Způsob financování rekonstrukcí a úprav nemovitostí pomocí úvěru se v zásadě nijak podstatně neliší od financování výstavby. V této souvislosti je zde několik skutečností, které není na škodu si připomenout, ať již se jedná o pouhou úpravu koupelny, nebo velkou přestavbu domu. Podle typu a rozsahu rekonstrukce se pak volí nejvhodnější typ úvěru. Nejčastěji je to stavební spoření a hypotéky.
Vyšší náklady - hypotéka
Obecně lze říci, že k financování nižších částek se nejčastěji využívá úvěrů ze stavebního spoření, u vyšších objemů jsou to hypotéky. Není na to samozřejmě žádné pravidlo, ale vychází to například i z faktu, že klasické hypotéky se poskytují až od určité minimální výše, nejčastěji 200 až 300 tisíc korun a navíc musí být vždy zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Pro nižší částky nebo jako doplněk klasického hypotečního úvěru lze využít tzv. americkou hypotéku, tedy neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí. Oproti standardnímu spotřebitelskému úvěru má výhodnější úrokové sazby, v porovnání s hypotečními úvěry na financování bydlení je americká hypotéka dražší. Banky se snaží klientům vyjít vstříc a vymýšlejí i různě kombinované úvěry, například Hypoteční banka a ČSOB nabízejí hypoteční úvěr, jehož určitou část lze využít neúčelově při zachování jednotné úrokové sazby pro celý objem úvěru.
Nižší náklady - stavební spoření
Pokud jsou celkové náklady rekonstrukce nižší, řekněme do 300 tisíc korun, je určitě výhodnější stavební spoření. Zatímco u hypotéky je vždy nutné sjednání zástavního práva k nemovitosti, některé stavební spořitelny půjčují až půl milionu při zajištění pouze ručiteli. Bez jakéhokoli zajištění lze získat třeba i částku 300 000 korun.
Nejvýhodnější je pro případy běžných rekonstrukcí využít řádný úvěr ze stavebního spoření. V praxi tomu tak skutečně je, nejčastějším účelem použití úvěrů ze stavebního spoření jsou právě úpravy a rekonstrukce. Podmínkou je však mít smlouvu, která již splňuje parametry pro přidělení cílové částky. Pokud tomu tak není, je možné požádat o překlenovací úvěr. Zde však nastává problém v tom, že výhodné bezakontační překlenovací úvěry s nízkými úrokovými sazbami jsou stejně jako hypotéky sjednávány až od určité částky, nejčastěji 300 tisíc korun. Navíc se u nich většinou vyžaduje zástava nemovitosti. U nižších překlenovacích úvěrů je často třeba mít již něco naspořeno, nebo se smířit s vyšší úrokovou sazbou, někdy platí obojí zároveň.
Stejně jako neúčelová americká hypotéka bývá úročena vyšší sazbou než hypotéka na pořízení bydlení, může tomu tak být i u stavebního spoření. Odlišné sazby pro financování bydlení a rekonstrukcí používá například Modrá pyramida, u rekonstrukcí jsou sazby vyšší.
Stavební spoření je striktně účelové, určené pouze na financování bytových potřeb, které jsou přesně vymezeny v zákoně o stavebním spoření. Konečné slovo, na co může být úvěr ze stavebního spoření použit, a na co ne, má pak stavební spořitelna.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFOPostupné čerpání úvěru
V případě rekonstrukcí stejně tak jako u výstavby probíhá většinou postupné čerpání úvěru. Jednotlivé bezhotovostní platby jsou na základě faktur zasílány přímo na účet dodavatele. Je-li úvěr čerpán po částech, může klientovi vzniknout problém doložit bance včas všechny potřebné doklady o účelovém použití úvěru, jelikož je ještě nemá k dispozici. Banky v takových případech postupují různě. Pokud chtějí klientovi vyjít vstříc, pak mu například vyplatí prostředky na základě alespoň předběžných dokumentů, lze se setkat i s tím, že banka vyplatí určitou část úvěru klientovi na jeho účet předem bez předložení dokladů. Účelové využití proinvestovaných prostředků pak klient doloží až dodatečně.
Některé banky umožňují tzv. zpětné proplacení prostředků, kdy klientovi uhradí jeho již dříve proinvestované vlastní prostředky. Takto zpětně bývá vyplacena opět jen určitá část z celkové výše úvěru, získané peníze ze zpětného proplacení je třeba použít na investici do nemovitosti.
Úvěr vyčerpat co nejrychleji
To, že je poskytnutý úvěr čerpán po částech a ne jednorázově, s sebou přináší další náklady navíc. Až do celkového dočerpání se úvěr neumořuje, bance se platí pouze úroky a až poté se začíná splácet jistina úvěru, čímž náklady úvěru rostou. Navíc každé jednotlivé čerpání bývá zpoplatněno. Také je shora omezena doba čerpání, musí být ukončeno nejpozději ve stanoveném termínu. Každá banka jej má nastaven jinak. Může to být půl roku, ale také třeba dva roky. V každém případě z toho všeho vyplývá, že je vhodné si rekonstrukci dobře časově naplánovat a čerpat úvěr po co nejkratší dobu.
Zvýhodněná půjčka na rekonstrukce pro mladé
Od letošního roku si mohou mladí lidé do 36 let věku požádat u Státního fondu rozvoje bydlení o půjčku ve výši až 150 tisíc korun určenou na modernizaci bytu (i družstevního), domu či společných částí domu. Podmínkou je, že tato nemovitost je ve vlastnictví či spoluvlastnictví žadatele, případně družstva, jejímž je členem. Dalším omezením jsou rodinné poměry žadatele. Buď se musí jednat o manžele, nebo o jednotlivce pečujícího o dítě. Úvěr je úročen 2% sazbou, maximální splatnost je deset let, mimořádné splátky jsou možné bez omezení, omezena není ani velikost domu či bytu.
HYPOTEČNÍ KALKULAČKAJaké máte zkušenosti s postupným čerpáním úvěru – náklady, vstřícnost banky? Budete si žádat o uvedenou půjčku na rekonstrukce pro mladé?
