Rozvádím se s partnerem, máme společnou hypotéku na dům. Lze úvěr převést pouze na mne?
Úvěr je určitě možné převést na jednoho z manželů. Bude však nutné doložit rozsudek o rozvodu a vyrovnání mezi manžely. Dále bude nutné znovu prozkoumat bonitu žadatele. Pokud nebude postačovat, je možné najít si spoludlužníka, který žadateli bonitu posílí.
Přišel jsem o zaměstnání a momentálně nemám na splátky hypotéky, zabaví mi banka zastavenou nemovitost?
Nejdůležitější je vždy banku co nejdříve o této skutečnosti informovat. Banky mají snahu se s klientem domluvit, například na odkladu splátek až na tři až šest měsíců. Většinou je po tuto dobu možné splácet pouze úroky, zatímco splácení jistiny se odloží. Tuto možnost je dokonce možné zopakovat i několikrát v průběhu doby splatnosti úvěru.
Při žádosti o hypotéku jsme zastavovali dvě nemovitosti, protože nemovitost, kterou jsme kupovali, byla před rekonstrukcí a její cena nestačila. Je možné po rekonstrukci kupované nemovitosti druhou nemovitost z úvěru vyvázat?
Ano, například pokud již hodnota nemovitosti, kterou jste stavěl nebo zrekonstruoval, má dostatečnou „cenu obvyklou“, kterou stanoví vždy smluvní znalec banky, je možné druhou nemovitost vyvázat. Klient to může většinou učinit kdykoliv v průběhu splácení, nemusí čekat na konec fixace úrokové sazby. Banka vystaví dodatek k úvěrové smlouvě, ten bývá zpoplatněn (1000 až 2000 korun). Pokud však víte již při podpisu hypotečního úvěru, že nemovitost budete chtít vyvázat, a tuto skutečnost bance nahlásíte, nemusíte již za dodatek platit nic.
Když změním zaměstnání, musím bance znovu prokazovat své příjmy? Jak a po jaké době?
V případě, že již bezproblémově splácíte, není nutné bance znovu dokládat příjmy.
Skončila mi fixace a nová sazba, kterou mi banka nabídla, se mi nelíbí, co mohu udělat?
Nejdříve se můžete pokusit s bankou domluvit, zda by nešlo navrženou úrokovou sazbu ještě vylepšit. Pokud však banka trvá na svém, doporučuji poohlédnout se po nabídce jiných bank. V současné době si banky váží klientů, kteří splácejí bez problémů. Dokážou odpustit poplatek za zpracování úvěru, jsou schopny uznat i stávající odhad, v některých případech ani není nutné znovu dokládat příjem. Důležité však je mít čistý bankovní registr, tedy splácet bez upomínek.
Banka mi bez udání důvodu zamítla žádost o hypotéku, čím to může být?
Banka má právo vaši žádost odmítnout, nejčastější příčinou v tomto případě bývá problém se splácením dříve poskytnutých úvěrů, je možné, že máte záznam v bankovním registru. Svoji „bezdlužnost si můžete zjistit sami, tím, že pošlete žádost CBCB – Czech Banking Credit Burelu, které provozuje Bankovní registr klientských informací. Více informací na www.cbcb.cz.
Požádal jsem kamaráda, jestli by mi mohl spoluručit za hypotéku. Je možné jej v průběhu splácení hypotéky z tohoto ručení vyvázat? Za jakých podmínek?
V případě, že nemáte dostatečný příjem v okamžiku, kdy žádáte o hypotéku, musíte mít takzvaného spoludlužníka. Pokud se vaše příjmy změní k lepšímu, můžete kdykoliv v průběhu splácení banku znovu požádat o posouzení bonity a tím spoludlužníka vyvázat ze svého úvěru. Kamarád tím pádem není dále limitován žádným závazkem a může požádat o hypotéku sám.
Mám starší odhad nemovitosti, bude bance postačovat k žádosti o hypotéku, nebo musím mít nový?
Jestliže již máte jakýkoliv odhad, například od prodávajícího či od realitní kanceláře, vždy doporučuji jej bance předložit a zjistit, zda je pro ni přijatelný. Je možné, že jej banka zcela přijme nebo bude chtít pouze levnější dodatek. Předložený starší odhad posoudí smluvní znalec, který stanoví hodnotu nemovitosti, rozhodující pro banku.
Skončila mi pětiletá lhůta u stavebního spoření, chtěl bych naspořené peníze využít k částečnému splacení hypotéky. Musím počkat na ukončení doby fixace, nebo to mohu udělat hned?
Většinu změn lze dělat pouze v době, kdy končí fixace. Máte asi 30 dní, kdy můžete měnit parametry úvěru, například buď částečně splatit, zkrátit splatnost, změnit fixaci, zvýšit si měsíční splátku. V době, kdy končí fixace, vás banka sama kontaktuje a nabídne novou úrokovou sazbu pro další období fixace. Pokud byste chtěl dělat změny mimo fixaci, vždy zaplatíte sankci (10 až 25 % z předčasně splacené splátky nebo ušlé úroky do konce fixace).
HYPOTEČNÍ ÚVĚR SNÍŽÍ DANĚSlovníček
- Anuita – Splácíte stále stejně po celou dobu fixace úrokové sazby. Poměr splátky jistiny a úroků se však v průběhu splácení mění. Na začátku obsahuje splátka větší část úroků, ke konci je jich méně.
- Bonita, schopnost splácet – Banky chtějí být informovány o vašich příjmech, pravidelných výdajích i o rodinné situaci. Posuzují podle toho schopnost splácet půjčené peníze. Příjmy se uznávají podle potvrzení
od zaměstnavatele nebo podle daňového přiznání. Banky obvykle odmítají žadatele ve zkušební době nebo začínající podnikatele. - Daňové zvýhodnění – Zaplacené úroky si můžete odečíst od daňového základu. Nejde o celou splátku, jen o tu část, která je úrokem pro banku. Potvrzení posílá banka začátkem roku. Maximální výše, kterou lze odečíst, je 300 000 korun za rok.
- Fixace – Po dobu fixace je úroková sazba neměnná, po jejím uplynutí vám banka stanoví jinou. Čím kratší doba fixace, tím nižší úroková sazba a zároveň dřívější možnost mimořádné splátky hypotéky. Při delší fixaci je zase větší jistota, že se domluvené podmínky nebudou měnit.
- Mimořádná splátka – Poslat mimořádný vklad lze kdykoli, ale banka za to obvykle započítá penále, které může dosáhnout až desítek procent mimořádné splátky! Bez pokuty je splátka možná v době, kdy dochází ke změně fixace úrokové sazby nebo když je to předem domluveno ve smlouvě o hypotečním úvěru.
- Poplatky – Za zpracování úvěru platíte jednorázový poplatek, který se obvykle vejde do jednoho procenta půjčované částky a bývá omezen spodním i horním limitem. Pravidelně si banka strhává měsíční poplatek za vedení účtu. Jeho výše je okolo stokoruny, u dvacetileté hypotéky může dosáhnout 25 000 Kč.
- Splátka – Můžete si zvolit částku anuitní (stejná po celou dobu), degresivní (v čase klesá) nebo progresivní (v čase stoupá). Pokud zvolíte degresivní splátku, musíte mít vyšší příjem, celkově zaplatíte za půjčku na úrocích méně. Progresivní půjčka je vhodná pro toho, kdo počítá s vyššími příjmy v budoucnu, například na začátku kariéry. Nejprve budete mít nižší splátku, čímž vyhovíte požadavku na bonitu, celkově však zaplatíte na úrocích více peněz.
- Spoludlužník – Jsou-li vaše příjmy nedostatečné, můžete na posílení své bonity přizvat spoludlužníka. Ten je ve stejném postavení jako vy – je povinen platit všechny závazky vůči bance, pokud tak nečiníte vy sami. Spoludlužníka nelze zaměňovat s ručitelem, toho navíc banky při hypotečních úvěrech nepřipouštějí.
- Úroková sazba – Pouhé porovnání výše úroku by nemělo být jediným hlediskem při volbě hypoteční banky, nižší sazba totiž neznamená, že zaplatíte méně. Je dobré se ptát na další podmínky – poplatky, možnosti mimořádných splátek, pokuty...
- Zajištění – Bance je třeba dát do zástavy nemovitost, v případě, že nesplácíte, může ji prodat a nepřijde o peníze. Zástavou může být nemovitost kupovaná, popřípadě nějaká jiná jako takzvané dozajištění. Zastavena může být i chata nebo chalupa, samozřejmě však musí mít přiměřenou hodnotu.
