník postavil dům za 2,5 mil. Kč. Všechny peníze investoval z vlastního, nebral si ani korunu úvěrů. Půl roku po postavení domu si chtěl pořídit auto na leasing.

2. Případ: Podnikatel

Podnikatel zvažuje, zda použije vydělané peníze na koupi domu, nebo jestli si raději vezme hypoteční úvěr a ušetřené peníze použije v podnikání, kde je dokáže velice dobře zhodnotit (např. je investuje do otevření dalšího obchodu). Další možností je vzít si od banky úvěr na podnikání a z tohoto úvěru fi nancovat otevření dalšího obchodu.

3. Příklad: „Spekulant“

„Spekulant“ má 2 mil. Kč a chce koupit byt právě za tuto částku. Buď všechny peníze investuje do bytu a nebude mít žádné dluhy, ale ani žádné peníze pro investice na kapitálovém trhu, anebo za koupi bytu utratí jenom 1 mil. Kč a druhý si půjčí. Zbyde mu tak milion korun na investici do akcií a dluhopisů. Tyto peníze mu budou vydělávat a výnosy použije na splacení hypotečního úvěru.

4. Příklad: Mladí manželé

SPOČÍTEJTE SI:

Kolik vám stavební spoření přinese ZDE.

Mladí manželé použijí všechny svoje peníze při stavbě rodinného domu. Protože to nestačí, na zbytek si vezmou malou hypotéku. Uvažují tak, že budou mít malé úvěry, a tedy je rychle splatí. Po dostavbě domu nemají moc peněz na zařízení, a proto jim hodně dlouho trvá, než dům vybaví. Další možností je vzít si spotřebitelský úvěr na nábytek a další vybavení.

Co bychom lidem z jednotlivých případů poradili?

1. Právník si kupuje auto na leasing. Cena leasingu je určitě vyšší než cena hypotečního úvěru. Kdyby si vzal na dům hypoteční úvěr a ušetřil vlastní hotovost, mohl si auto koupit za svoje peníze a neplatit drahý leasing. Místo leasingu by splácel hypoteční úvěr, a navíc by si odečítal zaplacené úroky z daňového základu. Hypotéka by pro něj byla levnější. Úmyslně používáme slovo „levnější“ než „výhodnější“. Cena se dá vyjádřit (např. úrokovou sazbou). Výhodnost je subjektivní. Sám si musí zvážit, kolik starostí je spojeno s jakým úvěrem nebo kolik volnosti mu který úvěr nabízí.

2. I podnikatel by se měl rozhodovat podle ceny úvěrů. Určitě bude levnější vzít si hypoteční úvěr a na podnikání použít vlastní peníze než vlastní peníze použít na koupi domu a podnikání fi nancovat úvěrem od banky. Při rozhodování by neměl zapomenout na riziko investovaných peněz. Vlastní podnikání je jednou z nejrizikovějších investic (rizikovější než investice do obligačních nebo akciových fondů). Předpokládá, že investice se mnohonásobně vrátí, ale není to jisté. Také se může stát, že se nevrátí vůbec. Pak by bylo lepší se do tohoto podnikání nepouštět. Jaký výsledek bude mít, není jisté. Kdybychom ho znali dopředu, bylo by to hodně jednoduché. Přesto i tehdy by bylo dobré mít na paměti i pesimističtější scénáře.

Rostou ceny nemovitostí příliš rychle? Splaskne bublina na trhu s nemovitostmi? Více ZDE.

3. „Spekulant“ doufá, že mu investované peníze přinesou takový výnos, jaký stačí na pokrytí nákladů spojených s hypotékou. Dlouhodobý výnos akcií se pohybuje kolem 10 % ročně. Hypoteční úvěr bude mít úrokovou sazbu kolem 6 % ročně*. Po odečtení zaplacených úroků z daňového základu bude úrok ještě o něco nižší, někde kolem 4,5 % p.a. Rozdíl mezi výnosem z akcií a nákladem na úvěr je cca 5,5 % ročně. To při milionovém úvěru dává zisk 55 000 Kč v 1. roce. Vypadá to hezky, ale… Je potřeba počítat s určitým rizikem. Takto dobře to také nemusí dopadnout. Akcie opravdu dlouhodobě a v průměru vydělávaly kolem 10 % ročně, ale neznamená to, že vydělaly 10 % každý rok. Klidně se také může stát, že prodělají 30 % za rok. Navíc se z portfolia budou muset vybrat peníze na zaplacení splátek úvěru. Další rok může dojít k dalšímu poklesu a opět se budou muset vybrat peníze na splátky úvěru. Po 2 nebo po 3 letech z port folia zbyde tak málo peněz, že nám nestačí na splacení hypotéky a skončíme s velikou ztrátou. Spekulantovi se nedá jednoznačně doporučit, aby si bral úvěr a svoje peníze investoval. Tento postup by byl výdělečný, jenom kdyby mu přálo štěstí.

4. Mladí manželé jsou v podobné situaci jako právník. Budou si brát drahé úvěry (dražší než hypotéka), místo toho, aby si ponechali nějaké vlastní peníze v rezervě a na dům čerpali hypoteční úvěr. Jimi zvolené řešení je dražší.

Co zkoumat při rozhodování, kterou spořitelnu si vybrat? Jak si vybrat úvěr na bydlení? Čtěte ZDE.

Při rozhodování, jestli použít vlastní peníze, nebo hypoteční úvěr, hraje velice důležitou roli cena jednotlivých zdrojů. Hypoteční úvěr, platí to ale i pro úvěr ze stavebního spoření, patří k těm nejlevnějším, proto bychom se měli snažit využívat právě tento levný úvěr místo použití jiných (dražších) forem financování.

Cena je samozřejmě pouze jeden z parametrů, podle kterého se rozhodujeme. Často však patří k těm důležitým.  Budeme-li vědět, o kolik dražší je spotřebitelský úvěr nebo leasing než úvěr hypoteční, bude se nám lépe rozhodovat o použitých zdrojích. Kdyby právník nebo mladí manželé z našeho příkladu věděli, kolik prodělají, asi by se rozhodli jinak.

*Poznámka: V knize uváděné úrokové sazby hypoték v současnosti nejsou aktuální, průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů se dnes pohybuje kolem 5% p.a.

---

Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení - 3. rozšířené vydání" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Nemovitosti – vzory smluv a podání
Anglicko-český slovník pojišťovnictví

reklama