Před více než rokem Ústavní soud zrušil vyhlášku ministerstva financí o regulaci nájemného, které stanovovalo postupné zvyšování maximálního nájemného. Vláda na tuto situaci reagovala návrhem zákona, podle kterého měla být výše nájemného věcí dohody pronajímatele s nájemcem. Stát měl podle návrhu tohoto zákona do nájemního vztahu vstupovat pouze tehdy, pokud se obě strany na nájmu nedohodnou. Při případných sporech mělo pomoci tzv. místně obvyklé nájemné, které ale mělo být spočteno ze současného stavu na trhu s byty– tj. fakticky na úrovni dnešního regulovaného nájemného. Tento zákon však neprošel poslaneckou sněmovnou a proto Ministerstvo financí přijalo v listopadu nový výměr, který je de facto opisem předpisu MF z minulých let a který v letošním roce povoluje nárůst regulovaného nájemného o 5-7%.
Graf: Maximální růst nájemného v letech 1992-2002 (v %)
Poznámka: Maximální růst průměrného nájemného neobsahuje vliv změn regulačních pravidel. Například průměrný nárůst nájemného bude letos vyšší než činí koeficient, protože byla nově vymezena podlahová plocha bytu.
-
V roce 1993 nedošlo k deregulaci nájemného.
Zdroj: ČTK
Regulované nájemné se dnes vztahuje na zhruba 1,2 miliónu bytů, což je asi třetina z celkového počtu bytů v celé republice. V menších městech je však již dnes maximální regulované nájemné nad výší tržního nájemného, takže ve skutečnosti se problém deregulace týká necelého miliónu bytů. Cenový rozdíl je zřejmě nejvyšší v Praze. Pokud bydlíte v bytě první kategorie o rozloze 70 metrů čtverečních s regulovaným nájemným, zaplatíte zhruba 3 000 Kč měsíčně. Pokud byste si ale tento byt chtěli pronajmout za tržní nájemné, zaplatíte minimálně 10 000 Kč.
Nározy velkých politických stran na řešení bytové otázky po volbách naleznete ZDE.
I kdyby se budoucí vláda odhodlala ke skokové deregulaci, nelze očekávat skokový růst regulovaného nájemného z tohoto bytu na deset tisíc. Mnoho bytů je totiž dnes vydržováno jen kvůli nízkému nájemnému a při deregulaci budou tyto byty uvolněny. Tím se výrazně zlepší poměr mezi nabídkou a poptávkou bytů. Tržní nájemné z výše popsaného bytu by tak po deregulaci mohlo činit odhadem 8 000 Kč. I tak se jedná o značný zásah do rodinných financí mnoha rodin, kterých se uvedený problém týká. Pokud dnes činí průměrný čistý příjem domácnosti zhruba 26 000 Kč, deregulace nájemného by jej reálně snížila takřka o pětinu.
Jak tento problém mohou rodiny bydlící v bytě s regulovaným nájemným řešit? Obecně se má za to, že nejlepším řešením je koupě vlastního bytu. Tato varianta se jeví jako lákavá obzvláště dnes, kdy jsou úrokové sazby z úvěrů na historických minimech. Toto řešení má ale několik zádrhelů. Za prvé, i při hypotéce musíte jednorázově zaplatit cca 30% hodnoty bytu. Za druhé, i přes nízké úrokové sazby budou měsíční splátky dvacetileté hypotéky vyšší než bude činit tržní nájemné, přinejmenším v prvních pěti až deseti letech splácení. Za třetí, při koupi vlastního bytu budete vázáni bydlením v zakoupeném bytě a nebudete moci měnit byt podle svých momentálních potřeb.
|
Jak by vypadalo bydlení a důchod pod taktovkou malých stran? |
Alternativním řešením je spolehnout se na budoucí volný trh s byty s tím, že je rozumné předpokládat, že tržní nájemné bude vždy úměrné výši průměrného platu v dané lokalitě. Při této variantě je ale vhodné vytvořit určitou finanční rezervu pro případ dočasného zhoršení finanční situace. Výhodou tohoto řešení je značná flexibilita (co se týče velikosti bytu i lokality), na druhou stranu ale hrozí, že v důsledku kolísání tržního nájemného budeme nuceni se každý rok stěhovat do jiného bytu.
Ačkoliv je zřejmé, že v brzké době k úplné deregulaci nájemného nedojde a tudíž není nutné se dnes rozhodnout pro jedno z těchto řešení, je důležité již nyní o způsobu řešení uvažovat a vytvářet dostatečné finanční rezervy. Peníze spořené za účelem budoucího řešení bytové situace je přitom vhodné zhodnocovat prostřednictvím podílových fondů.
Vzhledem k riziku nadměrného růstu cen nemovitostí a cen stavebních prací v relaci k růstu našich příjmů by bylo ideální investovat uspořené prostředky do tzv. nemovitostních fondů, které investují výhradně do nákupu nemovitostí. Při růstu cen nemovitostí by rostla i hodnota podílového listu fondu a tím by byla zachována reálná koupěschopnost naspořených peněz. Vzhledem ke striktní české legislativě tyto fondy (zatím) v Čechách neexistují. Proto nezbývá než peníze investovat do dluhopisových fondů. Tyto fondy mají relativně krátký minimální investiční horizont (2 roky) a jejich výnos dlouhodobě bezpečně překonává inflaci.
Jak řešíte Vaši bytovou situaci? Myslíte si, že se nová vláda odhodlá k razantnější deregulaci? Je lepší bydlet ve vlastním nebo v cizím? Napište nám svůj názor!
