Překlenovací úvěr byla loupež za bílého dne, říká poradce

Stavba rodinného domu je velká investice, a tak pokud nemáme potřebnou finanční hotovost, řešíme financování stavby úvěrem nebo hypotékou. Která varianta je výhodnější a na co si při sjednávání půjčky dát pozor, přibližují na konkrétním případu poradci Partners.

Rodina Jiřího Měřínského se rozhodla postavit si v Hořičkách u České Skalice srub u lesa. Když ale poptali cenu takového domu u stavebních firem, zjistili, že přestože disponují nadprůměrným měsíčním příjmem, cena za netypizovaný dům postavený na klíč je přece jen mimo jejich finanční možnosti. A tak se rozhodli srub postavit svépomocí. Studovali technologii staveb, začali se shánět po stavebním materiálu a potřebném nářadí a samozřejmě hledali i způsob, jak stavbu financovat.

Hypotéku vyberte správně

Díky online srovnávači cen vyberete nejvýhodnější hypotéku.

Protože měli stavební spoření, bylo v podstatě rozhodnuto. Sjednali si u své stavební spořitelny překlenovací úvěr na částku 1 700 000 korun a dalších 300 tisíc si půjčili od Státního fondu rozvoje bydlení.

„Úvěr z fondu jsme příliš neřešili, úroky jsou u něj fixní a nízké a doba splácení dlouhá. Doma jsme říkali, že máme dva úvěry, velký a malý úvěr na stavebním spoření,“ vzpomíná Jiří Měřínský. Jeden úvěr ve výši 180 000 korun u stavební spořitelny totiž rodina již splácela.

To, že jejich úvěry moc výhodné nebudou, sice Měřínští tušili, ale splátky bez problému zvládali a byli spíše pohlceni tím, jak dům postavit. A tak výhodnost či nevýhodnost jeho financování příliš neřešili.

Překlenovací úvěr byl nevýhodný

Podle expertů to ale byla chyba, protože rozdíl mezi klasickou hypotékou a překlenovacím úvěrem je zásadní. „Zatímco u hypotéky se klientovi tím, jak splácí, snižují úroky i jistina, tedy vypůjčená částka, u překlenovacího úvěru platí úroky ve stále stejné výši z celkové vypůjčené částky až do doby, než se úvěr překlopí do řádného úvěru s anuitním splácením,“ vysvětluje poradce společnosti Partners Jiří Kubík.

On sám se dosud ještě nesetkal s tak vysokým překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření, jako to bylo v případě rodiny Měřínských. Podle něj to byla loupež za bílého dne. Konečný přeplatek na úvěrech ze stavebního spoření totiž vycházel na bezmála 50 procent. Vyjádřeno v penězích, rodina platila na splátkách každý měsíc o čtyři až pět tisíc korun více, než by musela.

Překlenovací úvěr vs. hypotéka

• Překlenovací úvěr ze stavebního spoření je vhodný hlavně pro ty, kteří nemohou dát nic do zástavy, nebo chtějí půjčit nižší částku.
• Na financování pořízení vlastního bydlení, které se počítá v milionech korun, je překlenovací úvěr ze stavebního spoření vždy jen nevýhodný.
• Problém u těchto úvěrů spočívá v tom, že není splácen takzvaně anuitně, tedy není současně umořován úrok i jistina tak, jako je to běžné u hypoték.
• I tak se ale zdá, že těmto úvěrům v souvislosti s vlastním bydlením odzvoněno není. Důvodem je omezení financování 100% hypoték ze strany České národní banky. Překlenovací úvěr tak nejspíš využijí lidé, kteří nebudou mít žádné vlastní peníze jako základ pro sjednání hypotéky a jeho prostřednictvím dofinancují část kupní ceny nemovitosti.

Změnit financování nebylo jednoduché

Když se Měřínští rozhodli řešit výhodnost financování a změnit překlenovací úvěr na hypotéku, nastal problém. Vypovězení smlouvy stejně jako předčasné splacení bylo spojeno s nevýhodnými poplatky a podmínkami. „Zbavit se obou úvěrů u spořitelny bylo komplikovanější. U malého úvěru museli Měřínští část zaplatit, aby mohli odejít. U velkého úvěru měli štěstí, protože k ukončení smlouvy mohli využít konce fixačního období v překlenovacím úvěru,“ popisuje Jiří Kubík.

Článek vznikl ve spolupráci se společností Partners

A výsledek? „Zatímco u úvěrů ze stavebního spoření rodina platila úrok ve výši cca pět procent, to je téměř 7 500 korun, u hypotéky platí úrok 3,5 procenta ročně, což je měsíčně 5 400 korun,“ upřesňuje poradce. Navíc Měřínští v roce 2014 hypotéku refinancovali, takže se úrok ještě snížil z 3,5 na 2,49 procent. Rodina tak v současnosti platí 3 700 korun.

Měřínští udělali i další změny ve svých financích. Peníze, které ušetřili díky refinancování nevýhodných překlenovacích úvěrů, investují do podílových fondů, jejichž výnosy jim při dostatečně dlouhodobém investování mohou pomoci s úhradou nákladů na hypotéku. Tyto investice jim v průměru vydělají čtyři až šest procent ročně, investováním si zároveň tvoří finanční rezervu. Peníze totiž mohou kdykoli vybrat, ideálně, když jsou finanční trhy v dobré kondici.

Srovnání financování stavby srubu (úvěr 1,8 mil. Kč)

	u stavební spořitelny	prostřednictvím hypotéky
měsíční splátka	14 000 Kč	9 000 Kč
přeplatek za dobu splácení	940 000 Kč	360 000 Kč
doba splácení	17 let	13-15 let

Vysněný srub již stojí. Tím, že si jej Měřínští postavili svépomocí, ušetřili podle svého odhadu zhruba tři až čtyři miliony korun. Samozřejmě že do stavby museli investovat spoustu času a jak známo, i čas jsou peníze.

„Jsem rád, že jsme se zbavili nevýhodných úvěrů, dnes splácíme méně a díky tomu si tvoříme finanční rezervu. Je to rozhodně lepší než v minulosti, kdy jsme sice zvládali vše splácet, ale neměli jsme žádnou finanční rezervu, hospodařili jsme takzvaně na doraz,“ shrnuje Jiří Měřínský.