Pojištění je podmínkou pro započetí čerpání hypotéky
Jednou z podmínek pro započetí čerpání hypotečního úvěru je sjednání pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava. Při sjednávání hypotéky musí žadatel mezi jinými dokumenty předložit také pojistnou smlouvu, doklad o zaplacení pojistného a potvrzení pojišťovny o provedení vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky. Formulář pro vinkulaci obdrží žadatel od banky.
Zde je třeba zdůraznit, že i v případě bytu se jedná o pojištění nemovitosti, tedy samotné stavby, toho, co je "pevně zabudováno“. Nepostačuje zde pojištění domácnosti, které se vztahuje pouze k vybavení bytu (i zde si ale lze případně připojistit jeho stavební součásti; pojišťovny nabízejí různé produkty, například i pojištění kombinovaná).
Na pojistné plnění má právo banka
Sjednané pojištění musí být vinkulované ve prospěch banky. To znamená, že v případě pojistné události bude mít banka přednostní nárok na pojistné plnění. Klient má povinnost případnou škodu vzniklou na zastavené nemovitosti bance neprodleně oznámit. Banka bude informována rovněž od pojišťovny, která si musí vyžádat její souhlas s vyplacením pojistného plnění. Banka si pak sama určí, zda bude použito na uvedení nemovitosti do původního stavu, nebo zda se z něj uhradí její pohledávka za klientem.
| Vinkulace pojistného plnění obecně znamená omezení dispozičního práva, zastavení pohledávky, jejímž předmětem je pojistné plnění. Výplata pojistného plnění je vázána na dohodnuté podmínky ve prospěch třetí osoby (zpravidla věřitele pojištěného). Při pojistné události je pojistné plnění vyplaceno v její prospěch. |
Jak je naloženo s pojistným plněním
Postup, jakým bude s pojišťovnou vyplacenými prostředky naloženo, se v jednotlivých bankách liší. Pravidla jsou stanovena v dohodě o vinkulaci. Někde jsou vždy všechny prostředky od pojišťovny zaslány nejprve bance, která následně rozhodne, jak budou využity. Jinde se v případě menších škod, kdy banka usoudí, že pojistná událost nijak podstatně nesnížila hodnotu nemovitosti, pojistné plnění zasílá rovnou na účet klienta. Zde jsou tři konkrétní příklady.
Raiffeisenbank si v případě škodní události nechá vyplatit pojistné plnění a následně posoudí rozsah škod. Pak nastávají tři varianty možného řešení. Je-li nemovitost totálně zničena, hypotéka bude splacena z pojistky. Pokud je škoda relativně malá, do 100 tisíc korun, banka rozsah škody nezkoumá a pojišťovnou vyplacené plnění zasílá přímo klientovi. V případě, kdy výše škody tento limit přesahuje, banka klientovi poskytne prostředky ve výši nutné k uvedení nemovitosti zpět do původního stavu: odhadce banky stanoví hodnotu nemovitosti a banka následně proplácí všechny faktury až do výše škody.
UniCredit Bank postupuje v případě malých škod trošku odlišně. Pokud posoudí, že pojistná událost nemá zásadní vliv na hodnotu zastavené nemovitosti, jsou finanční prostředky od pojišťovny převedeny přímo na účet klienta. V opačném případě je pojistné plnění pojišťovnou poukázáno na účet banky a dochází k účelovému čerpání prostředků na opravu nemovitosti.
Také Hypoteční banka nechává v případě malých škod zasílat pojišťovnou vyplacené finanční prostředky přímo na účet klienta. Jde-li o pojistné plnění ve výši do 150 tisíc korun, realizuje se pouze mezi klientem a pojišťovnou bez účasti banky. Při plnění nad tento limit pojišťovna banku informuje a zjistí si číslo účtu, na který má finanční prostředky vyplatit.
Opravy nemovitosti
V případě, kdy se bude poškozená nemovitost rekonstruovat, banka na provádění oprav dohlíží a kontroluje, aby nebyly vyplacené prostředky použity jinak, než na co jsou určeny. Z pojistného plnění, které má od pojišťovny na svém účtu, proplácí stavebním firmám faktury. To ovšem může znamenat, že pokud banka nebude ochotna proplácet faktury zálohově, může se klient v některých případech dostat do potíží, z čeho začít opravy financovat. Řešení je opět vždy individuální, je třeba vyjednat s bankou takové podmínky, které budou pro obě strany výhodné. Banka může například poskytnout klientovi zálohu. Pokud již byla nemovitost obnovena z vlastních zdrojů klienta, banka mu může zaslat finanční prostředky z pojistky přímo na účet.
Dlužník je po celou dobu splácení hypotéky povinen dbát o to, aby se hodnota zastavené nemovitosti nesnížila. Jinak může banka vyžadovat dozajištění úvěru další nemovitostí. Pokud by se po poškození zastavené nemovitosti její vlastník rozhodl, že ji opravovat nebude a s bankou by se nedohodl na jiném řešení, banka by zřejmě úvěr ukončila. Z pojistného plnění by uhradila svou pohledávku, včetně všech poplatků za nedodržení smluvních podmínek a případně také nákladů na vymáhání pohledávky.
Žadatel o úvěr nemusí být vždy pojištěným
To by měl klient vzít v úvahu již při sjednávání hypotéky v případě, kdy není sám vlastníkem nemovitosti, která bance slouží jako zástava. Musí být schopen domluvit se o řešení případné pojistné události s jejím majitelem. V těchto situacích, kdy je v jednom úvěrovém případu více nemovitostí, některé banky vyžadují, aby bylo pojištění zastavené nemovitosti sjednáno na klienta, který si bere hypotéku, jiné chtějí, aby bylo pojištění sjednáno na vlastníka této nemovitosti.
Bance se jedná především o její zástavní právo, potřebuje, aby zastavená nemovitost neztratila po dobu splácení úvěru svou hodnotu. Nemovitost, která je hypotékou financována, banku příliš zajímat nemusí. Proto v situacích, kdy jako zástava slouží jiná nemovitost než ta, která je předmětem úvěru, je bankou vyžadováno většinou pouze pojištění zástavy. To je například případ koupě družstevního bytu.
Některé požadavky bank na pojištění nemovitosti
Pojistná částka musí být sjednána minimálně ve výši poskytnutého úvěru. Většina bank vyžaduje a ostatní doporučují, aby bylo pojištění sjednáno na tzv. novou cenu, tedy takovou, za kterou bude možné v případě pojistné události na stejném místě pořídit stejnou nebo srovnatelnou nemovitost. Neakceptuje se naopak časová cena, tedy taková, jakou by měla pojištěná nemovitost před pojistnou událostí. Při stanovení časové ceny se přihlíží ke stupni opotřebení. Pojištěna musí být alespoň základní rizika, což znamená živelní rizika, případně také riziko poškození či zničení věci vodou vytékající z vodovodních zařízení.
Banky nevyžadují, aby si klient sjednal pojištění u vybrané spolupracující pojišťovny, ale pokud tak učiní, může získat určité výhody, například sníženou úrokovou sazbu.
