Investice do nemovitostí je širokou veřejností pokládána za bezpečnou, jistou a výnosnou. Tyto "mýty" podporují developeři a realitní makléři, jejichž hlavním cílem je prodat - a za co nejvyšší cenu. Otupeny byly až v minulém roce v souvislosti s růstem potíží na hypotečním a realitním trhu - přesto v myslích lidí zůstávají.
Skutečnost je taková, že na investici do nemovitosti je nutné pohlížet jako na kteroukoli jinou investici - z pohledu nákladů, návratnosti a ceny peněz. Má samozřejmě svá specifika, jako ostatně snad každá investiční příležitost. Pokud dnes koupíte nemovitost, nemusí vám přinášet pravidelné platby, které pokryjí veškeré náklady jejího pořízení a správy - pokud očekáváte, že vzroste její cena.
Náklady spojené s pronájmem nemovitosti nesouvisí pouze s jejím pořízením. V průběhu životnosti domu či bytu je potřeba pamatovat na opravy a udržování, rekonstrukce apod. Jinak po dvaceti letech sice zjistíte, že hypotéka na byt je splacena, ale že si rovnou můžete vzít novou na jeho opravu.
Odhlédněme nyní od možného výšení či snížení ceny bytů a nájemného v následujících letech. Podívejme se, které lokality se zdají být perspektivní na základě současných cen.
"Návratnost" nejdražších bytů
Realitní makléři s oblibou říkají: "Lokalita, lokalita, lokalita." Chtějí tím říci, že byty v dobrých lokalitách neztrácejí na ceně. To sice částečně potvrdily též únorové statistiky, které vykázaly růst průměrných cen bytů v Praze za poslední čtvrtletí v kladných číslech, když celkově na trhu docházelo spíše k poklesu, ale tato stabilita je vykoupena mnohem nižším výnosem.
Návratnost ceny bytů v nejdražších lokalitách
| Město | Cena bytu (v tis. Kč) |
Nájemné únor (v Kč) |
Počet nájmů do ceny bytu | Počet let do zaplacení ceny bytu |
| Praha | 3 205 | 11 084 | 289 | 24,1 |
| Brno | 2 170 | 8 704 | 249 | 20,8 |
| Beroun | 2 079 | 8 296 | 251 | 20,9 |
| Hradec Králové | 2 063 | 6 868 | 300 | 25,0 |
| Kladno | 2 001 | 8 432 | 237 | 19,8 |
| Karlovy Vary | 1 994 | 7 140 | 279 | 23,3 |
| Benešov | 1 975 | 8 432 | 234 | 19,5 |
| Mladá Boleslav | 1 794 | 8 364 | 214 | 17,9 |
| Plzeň | 1 791 | 7 276 | 246 | 20,5 |
| Pardubice | 1 764 | 7 140 | 247 | 20,6 |
| Zdroj: Institut regionálních informací; vlastní výpočty Hypoindex.cz | ||||
"Návratnost" nejlevnějších bytů
U opačného cenového pólu je situace zcela odlišná. Tam, kde návratnost u nejdražších bytů začíná (Mladá Boleslav, 17,9 roku), tam u nejlevnějších bytů končí (Prachatice, 17,3 roku). Důvod je prostý - zatímco rozdíly v cenách bytů jsou značné, rozdíly v nájemném tak velkých odchylek nedosahují.
Návratnost ceny bytů v nejlevnějších lokalitách
| Město | Cena bytu (v tis. Kč) |
Nájemné únor (v Kč) |
Počet nájmů do ceny bytu | Počet let do zaplacení ceny bytu |
| Most | 656 | 5 712 | 115 | 9,6 |
| Teplice | 694 | 5 712 | 121 | 10,1 |
| Chomutov | 730 | 5 644 | 129 | 10,8 |
| Semily | 816 | 4 216 | 194 | 16,1 |
| Bruntál | 902 | 4 420 | 204 | 17,0 |
| Děčín | 955 | 4 828 | 198 | 16,5 |
| Ústí nad Labem | 959 | 5 984 | 160 | 13,4 |
| Sokolov | 983 | 4 828 | 204 | 17,0 |
| Česká Lípa | 984 | 6 800 | 145 | 12,1 |
| Prachatice | 989 | 4 760 | 208 | 17,3 |
| Zdroj: Institut regionálních informací; vlastní výpočty Hypoindex.cz | ||||
S hypotékou nepronajímejte
Při zvažování investice je důležité počítat také s cenou peněz. Tu v případě investic do nemovitostí můžeme aproximovat úrokovou sazbou hypotéky. A chceme-li zahrnout alespoň určitým způsobem návratnost investice, můžeme při jisté dávce zjednodušení porovnávat nájemné se splátkou hypotéky.
Pro člověka, který chce koupit byt na hypotéku za účelem jeho pronájmu, není současné situace příliš optimistická. Pokud nenalezne podprůměrně drahý byt a nepronajme ho za nadprůměrný nájem, nemá příliš šancí ani na poplacení splátek hypotéky. Jedině u nejlevnějších lokalit by pomohlo prodloužení splatnosti na 30 let.
Stejně tak pro člověka, který si cenu peněz váží alespoň na úrovni současné úrokové sazby hypoték a chce dosáhnout návratnosti investice do 20 let, možnost investování do rezidenčních nemovitostí nejspíš příliš nezaujme. Samozřejmě, za současných podmínek. Pokud očekává další růst cen nemovitostí nebo nájemného, může se celá situace změnit.
Jediné, kam se vyplatí za současných podmínek a daných předpokladů investovat, jsou Most, Teplice a Chomutov. Navíc se vesměs jedná o lokality, kde v minulém roce docházelo k nejvyšším růstům cen nemovitostí i nájemného. Z minulého růstu sice nelze vyvozovat vývoj v budoucnosti, nízká hladina cen nemovitostí a zlepšující se životní podmínky hovoří ve prospěch dalšího růstu.
Riziko, na které se zapomíná...
Jedním z rizik, na která lidé velmi často zapomínají před investicí do nemovitostí, souvisí s nájemníky. Nájemníci přicházejí a odcházejí a je nutné v kalkulacích počítat s neobsazeností bytu. Navíc zdaleka ne všichni nájemníci platí nájemné včas a řádně - a byť lze dlužné nájemné vymáhat, úspěšnost nemusí být zdaleka stoprocentní.
Více informací a přehledných tabulek naleznete na Hypoindex.cz.
