Každý z nás zcela jistě zaregistroval, že poslední tři nebo čtyři roky byly charakterizovány radikální změnou týkající se jak inflace tak úrokových sazeb. Jak inflace tak úrokové sazby dramaticky klesly, což je obecně situace dobrá pro věřitele a špatná pro dlužníky. Přísloví, že inflace je nejlepší zbraní dlužníka, znaly téměř všechny vlády vyspělého světa a mnohokrát tohoto nástroje využily. Tím mám na mysli záměrné vyvolání inflační spirály a následné splácení svých závazků ve znehodnocených penězích. V České republice nastala situace opačná (to je samozřejmě z pohledu makroekonomické stability pozitivní) a byli to tedy dlužníci, kterým se v důsledku poklesu sazeb fakticky zvyšovaly náklady spojené s úvěrem.
Nejlépe snad lze celý proces dokumentovat na následujícím příkladu. Vzal-li si někdo před čtyřmi lety hypotéku, tak mu banka nabídla sazbu kolem 12 či 13 procent. Od tohoto okamžiku však úrokové sazby vytrvale klesaly a dnes se pohybují někde kolem sedmi procent. Jestliže si tento nešťastník zafixoval úrokovou sazbu na pět či dokonce deset let, tak se mu dnes při pohledu na výpis z účtu může udělat nevolno. Až do konce období fixace (5 či do konce 10 let) musí splácet hypoteční bance anuitu odpovídající dvojciferné úrokové sazbě a teprve na jeho konci mu banka nabídne novou sazbu odpovídající aktuální situaci na trhu. Podívejme se na srovnání, kolik činí anuita hypotéky v případě úrokové sazby ve výši sedmi a dvanácti procent.
| Výše hypotéky | 1 000 000 Kč | |
| Doba splatnosti | 15 let | |
| Úroková sazba | 12 procent | 7 procent |
| Měsíční anuita | 12 001 Kč | 8 966 Kč |
Z výše uvedené tabulky jednoznačně vyplývá, že klient hypoteční banky v podstatě splácí měsíčně o tři tisíce více než jsou současné podmínky na trhu. Jak je vidět z uvedených čísel, tak klienta takové rozhodnutí stálo desítky tisíc korun, což v případě miliónové hypotéky je velmi významná částka. Nyní je třeba si položit otázku, kde se stala chyba.
Klient buď z neznalosti nebo nevhodné strategie zvolil velmi dlouhou dobu fixace úrokové sazby. Jinými slovy se rozhodl pro dlouhé období (pět nebo deset let) během nichž bude úvěr úročen konstantní úrokovou sazbou. V našem případě to byla chyba, neboť sazby výrazně klesly. V opačném případě (tedy pokud by došlo k nárůstu sazeb) by se však modelový klient mohl radovat, neboť by mu dostatečně dlouhá doba fixace garantovala neměnné splátky při růstu tržních sazeb.
Náš klient tedy vsadil na špatnou kartu. V případě, že by se rozhodl za dané situace pro kupříkladu jednoroční období fixace, pak by mu banka musela každým rokem nabízet sazbu odpovídající aktuální situaci (v našem případě nižší) a jeho měsíční anuita by v důsledku toho klesala. Pokud by tak neučinila, pak by se klient mohl obrátit buď na konkurenční banky s cílem refinancování hypotéky nebo ji jednorázově splatit. Poznatky z modelového příkladu lze zobecnit do následujících zásad.
Čím delší je splatnost úvěru, tím větší důraz je třeba klást na zvolenou strategii. V delším časovém horizontu hrozí velké změny tržních úrokových sazeb, které mohou úvěr buď výrazně zlevnit nebo prodražit.
- Jsou-li aktuální úrokové sazby na velmi nízké úrovni, pak se vyplatí fixovat úrokovou sazbu na co možná nejdelší období (u hypoték). Za takové situace je také vhodné zvolit fixní výši splátek a odmítnout proměnlivou výši splátek nebo-li floating. To se týká kupříkladu leasingu nebo některých spotřebitelských úvěrů.
- Naopak jsou-li aktuální úrokové sazby velmi vysoko a lze-li očekávat jejich pokles, pak je výhodnější sázet na co možná nejkratší dobu fixace (hypotéky) nebo sáhnout k proměnlivému úročení úvěru.
Produkty jako hypotéka nebo leasing si alespoň krátké zamyšlení nad tímto problémem zaslouží a uvedený příklad by měl posloužit jako jasný důkaz tohoto tvrzení. Predikce sazeb je samozřejmě velmi ošidná věc a přísluší spíše makroekonomům. V případě dlouhodobých produktů jako je hypotéka, leasing či dlouhodobý spotřebitelský úvěr si však svoji pozornost zaslouží a měla by se promítnout do vhodně zvolené strategie dlužníka.
Promýšlíte každý úvěr i z pohledu očekávaného vývoje úrokových sazeb nebo je pro vás rozhodující pouze finanční institucí nabízená úroková sazba? Na jak dlouhou dobu byste si dnes fixovali úrokovou sazbu s ohledem na budoucí vývoj úrokových sazeb? Těšíme se na vaše názory.
 |
