Daň vyšší než výnos? Žádné sci-fi

Většina finančních či majetkových transakcí se neobejde bez zohlednění daňového aspektu. Daně jsou sice tou asi nejméně oblíbenou součástí těchto transakcí, avšak lidstvo se s nimi potýká od dávných dob. Složitost daňových soustav někdy přináší absurdní situace. Jednou z nich je prodej nemovitosti a s ním související daň z převodu nemovitosti. V určitých případech totiž může být vlastní daň vyšší než dosažený výnos z prodeje.

Trh s nemovitostmi zažívá poměrně turbulentní období. Na jedné straně existují lokality s prudkým nárůstem cen nemovitostí a na straně druhé neatraktivní oblasti, kde ceny nemovitostí každým rokem padají. Důvody těchto disproporcí lze hledat v aspektech jako je dopravní dostupnost, pracovní příležitosti v dané lokalitě apod. Analýza dopadu atraktivnosti jednotlivých lokalit na tržní ocenění nemovitostí ovšem není smyslem tohoto komentáře. Jeho cílem je souvislost tržní hodnoty nemovitosti a daňových povinností poplatníka prodávajícího nemovitost.

Problémem je dvojí základ daně z převodu nemovitosti

Daň z převodu nemovitosti sama o sobě není nikterak komplikovanou daní. Její výše činí pět procent ze základu daně a poplatníkem je prodávající (kupující je ručitelem). V zákoně existují případy, kdy je prodávající od této daně osvobozen, avšak drtivá většina případů převodu nemovitostí ze strany fyzických osob této daňové povinnosti podléhá.

Kompletní informace o hypotékách naleznete v naší specializované sekci ZDE

Jádrem problému je stanovení základu daně. Tím je buď cena sjednaná v kupní smlouvě, popřípadě cena zjištěná. Cenou zjištěnou je vlastní ocenění prodávané nemovitosti na základě znaleckého posudku. Platí, že základem daně je cena sjednaná. Avšak v případě, kdy cena sjednaná v kupní smlouvě je nižší než ocenění nemovitosti ve znaleckém posudku, pak je základem daně právě cena zjištěná. Vůle zákonodárce je zde v podstatě jasná a záměrem je zabránění možnosti daňových úniků.

V případě absence znaleckých posudků by totiž bylo z hlediska daní ideální uvádět v kupní smlouvě co možná nejnižší cenu, která by posloužila jako základ pro daň z převodu nemovitosti. Logicky by došlo k řekněme mimosmluvnímu vyrovnání v úrovni tržní ceny nemovitosti mezi oběma smluvními stranami a vše by se vyřešilo na úkor státní pokladny. Právě z tohoto důvodu je základem daně vyšší ze dvou cen souvisejících s převodem nemovitosti (cena sjednaná či zjištěná). 

Ideálních případů není moc, paradoxů přibývá

Pro obě smluvní strany je asi nejméně bolestivá situace, kdy se cena sjednaná i zjištěná rovnají. Naopak nejhorší situace nastává v případě, kdy cena sjednaná je podstatně nižší než cena zjištěná oceňovacím posudkem. Taková situace může nastat právě v případě prodejů nemovitostí ve velmi neatraktivních lokalitách mimo dosah dopravní obslužnosti a minimu pracovních příležitostí. Nejčastěji bývají postiženy relativně nové rodinné domy pouze několik let po kolaudaci stojící na poměrně velkém pozemku. Jejich cena zjištěná dle zákona o oceňování a s ním související vyhlášky se může vyšplhat na několik milionů, avšak nezájem kupujících o tyto objekty v neatraktivních lokalitách může tržní (sjednanou cenu) srazit na několik set tisíc.

Kdo nabízí nejlepší hypoteční úvěr? Srovnání úvěrů naleznete ZDE

Základem daně z převodu nemovitostí je logicky vyšší z obou cen, v tomto případě cena vyplývající ze znaleckého posudku. Kupující je samozřejmě ochoten zaplatit pouze cenu tržní. Může dojít k situaci, kdy pět procent z hodnoty nemovitosti zjištěné ve znaleckém posudku převýší tržní hodnotu nemovitosti. Jinými slovy by prodávající dostal od kupujícího méně peněz než by zaplatil státu na dani z převodu nemovitosti.

Je logické, že takové situaci se každý rozumně uvažující člověk vyhne. Na druhé straně tento zcela odlišný daňový a cenový aspekt v podstatě zmrazuje možnost prodávat nemovitosti, jejichž tržní ocenění výrazně pokulhává za vyhláškovou cenou zjištěnou ve znaleckém posudku.

Daňové přiznání je třeba podat do třiceti dnů

Pokud máte štěstí a prodáváte nemovitost nezatíženou podobným břemenem, pak jste povinni do třiceti dnů od data účinnosti kupní smlouvy podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí. Součástí daňového přiznání je zároveň ověřený opis smlouvy a zmiňovaný znalecký posudek o ceně nemovitosti (oba dokumenty přikládané k daňovému přiznání umožní správci daně ověřit základ pro výpočet daně). 

Potkala vás podobná nelogičnost v podobě rozdílnosti tržní a vyhláškové ceny? Odradila vás daň z převodu nemovitosti od prodeje? Těšíme se na vaše názory.