Čas i peníze ušetříte koupí nemovitosti zatížené hypotékou

Prodej nemovitostí zatížených hypotékou je zatím výjimečný. Může se však jednat o zajímavou investici. Vzhledem k tomu, že mnozí majitelé mají problémy nemovitost prodat, realizovaná cena je často nakonec nižší než cena podobné, ale nezadlužené nemovitosti.

Převzetí dluhu využijete při koupi nemovitosti s hypotékou. | foto: Profimedia.cz

Ten, kdo si pořizuje bydlení na hypotéku, ví, že jeho investice je zároveň mnohaletým závazkem, pro většinu i na desítky let. Celý svůj další život musí  tomuto závazku podřídit.

Ale co dělat, když se po pár letech změní jeho životní situace a zjistí, že dosavadní byt mu nevyhovuje? Nejdříve je třeba zvážit, zda je posledním a jediným možným řešením prodej bytu. Pokud ano, pak má majitel bytu zatíženého hypotékou na výběr z několika možností, jak tento prodej a především svůj stávající dluh řešit.

Situací, kdy je nutné prodat byt s hypotékou, může být několik

1. Rodina se rozrostla, stávající byt je jí malý a potřebuje větší - velmi časté u mladých v případě tzv. startovacích bytů.

2. Člověk dostane výhodnou nabídku zaměstnání mimo místo svého bydliště a musí řešit přestěhování.

3. Majitel bytu se dostane do tíživé finanční situace a nezvládá splácení hypotéky. Jediným řešením je byt prodat.

Bez souhlasu banky nemovitost s hypotékou neprodáte
V České republice se zatím nemovitosti s hypotékou ve velkém neprodávají, u většiny bank se jedná pouze o individuální případy. Nicméně vzhledem k tomu, že s ohledem na dobu, po kterou jsou již hypoteční úvěry poskytovány, lze očekávat postupný nárůst obchodování právě s těmito nemovitostmi.

Jak uvádí mluvčí České spořitelny Kristýna Havligerová: "Zájem o převzetí dluhu v případě hypoték v České spořitelně je, především u startovacích bytů. Klientům se rozrostla rodina, pořizují si větší bydlení a stávající byt prodají i s hypotékou."

Jste-li v situaci, kdy potřebujete svůj byt zatížený hypotečním břemenem prodat, je potřeba si uvědomit, že je nutné o svém úmyslu informovat banku, která vám na byt poskytla hypotéku.

Veškerá komunikace by měla probíhat mezi prodávajícím, bankou a kupujícím. S bankou se musíte domluvit o ukončení vašeho smluvního vztahu, a to buď splacením úvěru, nebo jeho převedením na kupujícího. Poté můžete již jednat o samotném prodeji, vyvázání nemovitosti a dalších nezbytných náležitostech.

Jednorázové předčasné splacení hypotéky
Máte kupce na svůj byt, ale on nemá zájem o převzetí hypotéky k němu vázané. Za byt zaplatí hotově nebo si chce sjednat novou hypotéku. Hypotéku je tedy nutné splatit předčasně.

V praxi celá transakce probíhá tak, že kupující složí na účet banky nebo do notářské zástavy dohodnutou částku za nákup nemovitosti. Prodávající z této částky zaplatí bance zbytek dluhu, což má za následek zánik zástavního práva v prospěch banky. Posledním krokem je již jen administrativní přepsání nemovitosti z prodávajícího na kupujícího bez zástavního břemene.

Jednorázové splacení hypotečního dluhu má velkou nevýhodu v sankčních poplatcích za předčasné splacení. Drahé to bude především pro ty, kteří si dopředu nesjednali možnost provedení mimořádné splátky, a pro ty, kteří mají u své hypotéky nastavenu dlouhou fixaci úrokové sazby.

Bez sankčních poplatků se vám v ideálním případě může podařit splatit hypotéku předčasně v den, kdy vyprší platnost nastavené fixace úrokové sazby.

pro jednoho Výhody, pro druhého nevýhody prodeje či koupě bytu s hypotékou

Cena - byt zatížený hypotékou bývá oproti jinému volnému bytu levnější. Někteří zájemci se mnohdy obávají zástavního práva, které se k němu váže.
Čas - vyřizování - při převzetí dluhu ušetříte hodně času oproti tomu, kdybyste si vyřizovali novou hypotéku 
Dokumentace k hypotéce - u většiny bank klient nemusí dokládat dokumentaci k nemovitosti, banky akceptují původní dokumentaci, včetně původního odhadu nemovitosti (případně jeho aktualizaci)
Poplatky - poplatky za převzetí dluhu jsou u většiny bank nižší než poplatky za vyřízení nové hypotéky
Úroky - vzhledem k tomu, že při převzetí dluhu přebírá kupující hypotéku i se všemi stávajícími parametry, může vydělat i na úrocích, které jsou nastaveny dle poslední dohodnuté fixace a mohou být podstatně nižší než  aktuální úroky.

Poplatek za převzetí dluhu hradí kupující
Každý, kdo prodává byt zatížený hypotékou, se bude snažit vyhnout vysokým nákladům za sankční poplatky v případě předčasného splacení. Nejvhodnější je v tomto případě prodat byt i s hypotékou, jedná se o tzv. převzetí dluhu. Prodejní cena bytu je snížena o nesplacenou část hypotéky, která dále přechází na kupujícího.

Kupující přebírá danou hypotéku se všemi nastavenými parametry, jako je délka splatnosti, původní úroková sazba, fixace úrokové sazby i nesplacená jistina. Nemůže se tedy stát, že by banka novému kupujícímu stanovila vyšší úrok nebo změnila dobu splatnosti či jiné další parametry hypotéky.

Banky u kupujícího, pro ně nového klienta, sledují především jeho bonitu, dostatečné příjmy na splácení hypotéky. Veškerá dokumentace k nemovitosti, která byla k původní hypotéce předána prodávajícímu, platí i pro dalšího klienta (kupujícího).

Banka	Nabízí možnost převzetí dluhu	Poplatek za převzetí dluhu (v Kč)	Sankční poplatek za předčasné splacení hypotéky (v Kč) mimo konec doby fixace
Česká spořitelna	ano	5 000	přistupují individuálně*
ČSOB	ano	0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3 000, max. 10 000	v případě ve smlouvě sjednané mimořádné splátky 1 % ze sjednané splátky, 5 % z výše mimořádné splátky za každý rok před koncem platnosti úrokové sazby
GE Money Bank	ano	5 000	5 % p. a. do konce úrokového období hypotéky z předčasně splacené jistiny
Hypoteční banka	ano	0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3 000, max. 10 000	5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby
Komerční banka	ano	2 000	max. 25 % z výše předčasně splacené jistiny úvěru**
LBBW	ne	--	2 % z předčasně splácené částky, min. 5 000
mBank	ne	--	bez poplatku
Poštovní spořitelna	ano	0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3 000, max. 10 000	5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby
UniCredit Bank	ano	5 000	min. 1 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok do data refixu úrokové sazby
Raiffeisenbank	ano	0,4 % ze zůstatku dluhu, min. 5 000, max. 10 000	10 % z předčasně splacené jistiny
Volksbank	ne	-- ***	0,25 % z předčasně splacené částky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace úrokové sazby
Wűstenrot hypoteční banka	ano	1 000	10 % ze splacené části úvěru
Poznámka: * v ČS mohou účtovat poplatek ve výši úrokového výnosu za dobu od přijetí mimořádné splátky do konce platnosti pevné úrokové sazby ** v KB konkrétní výši poplatku za předčasné splacení stanoví s ohledem na výši předčasné splátky, na počet dní zbývajících do konečné splatnosti úvěru, popř. do konce platnosti úrokové sazby, na cenu prostředků v době čerpání úvěru a v době předčasného splacení *** pokud kupující ve Volksbank koupí nemovitost zatíženou hypotékou, prodávající zaplatí předčasně hypotéku, kupující si vyřídí novou a zaplatí 0,75 % z výše úvěru, min. 6 000 korun, max. 25 000 korun Zdroj: banky

Sjednání nové hypotéky
V případě, že kupující nemá dostatek finančních prostředků na úhradu částky, která již byla splacena, může si u některých bank vyřídit novou hypotéku, z níž zaplatí původní hypotéku a zároveň uhradí prodávajícímu zbytek kupní ceny. Tato nová hypotéka však bude sjednána za aktuálních podmínek.

Druhou možností je převzetí původní hypotéky a na zbytek kupní ceny vyřízení hypotéky nové za aktuálních podmínek.

Novou hypotéku si musí sjednat i klient Volksbank, který bude kupovat nemovitost zatíženou hypotékou. Účelem nového hypotečního úvěru je splacení závazku stávajícího hypotečního úvěru za aktuální úrokové sazby a aktuálně platné poplatky.