Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Domácí rádce: Vše, co je dobré znát o darování nemovitosti

aktualizováno 
Starší lidé se mnohdy rozhodnou dát svůj dům či byt dětem. Vyjde to totiž levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti, která by nemovitost zahrnovala. Čtěte servis rad a informací, jak darovat s co nejnižšími výdaji i rizikem a nerozházet si přitom rodinné vztahy.

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Počty jsou vcelku jednoduché. Když byt za milion v rámci rodiny darujete, kromě poplatku za zápis na katastru nemovitostí se nebude platit nic, ani daně. Pokud si necháte smlouvu vytvořit u notáře (což není nutné), vyjde podle tarifu na necelých sedm tisíc korun. Pokud se však převod té samé nemovitosti bude řešit v dědickém řízení, vyjde to téměř na dvojnásobek. Darování prostě stojí méně.

Začátek je ve vztazích

Nikdo příčetný asi nepůjde za rodiči a neřekne „Hele, tati, až umřeš, bude pro nás drahé řešit dědictví, tak nám ten byt raději teď hned daruj.“ Takový sociopat by si ani nezasloužil, aby něco dostal. Takže první impulz k darování obvykle dává sám majitel. Jenomže i ten má obavy: když nebude existovat budoucí dědictví, budou se ke mně děti chovat dál pěkně? Bude jim na mně ještě záležet? A nebudou na mě tlačit, abych se přestěhoval do domova důchodců, aby mohly byt pronajímat?
Obav bývá mnoho a některé z nich jsou řešitelné dobře sepsanou smlouvou.

Sjednejte si služebnost

Domluvte se předem na tom, že i když byt nebo dům dětem darujete, budete v něm i nadále bydlet jako dosud. „Zakotvení takzvané služebnosti dožití je častou součástí darovací smlouvy,“ potvrzuje advokát Ondřej Preuss.

Někdy bývají služebnosti poměrně komplikované. V každém případě je však dobré sjednat si jejich podmínky co nejpřesněji. Třeba proto, aby bylo jasné, kdo bude využívat jakou část nemovitosti, kdo bude hradit náklady spojené s provozem a podobně.

Samotné sepsání smlouvy je jedna věc, definitivní jistotu však má darující až ve chvíli, kdy je služebnost zanesena jako omezení vlastnictví v katastru nemovitostí.

Nevyplatí se spoléhat na to, že „jsme se přece dohodli“. Nikdy nevíte, kdy obdarovaný třeba upadne do dluhů a v případě, že je věcné břemeno zapsáno v katastru, nemůže vás exekutor vystěhovat. Může však prodat byt i se služebností – byt bude mít nového majitele, který se však bude muset řídit sjednanými podmínkami.

Ten barák mi vrátíš!

Nemovitost je darována, v katastru je vše zapsáno. A pak mnohdy stačí jedno nepříjemné slovo na rodinné oslavě a rozjede se hádka. A může padnout i požadavek na vrácení daru. Má na to darující právo? Ano i ne.

Požadavek na vrácení daru je možný, důvodem však musí být něco vážnějšího než pár slov vyřčených v afektu. „Jde o takzvané odvolání daru pro nevděk. Za nevděk se považuje, ublíží-li obdarovaný dárci úmyslně, nebo z hrubé nedbalosti. Tím se má na mysli třeba neposkytnutí pomoci či jiný útok,“ vysvětluje advokát Ondřej Preuss.

Dárce má na odstoupení od daru lhůtu jednoho roku od okamžiku, kdy mu obdarovaný ublížil. Může nastat i situace, kdy se dárce o onom ublížení hned nedozví, protože obdarovaný mu ublížil nepřímo nějakou intrikou. V tom případě běží roční lhůta právě od okamžiku, kdy se o tom dozvěděl.

Odvolání daru může nastat i v situaci, kdy se původní dárce dostane do nouze. Nouzí se však nerozumí stav, kdy původně bohatý strýc zvyklý na veškerý komfort přišel kvůli hazardu o část majetku a nyní místo v jaguaru jezdí ojetou škodovkou. Nouze znamená, že nemá ani na základní živobytí pro sebe nebo pro toho, kdo je na něm závislý. Z takové situace vede několik cest: obdarovaný buď dárci vrátí dar, nebo mu poskytne jeho obvyklou cenu, nebo mu bude poskytovat prostředky na výživu. Opět záleží na tom, jak se dohodnou, případně jak rozhodne soud ve chvíli, kdy se dohodnout nedokážou.

Vrácení daru může dárce požadovat i ve chvíli, kdy například obdarovaný v mezidobí nemovitost prodal. V takovém případě obdarovaný vrátí peníze v hodnotě nemovitosti.

Co když je dar danajský?

V darovací smlouvě obdarovaný podepisuje, že je seznámen se stavem věci a že dar přijímá. Může se však stát, že teprve když dar začne využívat, zjistí, že je vše jinak. Dům má takové vady, že náklady, které by musel vynaložit třeba na rekonstrukci, jsou z jeho pohledu neúměrné. V takovém případě existuje možnost dar vrátit na základě požadavku obdarovaného.

Sestra dostala byt a já nic

Rodiče a prarodiče se obvykle snaží obdarovat své potomky rovným dílem. Někdy se to však nestihne. V takovém případě může dar zasáhnout do dědictví. Do povinného dílu potomků zemřelého se totiž započítává i to, co bezplatně obdrželi v posledních třech letech před jeho smrtí. V závěti je dokonce možné tuto lhůtu prodloužit. Nehledí se samozřejmě na běžné dárky k Vánocům nebo k narozeninám – darování nemovitosti nebo třeba auta by však už dědictví ovlivnilo.

Daně a darovaná nemovitost

připravila Lenka Falešníková z poradenské společnost BDO Tax

  • Daň z nabytí nemovitosti - Protože jde o bezúplatný převod, tato daň se neplatí.
  • Daň z příjmů - Darující nic nedostává, nic tedy neplatí. U obdarovaného záleží na tom, v jakém vztahu je k darujícímu. Pokud jde o dar mezi příbuznými, je obecně od daně osvobozen. Jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Případně jde o osoby, které spolu žily nejméně jeden rok před darováním ve společně hospodařící domácnosti. Jinak platí obdarovaný daň z příjmu, sazba je 15 procent. Půjde o takzvaný ostatní příjem podle § 10, pokud bezúplatný příjem nebyl přijat v souvislosti s podnikatelskou činností, například nemovitost jako kancelář pro podnikání.
  • Daň z nemovitých věcí - Nový majitel nemovitosti musí do konce ledna následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitých věcí a do konce května daň zaplatit. Přesáhne-li roční daň částku pět tisíc korun, je to možné i ve splátkách. Přiznání se podává jen jednou, pokud v následujících obdobích nedojde ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně. Daň se pak platí každý rok. Výše daně závisí na typu nemovitosti i lokalitě, kde se nachází.

PoradnaJak správně postupovat

Na dotazy čtenářů odpovídá Ondřej Preuss z webu DostupnyAdvokat.cz.

Dotaz: Mám dům a dal jsem ho do zástavy bance, šlo o takzvanou americkou hypotéku. Peníze jsem využil na rozjezd podnikání a řádně je splácím. Nyní bych chtěl dům darovat synovi. Je to možné?
Odpověď: Nejklidnější pro všechny zúčastněné by bylo, kdybyste splatil hypotéku a teprve až pak daroval dům. Jinak je darování teoreticky možné, ale poněkud komplikované: syn by se musel vůči bance stát dlužníkem, banka by přitom prověřovala jeho schopnost splácet. Postup je podobný, jako když se prodává nemovitost s hypotékou nebo když se rozvádějí manželé a hypotéku přebírá jeden z nich.

Dotaz: Nemůžeme se dohodnout, jestli musí být na darovací smlouvě ověřené podpisy.
Odpověď: Pokud jde o darování nemovitosti, je třeba, aby na katastr nemovitostí byla zaslána smlouva s ověřenými podpisy darujícího i obdarovaného. Jinak je podmínkou jen to, aby podpisy na smlouvách byly vlastnoruční. V každém případě však lze jen doporučit, aby podpisy na smlouvě ověřené byly, jen tak se vyhnete komplikacím při případném napadení smlouvy pro neplatnost. Ověření podpisu není drahé, například na poště vyjde na 30 korun za jeden podpis.

Dotaz: Chci darovat dceři chalupu, ale ona je vdaná a já jejího manžela nemám moc rád. Chalupa, o kterou jde, je v majetku naší rodiny už přes 80 let a já se bojím, aby v případě rozvodu nemusela dcera zetě vyplácet z našeho rodinného majetku. Dá se to nějak vyřešit?
Odpověď: V případě darování, pokud to výslovně neuvedete do darovací smlouvy jinak, bude nemovitost ve výlučném vlastnictví dcery. Nestane se tak společným jměním manželů a v případě rozvodu nebude předmětem majetkového vypořádání.

Základní vzorDarovací smlouva na věc nemovitou

Tato smlouva byla uzavřena podle § 2055 a. n. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen OZ), níže uvedeného dne (dále jen Smlouva) mezi:
(1) Dárkyně: Jana Jandová, r. č. 665223/0188, bytem Praha 1, Mariánské náměstí 1, PSČ 110 00 a
(2) Obdarovaná: Lada Landová, 866224/1111, bytem Praha 5, Karla Engliše 11, PSČ 150 00
(Dárkyně a Obdarovaná dále také jako Strany).

Vzhledem k tomu, že Dárkyně prohlašuje, že je podle kupní smlouvy ze dne 15. 5. 1995, která byla do katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram vložena pod čj. V-1854/1995 výlučným vlastníkem rekreační chaty, která se nachází na pozemku 135, v katastrálním území Dolní Ves, v ulici Krátká 15, obce Dolní Ves, zapsaná na LV 45 (dále jen Předmět daru),

Bylo dohodnuto toto:
1. Předmět smlouvy
1.1. Dárkyně daruje Předmět daru ze svého výlučného vlastnictví, včetně veškerých součástí a příslušenství Obdarované do výlučného vlastnictví.
1.2. Dárkyně prohlašuje, že jí nejsou známy žádné faktické ani právní vady Předmětu daru a že na nemovitosti neváznou věcná břemena ani jiná práva třetích osob.
1.3. Dárkyně touto smlouvou daruje Obdarované celou svou výše popsanou nemovitost s jejími součástmi, příslušenstvím a vybavením.
1.4. Obdarovaná prohlašuje, že se seznámila se stavem nemovitosti a tento dar od Dárkyně přijímá.

2. Přechod vlastnického práva a zápis do katastru nemovitostí
2.1. Vlastnické právo k Předmětu daru přechází z Dárkyně na Obdarovanou vkladem tohoto práva do katastru nemovitostí s účinky zpětně ke dni, kdy bude návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu. Do té doby jsou Strany touto smlouvou vůči sobě vázány a Dárkyně nesmí s Předmětem daru disponovat jinak než za podmínek této smlouvy nebo se souhlasem Obdarované.
2.2. Veškeré správní poplatky spojené s uzavřením této smlouvy, jakož i s vkladem všech práv do katastru nemovitostí, hradí na základě dohody smluvních stran Obdarovaná.

3. Předání nemovitosti
3.1. Dárkyně se zavazuje Předmět daru předat Obdarované bez zbytečného odkladu poté, co dojde k povolení vkladu vlastnického práva k Předmětu daru ve prospěch Obdarované do katastru nemovitostí.
3.2. Strany se dohodly, že veškeré poplatky za služby spojené s užíváním Předmětu daru vzniklé do dne předání Předmětu daru hradí Dárkyně a ode dne předání Obdarovaná.
3.3. Předáním předmětu daru přechází na Obdarovanou nebezpečí vzniku škody, nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení na Předmětu daru.

4. Závěrečná ustanovení
4.1. Bezúplatný převod nemovitostí je osvobozen od daně z příjmu s odkazem na ust. § 10 odst. 3 písm. c) zák. č. 586/1992 Sb. v platném znění.
4.2. Tato smlouva obsahuje úplnou dohodu mezi Stranami týkající se záležitostí a předmětu této smlouvy a nahrazuje všechny předchozí dohody a ujednání mezi Stranami, které se k nim vztahují, ať už písemné, ústní nebo jiné.
4.3. Změny či doplnění této smlouvy jsou možné pouze písemnou dohodou uzavřenou oběma Stranami.
4.4. Jednotlivá ustanovení této smlouvy jsou od sebe pro případ neplatnosti či nevykonatelnosti některého ustanovení oddělitelná. Strany se zavazují pro případ neplatnosti či neúčinnosti některého ustanovení této smlouvy nahradit takové ustanovení ustanovením platným, které bude co nejvíce odpovídat smyslu a účelu ustanovení původního.
4.5. Tato smlouva je vyhotovena ve třech stejnopisech, z nichž každá Strana obdrží jeden stejnopis a jeden stejnopis Smlouvy s úředně ověřenými podpisy Stran bude neprodleně předložen příslušnému katastrálnímu úřadu Dárkyní.
4.6. Tato smlouva se řídí OZ. Všechny spory, které vyvstanou z této smlouvy nebo v její souvislosti, budou s konečnou platností rozhodnuty příslušnými soudy.

V Praze dne 30. 11. 2016
Dárkyně: Jana Jandová
Obdarovaná: Lada Landová

Poznámka: Tato smlouva byla připravena advokáty z webu dostupnyadvokat.cz. Je to obecný vzor, který nemusí zohledňovat váš konkrétní případ a vaše individuální potřeby. Pro ověření vhodnosti tohoto vzoru či pro související právní radu kontaktujte odborníky na právo nemovitostí.

„V případě darování nemovitosti musí být smlouva písemná. Samotné vlastnictví darované nemovitosti vznikne až vkladem do katastru nemovitostí,“ uzavírá advokát Ondřej Preuss.



Hypotéční kalkulačka

let %
Vypočítat
Měsíční splátka Zjistit přesnější výpočet




Hlavní zprávy

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2016 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je součástí koncernu AGROFERT ovládaného Ing. Andrejem Babišem.