Větší panelový byt na bydlení, menší jako investice na pronájem. Obojí na dobré adrese, pokud možno po rekonstrukci.
Tak se dají shrnout doporučení těm, kdo uvažují o koupi bytu v paneláku. Nejčastěji si je pořizují mladé rodiny jako startovací bydlení a poté se stěhují do větších cihlových bytů nebo do rodinných domů na vesnici v dosahu městské dopravy.
Ceny spadly o statisíce
Ceny těchto bytů v posledních dvou třech letech ve všech lokalitách klesaly v průměru o deset až dvacet procent ročně, přičemž mezi regiony byly poměrně velké rozdíly. Například v Liberci se cena průměrného třípokojového bytu snížila od roku 2008 z 1,9 milionu na 1,3 milionu korun. Až o čtvrtinu spadly ceny panelákového bydlení v Brně, ale třeba v Českých Budějovicích se snížily "jen" o deset, nejvýše o patnáct procent.
Teď už se nejspíš moc hýbat nebudou. "V průměru za celou republiku budou stagnovat. Jen ojediněle se dá očekávat mírný pokles cen, ale i ten se bude týkat spíš několika ulic než měst," míní Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality.
Kolik za něj dát
Ceny bytů v panelácích se samozřejmě hodně liší podle regionů – zatímco v Praze či v Brně není výjimkou cifra přesahující dva miliony korun za tři pokoje, v dalších krajských městech cena začíná na necelém milionu, a to i na dobré adrese.
Pomaleji klesají ceny bytů v atraktivních lokalitách, což v případě paneláků znamená především místa s dostatkem zeleně, blízkostí školek a škol a dobře dopravně dostupná.
Podívejte se, jak se měnila cena bytu v panelácích |
Nejvíce naopak padaly a dále padají ceny bytů v domech, které prošly celkovou rekonstrukcí, mají opravené stoupačky, novou střechu, fasádu a zateplení. "Je to reakce na zvýšení měsíčních poplatků kvůli čerpání úvěrů na tyto revitalizace," vysvětluje Hana Rybková z brněnské pobočky realitní kanceláře Sting. Podle ní se dá navíc čekat, že minimálně v tomto městě půjdou ceny větších bytů ještě dolů.
Zajímavým tipem pro ty, kdo mají peníze v hotovosti, je koupě družstevního panelového bytu – velká nabídka je například v Českých Budějovicích. Jejich cena je až o dvacet procent nižší ve srovnání s byty v osobním vlastnictví, náklady na bydlení jsou v nich podstatně menší a bytový fond je zachovalejší, udržovanější.
Kromě lokality samozřejmě hraje roli i stav bytu. "I nejlépe zrekonstruovaný byt v neopraveném, zanedbaném domě bude mít pravděpodobně nižší hodnotu než průměrně, ale trvale udržovaný byt v zachovalém domě, který již nevypadá jako panelák ze sedmdesátých let," říká Milan Roček z Hyposervisu.
Kupte a pronajímejte
Hlavní výhoda paneláku je jasná: byt v něm bývá mnohem levnější než podobně velký a situovaný byt cihlový. "Panelový byt k bydlení se vyplatí v atraktivních čtvrtích s dobrou občanskou vybaveností a pohodlnou dopravní dostupností. Naopak jako investici či komoditu k okamžitému zhodnocení peněz bych volil levné čtvrtě, kde se dá prodat se ziskem relativně rychle," doporučuje Miroslav Jonáš.
Také podle jihlavské makléřky Petry Keclíkové se na paneláku dá poměrně dobře vydělat, pokud člověk koupí byt v původním stavu na dobré adrese a pronajme ho. "Rekonstrukce panelového bytu se dá pořídit do 200 tisíc korun a investice se díky nízkému vstupu dá dostat rychleji zpět," soudí. Oslovení makléři se shodli, že k pronájmu se hodí zejména menší byty 1 + 1, maximálně 2 + 1, o které je na trhu největší zájem a s jejichž provozem nejsou spokojeny velké výdaje, což zásadně ovlivňuje výši výnosu z nájmu.
Může se hoditUvažujete o koupi bytu? Na Reality.iDNES.cz si z široké nabídky nemovitostí určitě vyberete. |
Panelový byt s přemrštěnou cenou, která se blíží bydlení v novostavbách, však dobrou investicí není. "Byty v panelácích byly stavěny na omezenou dobu a ta už je často překročena. Nové jsou komfortnější, náklady na údržbu jsou v nich nižší, mají parkování a tak dále," vyjmenovává Tomáš Duda z realitní kanceláře Professionals.
Zamává s cenami panelových bytů vyšší DPH? Spíš ne
Chystané zvýšení DPH od nového roku zvedne ceny nového bydlení, ale to se na panelácích nejspíše neodrazí. Už proto, že na mnoha místech převažuje nabídka nad poptávkou. Přesto se může stát, že v některých lokalitách se ceny mírně zvýší, jelikož se k panelovým bytům obrátí i lidé, kteří by jinak volili bydlení v cihle.
"Ceny cihlových bytů půjdou pravděpodobně kvůli vyšším cenám novostaveb trochu nahoru a dojde i na dostupné panelové byty. Ty po kompletní rekonstrukci můžou zaznamenat zvýšený zájem z důvodu finanční dostupnosti – takže se klidně může stát, že jejich cena mírně stoupne," míní Petra Keclíková. Osobně však sází spíše na to, že se zvýšená DPH v cenách novostaveb zase tolik neodrazí, protože developeři by pak měli problém je prodat.
