Uvolnění bytu není prodej
Velmi často dochází k vzájemnému zaměňování vlastního prodeje nemovitosti a uvolnění bytu. Možná se stalo právě vám, že nyní skončil vleklý spor vítězstvím restituenta a on vám nyní nabízí odstupné za uvolnění bytu. Máte to štěstí, že je kavalír a rádi se s takovým odstupným spokojíte. V porovnání s klasickým prodejem nemovitosti v tomto případě nedochází k převodu vlastnického práva, neboť vy k takovému bytu vlastnické právo nemáte. Finanční tok ovšem může mít podobný charakter jako v případě klasického prodeje na základě kupní smlouvy a s převodem vlastnického práva.
Příjem z prodeje i příjem ve formě odstupného mohou být za určitých okolností daňově osvobozeny. Zatímco u prodeje je rozhodujícím kritériem pro osvobození splnění časového testu (minimálně dva roky v něm musel mít vlastník bydliště), tak v případě příjmu v podobě odstupného jde o kombinaci dvou faktorů.
Klíčem k osvobození jsou opět bytové potřeby
Vše podstatné z hlediska možnosti osvobození příjmu plynoucího ve formě odstupného za uvolnění bytu v sobě ukrývá paragraf 4, odst.1, písm. u. K osvobození je třeba, aby poplatník použil odstupné na uspokojení bytové potřeby. To vypadá velmi benevolentně, nicméně poplatník je svázán ještě časovým testem. Poplatník je totiž povinen použít odstupné na uspokojení bytové potřeby nejpozději v následujícím roce po přijetí odstupného, popřípadě také v době jednoho roku před jejím obdržením. Nelze tedy s použitím odstupného nijak otálet, neboť v případě nedodržení tohoto časového testu by k osvobození daňové povinnosti nemohlo dojít. Za velmi zajímavé lze označit i možnost daňové kompenzace odstupného s již uspokojenými bytovými potřebami (opět ovšem pouze do jednoho roku před přijetím odstupného).
Co je z pohledu daní bytovou potřebou?
Po přečtení předcházejícího odstavce je tedy jasné, že k získání daňového osvobození je třeba uspokojit bytové potřeby. To je ovšem velmi vágní vysvětlení, pod kterým si může každý představit něco jiného. Nyní asi nezbývá než zjednodušený výčet bytových potřeb z pohledu zákona o daních z příjmů.
- Výstavba bytového domu, rodinného domu,bytu nebo změna stavby
- Koupě pozemku pokud na něm bude postavena stavba uvedená v předcházejícím bodě
- Koupě bytového domu, rodinného domu či bytu
- Splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu
- Údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v užívání
- Vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu
- Úhrada za převod členských práv a povinností družstva
- Splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb
Přestože se domnívám, že výše uvedené body jsou čtenáři poměrně jasné, tak snad pouze několik upřesnění. Obecně platí to, že finanční úřad se zaměřuje na spekulativní pořízení nemovitostí. Takové nemovitosti nenaplňují podstatu osvobození. Kupříkladu není možné nakoupit za odstupné pozemek pouze ke spekulativním účelům a uplatnit daňové osvobození. Takový nákup by byl daňově účinný pouze za předpokladu, že na tomto pozemku vyroste bytový či rodinný dům nebo byt.
Daňově osvobozující alternativou je také vynaložení odstupného na získání členského podílu v družstvu. Získání členských práv je tedy v daňové rovině rovnocennou alternativou pro osobní vlastnictví. Odstupné lze také použít na opravy bytu či rodinného domu. Poněkud méně výhodná je situace u splácení úvěrů použitých na bytové potřeby (hypotéky, stavební spoření). U nich je omezujícím faktorem právě časový test.
Vzhledem k dlouhodobosti těchto úvěrů není možné (s ohledem na zmiňovaný časový test) je uplatnit v plné výši. Představme si poplatníka, který v roce 2000 zahájil výstavbu rodinného domku financovaného hypotékou s patnáctiletou dobou splatnosti. V roce 2001 získal odstupné za uvolnění bytu a toto odstupné by chtěl daňově osvobodit. V takovém případě ovšem může využít pouze splátky placené hypotečné bance v roce 2000, 2001 a 2002 (rok před vyplacením odstupného, v běžném roce a v roce následujícím). To je poměrně nepříjemná situace, nicméně zákon je v tomto ohledu striktní. Rozhodující je finanční výdaj směřující na bytové potřeby během časového testu. Z hlediska daňové optimalizace by tedy bylo ideální, pokud by zmiňovaný poplatník mohl splatit část hypotéky (ideálně rovnou výši odstupného plynoucího z uvolnění bytu) během časového testu.
Jak postupovat vůči finančnímu úřadu?
Přestože komunikace s úředníky nebývá zrovna oblíbenou aktivitou, tak v případě inkasa odstupného bychom se mu neměli vyhýbat. Přijetí odstupného je totiž třeba ohlásit příslušnému správci daně do konce roku, v němž k němu došlo. Z hlediska logiky zákona patří odstupné do skupiny ostatních příjmů a v daňovém přiznání by tudíž mělo být v této skupině příjmů obsaženo. Pokud se poplatník rozhodne o realizaci bytových potřeb prostřednictvím přijatého odstupného, a tudíž daňové úspory, pak to bude muset správci daně doložit. Důkazním břemenem bývají uhrazené faktury dodavatelům za provedené práce splňující charakter bytových potřeb, kupní smlouva v případě prodeje apod.
A jak jste naložili s odstupným za uvolněný byt vy? Přiznali nebo nepřiznali? Těšíme se na vaše názory a zkušenosti s tímto problémem.
 |
Komerční prezentace: Teď máte na víc. Buřinka nabízí nejlevnější překlenovací úvěry na trhu, a to s roční úrokovou sazbou 4,95% již při naspoření pouze 20% cílové částky. Pozor: platí jen do 18. října 2002. |
