Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Delší splatnost hypotečního úvěru vám dává více svobody

aktualizováno 
Lidé se často rozhodují pro kratší splatnosti hypotečních úvěrů. Ale paradoxně nám delší splatnost a nižší splátka dává více svobody. Máme volné prostředky, které lze vhodným investováním zhodnocovat.
Kolik zaplatíme na úrocích, je v dlouhodobém porovnání nevhodný parametr. Nezohledňuje totiž časovou hodnotu peněz.

Kolik zaplatíme na úrocích, je v dlouhodobém porovnání nevhodný parametr. Nezohledňuje totiž časovou hodnotu peněz.

Rodinná situace
Veronika (35) a Tomáš (36) Velcí mají malou účetní firmu. Žijí s nimi dva synové ve věku 6 a 9 let.

Před pěti lety koupili do osobního vlastnictví byt 3+1 s garáží v okresním městě, na jehož koupi si vzali hypoteční úvěr ve výši 1 100 000 Kč. V posledních dvou letech byt rekonstruovali nákladem 300 000 Kč, na což použili výnos ze dvou stavebních spoření. Tržní hodnota bytu je nyní 1 700 000 Kč. Před rokem si koupili auto, na které si půjčili 370 000 Kč.

Měsíčně platí splátky úvěrů v celkové výši 21 900 Kč. Zůstatek úvěru na auto je nyní 270 000 Kč (úvěr na 3 roky se splátkou 12 300 Kč měsíčně, úroková sazba 12 % p. a.). Nesplacený zůstatek hypotečního úvěru činí 850 000 Kč (úvěr na 15 let, splátka 9 600 Kč měsíčně, úroková sazba 6,5 % p. a.).

Průměrný čistý měsíční příjem domácnosti představuje 39 000 Kč, přesto díky vysokým úvěrovým splátkám nedokážou Velcí nic naspořit a jejich finanční rezervy jsou minimální.

Jak vylepšit rodinné finance
Je potřeba nastavit stávající úvěry tak, aby byla finanční bilance rodiny (příjmy minus výdaje) kladná. A dále vytvořit dostatečné volné prostředky, jednak jako finanční rezervu pro neočekávané události a také pro postupnou tvorbu prostředků na studia dětí a jejich start do samostatného života.

Manželé Velcí vyřešili své krátkodobé cíle, ale úvěry nastavili na hranici svých možností. Jejich hlavním motivem byl cíl – co nejdříve splatit dluhy. Pro řešení použili všechny volné disponibilní prostředky.

Problémy se splácením sice nemají, ale současný stav je neuspokojuje. Oba jsou ekonomové, proto vědí, že kladnou ekonomickou bilanci rodiny mohou vyřešit buď snížením výdajů, nebo navýšením příjmů. V našem případě je vhodné podívat se na obě strany bilance.

Pro zjednodušení pomineme možnosti úspor v samotných existenčních nákladech rodiny a zaměříme se na úvěry. Za takzvaný zdravý úvěr lze považovat úvěr na bydlení. Takto utracené peníze jsou přeměněny na hodnotu – nemovitost – která neztrácí na ceně, naopak díky situaci na našem realitním trhu stoupá.

Cena peněz takto účelově použitých je na finančním trhu nejnižší a navíc je možné úroky odečíst od základu daně a tím snížit své daňové zatížení. Pro změnu struktury úvěrů je navíc vhodná doba, neboť tento rok končí pětiletá fixace hypotéky manželů Velkých, mohou tedy nastavení hypotéky bez problémů změnit. Úvěr na automobil je možné bez sankcí vyplatit kdykoliv.

Obecně platí: čím je delší doba splatnosti, tím menší je sice splátka, ale o to vyšší jsou úroky, které zaplatíme. Toto je ovšem velice zjednodušený pohled. Snaha zaplatit na úrocích co nejméně je velice rozšířená, a proto jsou nejčastěji voleny u hypotečních úvěrů kratší doby splatnosti.

Kolik zaplatíme na úrocích, je ovšem v dlouhodobém porovnání naprosto nevhodný parametr. Nezohledňuje totiž časovou hodnotu peněz. Pro správné porovnání potřebujeme zohlednit možnost spoření. Nižší splátka úvěru při dlouhé době splatnosti ponechává Velkým možnost rozdíl ve splátkách spořit.

Spoření povede k tomu, že se budou po skončení další doby fixace úrokové sazby moci rozhodnout, jestli část úvěru splatí, či nikoli. Manželé Velcí jsou mladí a jejich produktivní věk by měl skončit až za 26 let. Vhodné investování volných prostředků v ideálním případě přináší i změnu na straně příjmů. K běžným příjmům rodiny se přidá takzvaný pasivní příjem. To je příjem, který přímo nezávisí na ekonomických aktivitách Velkých.

Rady a tipy

Pokud uvažujete o hypotečním úvěru, nechte si vypracovat přesné a jasné výpočty, nejlépe v několika variantách.

Nepoužívejte vlastní peníze na investice do nemovitosti. Použijte hypoteční úvěr. Vlastní peníze použijte na investice a zhodnoťte je ve vhodném portfoliu. Zisky, o které se můžete ošidit, jsou v řádu milionů korun.

Platí pravidlo - čím delší hypotéka, tím lepší. I malý rozdíl ve splátce dokáže za dlouhou dobu (20-40 let) investování divy (důležitá je ovšem disciplína při investování, rozdíl splátky se nesmí utratit).

Výše uvedená řešení nejsou vhodná pro velmi konzervativního jedince. U konzervativních investic není možné dosáhnout vyššího zhodnocení investice, než jsou placené úroky hypotéky.

Uvědomte si, že za vyšší výnosy se vždy a za všech okolností platí vyšším rizikem. Z tohoto pravidla neexistuje výjimka.

Stávající dluhy lze refinancovat hypotékou
Velcí si mohou vzít novou hypotéku ve výši 1,5 milionu Kč na 26 let. S úrokovou sazbou 5,89 % ročně by měsíční splátka činila 9 400 Kč. Za celou dobu zaplatí manželé 2 932 800 Kč, z toho na úrocích 1 432 732 Kč.

Při 15% zdanění příjmů Velkých a za předpokladu trvání možnosti uplatnit daňový odpočet zaplacených úroků, dojde celkově k úspoře na dani z příjmu ve výši 214 910 Kč, což se projeví měsíční průměrnou úsporou na splátce ve výši 689 Kč. Splátka po daňových odpočtech tedy bude 8 711 Kč.

Novou hypotékou bude uhrazen zůstatek původního hypotečního úvěru (850 000 Kč) a zůstatek úvěru na automobil (270 000 Kč). Rozdíl ve výši 380 000 Kč může být použit jednak pro vytvoření finanční rezervy 130 000, jednak pro jednorázovou investici 250 000 Kč.

Přesto bude zachována účelovost hypotéky, neboť dojde k refinancování vlastních vložených prostředků a svépomocných prací při rekonstrukci bytu.

Rozdíl ve splátce proti původnímu stavu je 12 500 Kč. Tyto prostředky mohou Velcí pravidelně investovat.

Za ideálního stavu budou mít po 26 letech manželé Velcí hypotéku splacenu. Jestliže ovšem rozdíl splátky pravidelně investovali, mají k dispozici při průměrném zhodnocení úspor:
1. Rezerva 130 000 Kč uložena na úrok 2,55 % p. a. generuje pasivní příjem 3 315 Kč ročně, po 26 letech zůstatek 252 101 Kč.

2. Střednědobá investice 250 000 Kč s pětiletým investičním horizontem může přinést úrok 4,5 %. Generuje pasivní příjem 11 250 Kč v prvním roce, po 26 letech zůstatek 803 737 Kč.

Pravidelná dlouhodobá investice 12 500 Kč měsíčně vygeneruje za 26 let při zhodnocení:
  4 %   6 864 035 Kč
  5 %   8 011 442 Kč
  6 %   9 397 653 Kč
  7 % 11 077 047 Kč
  8 % 13 117 006 Kč
  9 % 15 601 119 Kč
10 % 18 633 190 Kč

Když budou chtít manželé hypotéku jednorázově splatit, mohou to udělat i dříve než za 26 let. Pořád jim zbude ještě něco navíc. Otázka výhodnosti je spojena s tím, jestli a jak dobře dokážou investovat a jakého dosáhnou výnosu.

Mnoho lidí se intuitivně rozhoduje pro kratší splatnosti úvěrů, nejčastěji na dvacet let. K rozhodnutí dojdou na základě toho, kolik zaplatí na úrocích a kolik činí rozdíl ve výši splátky. Rozdíl ve splátkách je malý, zaplacené úroky jsou velké. Ale paradoxně čím delší hypotéka, tím lepší. Dává nám více svobody.

Máme volné prostředky, které lze použít jinak. Když je budeme spořit, bude se nám vytvářet finanční rezerva, kterou bychom jinak neměli. Že u dlouhé hypotéky zaplatíme více na úrocích, nás nemusí mrzet. Jednak si můžeme více odečíst z daní a naše vlastní prostředky vydělají s velkou pravděpodobností také více. Z hlediska zaplacených úroků i z pohledu výnosů je dlouhá hypotéka levnější.

Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Hypotéky zdražují, sazby překonaly dvě procenta

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů pokračují v pozvolném růstu. Průměrná úroková sazba v dubnu stoupla na 2,01 procenta. Na této úrovni byly sazby naposledy...  celý článek

Ilustrační snímek
Hypotéky mírně zlevňují, stále se drží na hladině dvou procent

Hypotéky si daly letní pauzu a mírně zlevnily. Průměrná úroková sazba poklesla, a to na 2,02 procenta. V červenci klesl jak počet, tak i objem nových...  celý článek

„Mnoho mladých lidí dnes utrácí hlava nehlava a nemá žádný finanční plán do...
Hypotéku a úvěr splácí déle a dráž. Paradox? Ne, je to výhoda, míní

Existují dva přístupy ke splácení hypotéky. Jedním z nich je splatit hypotéku co možná nejrychleji, druhým pak snížit měsíční splátky na minimum a s...  celý článek

Dumrealit.cz/Development
Obchodník - realitní specialista

Dumrealit.cz/Development
Zlínský kraj
nabízený plat: 35 000 - 100 000 Kč

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.