Hypotéku použít nelze, pokud není k dispozici jiná nemovitost
Ten, kdo bydlí v družstevním bytě, není jeho vlastníkem, náleží mu pouze družstevní podíl. Jeho výše se odvíjí od velikosti bytu a poměrné části společných prostor v bytovém domě, který je ve vlastnictví bytového družstva. Družstevní podíl není nemovitostí, což značně omezuje možnost použít na jeho financování hypotéku.
Hypoteční úvěr je ze zákona úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Vzhledem k tomu, že může být i neúčelový (pak jde o tzv. americkou hypotéku), je možné z něj samozřejmě nákup družstevního bytu financovat, ovšem žadatel musí mít k dispozici nějakou jinou nemovitost, kterou může použít jako zástavu. Některé banky nabízejí přímo hypotéky určené na koupi družstevního bytu, ovšem podmínkou zůstává zajištění takového úvěru zástavním právem k nemovitosti. Ta nemusí být ve vlastnictví samotného žadatele, takže může dát do zástavy například byt rodičů. Každý však takovou možnost nemá. Jaká jsou další řešení?
Možnosti financování družstevního bytu
Pokud jde o nižší finanční částku, dobře využitelné je stavební spoření. Do určité výše úvěru totiž stavební spořitelny nevyžadují jeho zajištění zástavou nemovitosti, postačuje pouze určitý počet ručitelů. Konkrétně lze takto získat u většiny stavebních spořitelen půl milionu korun při řádném úvěru a až 400 tisíc při použití překlenovacího úvěru. Takové částky však budou dostačující pouze u starších bytů nebo v menších městech.
Speciální úvěr, který se hodí právě pro koupi družstevního bytu, nabízí ČSOB pod názvem Půjčka na lepší bydlení. Až do 600 tisíc korun není vyžadováno žádné zajištění, u vyšších částek jsou podmínky sjednávány individuálně. Úroková sazba 6,9 % je v porovnání s neúčelovými spotřebitelskými úvěry velmi příznivá a je srovnatelná s překlenovacími úvěry stavebních spořitelen, které by bylo možné pro tento případ využít.
K těmto uvedeným možnostem financování koupě družstevního bytu se vrátíme v příštím komentáři. Zde se budeme věnovat jednomu speciálnímu úvěrovému produktu, který je určen na pořízení družstevního bytu a nevyžaduje zajištění zástavou nemovitosti.
FINCENTRUM HYPOINDEXÚvěr na družstevní byt od Fio, družstevní záložny
Jde zřejmě o jediný úvěr na trhu, který lze zajistit družstevním podílem. Fio, družstevní záložna jej nabízí již delší dobu. Je určen pro ty, kdo si chtějí koupit družstevní byt s tím, že jim bude v brzké době převeden do osobního vlastnictví. Jde často o situace typu nalezli jsme byt za velmi výhodnou cenu, ale je družstevní. Hotovost nemáme, hypotéku si vzít nemůžeme, jelikož nemáme žádnou nemovitost, která by se dala bance do zástavy. Byt však má být již velmi brzy převeden do osobního vlastnictví a v tu chvíli již bude možné požádat o hypoteční úvěr. Na překlenutí tohoto času tedy můžeme v nouzi sáhnout po náhradním přechodném řešení, třeba i za cenu toho, že bude drahé.
Zajištění úvěru
Zajištění úvěru se provádí zajišťovacím převodem členských práv a povinností v bytovém družstvu na Fio, družstevní záložnu. Dlužník s ní pak podepíše podnájemní smlouvu, která upravuje podmínky užívání bytu a přeúčtování přímých nákladů za jeho užívání na dlužníka. Pokud ten plní své závazky a řádně úvěr splácí, družstevní záložna nesmí s bytem sama nijak nakládat. Ihned po splacení úvěru má povinnost bezodkladně převést členská práva a povinnosti zpět na dlužníka. Podmínkou je, aby bytové družstvo nebránilo členství právnické osoby – zde družstevní záložny. Bez jejího členství v družstvu na ni není možné provést zajišťovací převod členských práv.
Parametry úvěru
* úvěr může být poskytnut až do výše 70 % tržní hodnoty pořizovaného bytu
* standardně se poskytuje ve výši 500 000 až 3 mil. korun, individuálně lze sjednat i jinou výši
* žadatel musí prokázat dostatečný čistý příjem převyšující 1,5 násobek životního minima po odečtení splátky za tento úvěr a všech ostatních závazků
* úvěr je možné kdykoli předčasně splatit bez dodatečných poplatků
* poplatek za poskytnutí úvěru činí 2 % z úvěrového rámce
Náklady úvěru
Minimální splátka jistiny úvěru činí 2 % za čtvrtletí, splácet je však možné i vyšší částky, což ostatně Fio svým klientům doporučuje. Sníží se tím výše celkově zaplacených úroků, které se vypočítávají denně z aktuální výše jistiny. Úroková sazba je roční a v současnosti činí 11,7 % p.a. (V této výši je již od léta roku 2004 a její změnu prý Fio neplánuje.) To je v porovnání s hypotékami hodně, spotřebitelské úvěry však mají sazby často vyšší. Spotřebitelské úvěry jsou navíc krátkodobé, tento úvěr od Fio lze splácet při minimálních 2% splátkách až 12,5 roku. Proto mohou být platby o něco nižší než by byly u spotřebitelského úvěru, a to i přes vysoké poplatky, které si Fio za tento úvěr účtuje. Každé čtvrtletí se totiž za obnovu úvěru platí poplatek ve výši 0,47 % z aktuální výše úvěru.
Úvěr funguje tak, že se automaticky obnovuje každé tři měsíce a úvěrový rámec se při každé obnově snižuje o 2 % ze své prvotní výše. Názorně je to vidět na příkladu splátkového kalendáře v níže uvedené tabulce. Je zde uveden první rok splácení milionového úvěru při pravidelné splátce v minimální 2% výši. Tímto způsobem by se úvěr splácel 50 kvartálů, tedy zmíněných 12,5 roku, každý měsíc se splátky postupně snižují.
| Splátkový kalendář pro první rok splácení při minimální splátce 2 % z úvěrového rámce | |||
| datum platby | výše platby | účel platby | zůstatek po provedení platby |
| 31.1 | 9 937 | úrok (31 dnů) | 1 000 000 |
| 28.2 | 8 975 | úrok (28 dnů) | 1 000 000 |
| 31.3 | 9 937 | úrok (31 dnů) | |
| 31.3 | 20 000 | splátka 2% | |
| 31.3 | 4 606 | poplatek 0,47% | |
| 31.3 | 34 543 | březen celkem | 980 000 |
| Za 1. čtvrtletí celkem zaplaceno 53 455 Kč | |||
| 30.4 | 9 424 | úrok (30 dnů) | 980 000 |
| 31.5 | 9 738 | úrok (31 dnů) | 980 000 |
| 30.6 | 9 424 | úrok (30 dnů) | |
| 30.6 | 20 000 | splátka 2% | |
| 30.6 | 4 512 | poplatek 0,47% | |
| 30.6 | 33 936 | červen celkem | 960 000 |
| Za 2. čtvrtletí celkem zaplaceno 53 098 Kč | |||
| 31.7 | 9 540 | úrok (31 dnů) | 960 000 |
| 31.8 | 9 540 | úrok (31 dnů) | 960 000 |
| 30.9 | 9 232 | úrok (30 dnů) | |
| 30.9 | 20 000 | splátka 2% | |
| 30.9 | 4 418 | poplatek 0,47% | |
| 30.9 | 33 650 | září celkem | 940 000 |
| Za 3. čtvrtletí celkem zaplaceno 52 729 Kč | |||
| 31.10 | 9 341 | úrok (31 dnů) | 940 000 |
| 30.11 | 9 039 | úrok (30 dnů) | 940 000 |
| 31.12 | 9 341 | úrok (31 dnů) | |
| 31.12 | 20 000 | splátka 2% | |
| 31.12 | 4 324 | poplatek 0,47% | |
| 31.12 | 33 665 | prosinec celkem | 920 000 |
| Za 4. čtvrtletí celkem zaplaceno 52 045 Kč | |||
| Za rok 2006 celkem zaplaceno 211 328 Kč, z toho na úroky a poplatky připadá 131 328 Kč. | |||
Zdroj: Fincentrum
Z tabulky je vidět, že za úvěr ve výši jednoho milionu zaplatí dlužník každé tři měsíce prvního roku splácení okolo 53 000 korun. Což při rozpočítání na měsíce znamená velmi zhruba částku mezi 17 000 až 18 000 korun. Za celý první rok dlužník zaplatí za úvěr 211 328 korun a navíc 20 000 korun na vstupním poplatku. Splátka jistiny z toho činí pouze 80 000 korun, takže náklady na úroky a poplatky činí v prvním roce 151 328 korun. Pokud by tedy měl být vyhlédnutý družstevní byt oproti jinému bytu levnější pouze o 150 000 korun, při financování jeho nákupu prostřednictvím tohoto úvěru od Fio, družstevní záložny by se rozdíl v ceně smazal. A to platí ještě pouze v případě, kdy bude tento úvěr splácen pouhý jeden rok.
Shrnutí
Tento úvěr na družstevní byt tedy řešením je, ale je to řešení nákladné. V situaci, kdy bude splácen pouze po krátkou dobu, se však může vyplatit, pokud je cena pořizovaného družstevního bytu z pohledu kupujícího skutečně příznivá a on si nechce nechat ujít dobrou příležitost. Bude však muset prokázat nadprůměrné příjmy, jelikož splátky jsou při větších objemech úvěru značně vysoké.
Jiným možnostem financování družstevních bytů se budeme věnovat příště.
Co říkáte tomuto úvěru na družstevní byt od Fio, družstevní záložny? Jakým způsobem jste financovali vy svůj družstevní byt?
