1. Neznám termín konce fixace smlouvy
Termín, který je pro vás „závazný“, je datum uvedené s úvěrové smlouvě. „Často si totiž lidé myslí, že fixace úrokové sazby končí na výročí čerpání úvěru, ale to je omyl,“ upozorňuje manažerka Asociace hypotečních makléřů Petra Horáková Krištofová.
A znát přesné datum konce fixace je důležité i pro to, abyste se mohli začít včas zajímat o nabídky konkurence. Zkrátka, aby bylo na vše dost času. Když si nepohlídáte to správné datum, hrozí nepříjemné překvapení v podobě dopisu banky a minima času na refinancování.
2. Čekám na nabídku své banky
Ideální doba, kdy byste se měli začít pídit po tom, jaké sazby nabízejí ostatní banky, je jeden až dva měsíce před koncem fixace. „Dobrý hypoteční makléř stihne pro klienta refinancovat i za 14 dní, ale je to zbytečně ve stresu,“ říká Petra Horáková Krištofová.
3. Refinancuji ve velkém předstihu
Jako není dobře čekat na poslední chvíli, nevyplatí se ani refinancovat příliš brzy. „Pokud refinancujete příliš dlouho dopředu, například půl roku, riskujete, že sazby do té doby klesnou ještě více,“ upozorňuje ředitel společnosti Hypoasistent Pavel Bultas.
Refinancovat hodně dopředu se vyplatí jen v případě, kdy úrokové sazby dosáhnou svého dna a začnou růst, což ale není možné dopředu určit. Dobrým příkladem je poslední rok, kdy odborníci předpovídali úrokové dno prakticky každý měsíc a navzdory těmto předpovědím sazby stále klesají.
„Setkali jsme se už s případy, že klienti podepsali novou smlouvu dlouho dopředu, a protože se pád sazeb nezastavil, dostali pak od své staré banky výhodnější nabídku, než jakou jim nabídla refinancující banka,“ popisuje Pavel Bultas a uvádí příklad:
- Dnes je průměrná úroková sazba 2,44 procenta, před půl rokem to bylo 2,81 procenta. Pokud by se rozhodl klient vrátit ke své původní bance, musel by té nové zaplatit poplatek za to, že jejich hypotéku na refinancování nevyužil. Výše poplatku bývá kolem pěti procent, což u milionové hypotéky dělá slušných 50 tisíc korun. Touha po levnější hypotéce se tak může pořádně prodražit.
Vyřídit si dostatečně dopředu refinancování hypotéky a zafixovat si dobrou úrokovou sazbu včas se naopak vyplatí v momentě, kdy úrokové sazby začnou růst. To je ovšem rada drahá, to dopředu nikdo neví. Nicméně největší přehled o vývoji hypotečního trhu mají zkušení hypoteční makléři, kteří by měli dobrou radou pomoci takovou situaci zvládnout.
4. Nachytám se na reklamu
Určitě už jste se setkali s lákavou nabídkou hypotéky „od“ . A za předložkou následuje úžasné nízké číslo. Tento druh reklam míří i na refinancování, nachytat se tedy mohou i ti, kteří už hypotéku mají.
Není to sice přímo podvod, ale tyto supervýhodné nabídky v sobě skrývají další podmínky. Například nákup dalších placených produktů. Takže je třeba zachovat si chladnou hlavu, třeba se i poradit s odborníkem, který má přehled a dokáže takovou nabídku dobře poznat a posoudit, jestli je to skutečně to pravé právě pro vás.
- Příklad: V současné době je nejnižší sazba na nejoblíbenější pětiletou fixaci 1,69 procenta ročně. Podmínkou této krásné sazby je ovšem založení účtu v bance (účet je zdarma), používání kreditní karty banky (ta je sice také zdarma, ale je třeba ji využívat, takže kdo není přítelem plateb na dluh, měl by si dát pozor) a pojištění úvěru, což je právě ten další placený produkt. Pojistné se zde platí na pět let dopředu, dělá to tři procenta z výše úvěru. U milionové hypotéky tak zaplatíte navíc 30 tisíc korun. Můžete je uhradit z vlastních zdrojů, nebo si částku přičíst k výši úvěru, čímž však pojistné splácíte po celou dobu splatnosti hypotéky. Když nebudete chtít pojištění úvěru, bude sazba hypotéky o půl procenta vyšší. U milionové hypotéky na 30 let je pak měsíční splátka se sazbou „reklamní“ 3 543 korun a se sazbou 2,19 procenta bez pojištění 3 792 korun. Rozdíl tedy není nijak dramatický.
5. Nedám své bance poslední šanci
Dnes už je téměř pravidlem, že když předložíte své původní bance výhodnější nabídku od konkurence, bude se vás snažit udržet a nabídku vyrovná, nebo dokonce ještě vylepší. A bylo by chybou to alespoň nevyzkoušet.
„Zůstat se vyplatí už při rovnosti nabídek, protože v nové bance zaplatíte navíc poplatky za kolky na katastr nemovitostí na vklad nové zástavy a na výmaz staré zástavy (2 x 1 000 korun) a často i za vyčíslení zůstatku úvěru ve staré bance,“ radí Pavel Bultas. Navíc když zůstanete, ušetříte čas a nervy s novým papírováním.
První nabídka banky při změně fixace bývá i o půl procenta vyšší, než se ve finále podaří dojednat. Na milionové hypotéce to pak dělá úsporu pět tisíc korun ročně.
6. Nechám se přesvědčit k přechodu za každou cenu
A na druhou stranu se nenechte dotlačit k refinancování za každou cenu. „Může se také stát, že jakmile se začnete zajímat o jiné nabídky, natrefíte na konkurenčního bankéře či jiného hypotečního specialistu, který vám bude refinancování doslova vnucovat,“ upozorňuje Petra Horáková Krištofová. A na to také pozor.
Vždy je lepší před upsáním se nové bance domluvit se svou bankou, poukázat na konkurenční nabídky a vyjednat si akceptovatelné podmínky. „Refinancování má smysl jen tehdy, získáte-li tímto procesem adekvátní výhodu. Ta může být finanční, anebo třeba v podobě lepších služeb,“ dodává Petra Horáková Krištofová.
7. Nejsem spokojený, přesto zůstávám
Jestli se k vám nechová současná banka hezky, vyměňte ji. Zvláště jestli máte nějakou špatnou zkušenost, třeba s vámi banka nekomunikuje či stále ještě vyžaduje poplatky za vedení úvěrového účtu, nemá smysl zůstávat jen kvůli pohodlnosti.
„Na druhou stranu, pokud se klient sám nechová k bance hezky, nesplácí řádně svůj úvěr, nemůže čekat, že mu jeho banka a kvůli záznamům v bankovních registrech ani žádná jiná banka, nabídne dobré podmínky,“ upozorňuje Pavel Bultas.
8. Rozhodnu se na poslední chvíli
Pokud oznámíte své staré bance odchod příliš pozdě, nezbude vám nic jiného než zůstat. V úvěrové smlouvě totiž bývá termín, jak moc dopředu musíte své staré bance říct, že odcházíte. Obvykle to bývá 14 dnů, ale termín může být i delší. Důvod je nejenom administrativní, banky musí mít i čas na to, aby „nakoupily“ peníze, které klientovi „půjčí“ na další období.
Když oznámení o odchodu nestihnete, banka vám může naúčtovat poplatek za předčasné splacení úvěru, takže se může nakonec „handlování“ o nové sazbě vymstít.
Výši sankce máte uvedenou ve smlouvě. Každá banka si ji určuje sama a většinou je to určité procento z předčasné splátky. I když by v příštím roce mělo platit omezení - banka bude moci účtovat poplatek pouze ve výši skutečných nákladů s předčasným splacením hypotéky - pokuta se dnes může lehce vyšplhat do desetitisíců, obzvlášť v případě, že jste teprve na začátku splácení.
Refinancujte hypotéku s FINmarket.czPorovnejte si hypotéky online na FINmarket.cz. Průměrná roční úspora při refinancování je 23 562 Kč. Veškerou administrativu vyřídíme za Vás. |
