Hybridní hypotéky

Hypoteční úvěry jsou určené na investice do nemovitostí a jsou spojeny s některými nepříjemnými striktními pravidly. Nelze jimi například financovat pořízení družstevního bytu. Na nákup nebo stavbu nemovitosti je ale možné použít i jiné úvěry, které mají některé nesporné výhody. Nabízejí je také některé u nás méně známé banky.

Hypoteční úvěr je podle zákona o dluhopisech definován jako „úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky, nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné nemovitosti, nebo jiné nemovitosti na území České republiky“. Platí to pro hypoteční úvěry, které banky financují hypotečními zástavními listy. Jsou to cenné papíry, které nepřinášejí příliš vysoký výnos, ale jsou spojeny s nízkým rizikem. Aby investorům byla tato bezpečnost zajištěna, upravuje i pravidla hypoték zákon. Banky, které mohou emitovat hypoteční zástavní listy, musí získat licenci od ČNB, v současnosti ji má deset bank, naposledy ji získala koncem srpna eBanka.

Přesto ale hypoteční úvěry poskytují i další banky a navíc je možné těmito úvěry financovat to, co hypotéky vázané zákonnými podmínkami neumožňují. Hypotéku není možné použít například na složení členského podílu v bytovém družstvu nebo k zaplacení odstupného uživateli takového bytu, jelikož se nejedná o investici do nemovitosti.

Jde víceméně o dlouhodobé úvěry účelově určené na financování nemovitostí či bytových potřeb. Obvykle jsou od určité výše zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Jejich nevýhodou mohou být vyšší úrokové sazby či vyšší poplatky v porovnání s pravými hypotékami, ale není to pravidlem. Většinou jsou však úročeny mnohem nižšími sazbami než obvyklé spotřebitelské úvěry určené na nákup různého zboží. Také mohou být zproštěny některých nevýhod standardních hypoték. Někdy je možné čerpat je i v nižších částkách než standardní hypotéky, které mívají spodní hranici stanovenou až od 200 000 či 300 000 korun.

Banky s cizokrajnými názvy

Hypotéky, či spíše účelové úvěry určené na financování nemovitostí poskytují i u nás méně známé banky.

Sparkasse Mühlviertel - West banka

Banka, která sídlí v Rakousku, má v ČR hlavní pobočku v Českých Budějovicích a ostatní čtyři pobočky jsou také v jižních Čechách. Nabízí úvěry na bydlení určené k financování koupě, výstavby a rekonstrukce nemovitostí. Úroková sazba je fixována pouze na jeden rok, poté se znovu určí podle vývoje tržních sazeb, v současnosti je

Vše o stavebním spoření naleznete ve speciální příloze.

její minimální výše 5,5%. Velkou výhodou je možnost úvěr kdykoli předčasně splatit, část nebo celý, a to bez jakékoli sankce. Stačí tento záměr bance předem oznámit. Hypoteční banky tento krok penalizují vysokými poplatky. Zajímavý je také poplatek za vedení účtu, který činí pouze sto korun ročně – to bývá totiž obvyklá výše poplatku, který si ostatní banky účtují každý měsíc. Jako zajištění se většinou používá zástava nemovitosti, někdy se k tomu přidává i bianco směnka (směnka, u které není vyplněná směnečná suma a datum splatnosti). Nízké úvěry přibližně do 200 000 korun mohou být individuálně poskytnuty i bez zajištění. Nevýhodou je dostupnost této banky omezená pouze na jižní Čechy.

Waldviertler Sparkasse von 1842

Tato regionální banka je původem také z Rakouska, v současnosti má u nás sedm poboček. Nabízí dlouhodobý účelový úvěr na pořízení bydlení. Minimální úroková sazba je v současnosti 5,3%, ale není nijak fixována na žádné období. To znamená, že se může kdykoli během splácení úvěru změnit. Což by při volbě dlouhé doby splatnosti nemuselo být vždy výhodné, pokud tržní úrokové sazby porostou. Kromě konstantních splátek je možné zvolit i splácení progresivní či degresivní (to znamená, že v prvním případě splátka úvěru v čase postupně roste, ve druhém případě klesá). Výhodou je možnost získat úvěr až na 100% kupní ceny pořizované nemovitosti (pokud je odhadní cena zástavy dostatečně vysoká) a opět jsou umožněny mimořádné splátky bez sankcí. Zajištění musí být vždy alespoň bianco směnkou.

Volksbank CZ

Další rakouskou bankou, která však již určitě není málo známá, je Volksbank CZ, která má zastoupení prakticky po celé republice a sídlí v Brně. Nedávno uvedla na trh úvěr na financování bydlení. Úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti a zároveň bianco směnkou. Pro úvěry nad jeden a půl milionu se navíc provádí notářský zápis o uznání dluhu. Minimální úroková sazba začíná již na nízké hodnotě 3,75% a úvěr je možné splácet až 25 let. Narozdíl od dvou výše uvedených bank však neumožňuje mimořádné splátky bez sankcí a také jeho minimální výše 300 000 korun žádné zvýhodnění oproti standardním hypotékám nepřináší. Úvěr od Volksbank se tedy svými parametry od současných hypoték příliš neliší, výhodou je možnost použít jej i na pořízení družstevního bytu.

V tabulce je uveden přehled některých charakteristik úvěrů na bydlení od uvedených tří bank. Pokud je úvěr zajištěn zástavou nemovitosti, je možné použít jej i na družstevní byt.

	Sparkasse Mühlviertel - West banka	Volksbank CZ	Waldviertler Sparkasse von 1842
Úroková sazba (v % p.a.)	Od 5,5%, fixovaná na rok	Od 3,75% (vybrat lze fixaci na 1 a na 5 let)	Od 5,3%, není fixní, mění se s pohybem tržních úr. sazeb
Minimální výše úvěru v Kč	Neomezeno (na nižší úvěry se používá spotřebitelských úvěrů)	300 000 Kč	100 000 Kč
Max. výše úvěru jako % z pořizovací ceny v Kč	70%	70%	100%
Max. doba splatnosti (roky)	15 let	25 let	20 let
Poplatek za zpracování  - v % z výše úvěru v Kč	1%, min 5 000 Kč	0,75%, min 3 600, max 25 000 Kč, až při podpisu smlouvy	1%, až po schválení žádosti
Nutnost zajištění zástavou nemovitostí	Ano*	Ano	Ano
Další zajištění	Individuálně*	Vždy bianco směnka	Vždy alespoň  jeden ručitel
Mimořádné splátky	Bez sankcí	5% z předčasné splátky za každý předčasně splacený rok	Bez sankcí
Možnost pořízení družstevního bytu	Ano	Ano	Ano

*Záleží na výši úvěru, na bonitě klienta, používá se bianco směnka

Zdroj: Fincentrum, Banky

Hypoteční banky s licencí na vydávání hypotečních zástavních listů však také poskytují různé "nepravé hypotéky" umožňující použití tam, kde standardní hypotéku poskytnout nelze. Ještě do konce roku se chystá uvést na trh úvěr podobného typu na financování nemovitostí Raiffeisenbank. GE Capital Bank například umožňuje i nákup družstevního bytu, pokud je takový hypoteční úvěr zajištěn nějakou jinou nemovitostí. HVB Bank nabízí v rámci hypotéky Majordomus hypoteční úvěr Speciál. Použít jej lze na vše jako klasickou hypotéku, navíc ale umožňuje také financování družstevních bytů, předplaceného nájemného nebo refinancování vlastních prostředků klienta investovaných do nemovitosti. Úroková sazba u tohoto úvěru je

Pozor na stavební spoření pro dítě! Smlouva uzavřená na dítě může přinést několik problémů. Více ZDE.

přibližně o jedno procento vyšší než u klasické hypotéky, splácet jej lze pět až třicet let. Vždy je nutná zástava nemovitosti a mimořádné splátky mimo dobu, kdy končí fixace úrokové sazby, jsou spojeny se sankčním poplatkem. Tento úvěr je možné poskytnout až do výše 85 procent tržní hodnoty nemovitosti stanovené odhadcem. Dále pro financování nemovitostí nabízejí banky dlouhodobé účelové spotřebitelské úvěry. Například Komerční banka má úvěr s minimálním objemem 100 000 korun a až desetiletou splatností, je možné jej použít třeba na úhradu ceny bytu formou předplaceného nájemného a úroková sazba je fixní po celou dobu splácení. ČSOB nabízí účelový spotřebitelský úvěr se zvýhodněným úročením až do výše 750 000 korun a splatností do sedmi let.

V následující tabulce je uveden přehled bank, které mohou vydávat hypoteční zástavní listy

Oprávnění vydávat hypoteční zástavní listy mají

Komerční banka, a.s. (od 9.11.1995) 

Česká spořitelna, a.s. (od 9.11.1995) 

Českomoravská hypoteční banka, a.s. (od 15.12.1996) 

Československá obchodní banka, a.s. (od 24.7.1997) 

Raiffeisenbank a.s. (od 27.7.1999) 

GE Capital Bank, a.s. (od 30.12.1999) 

Živnostenská banka, a.s. (od 9.11.1999) 

HVB Bank Czech Republic a.s. (od 1.1.1996) 

Wüstenrot hypoteční banka a.s. (od 13.11.2002) 

eBanka, a.s. (od 28.8.2003)

Zdroj: ČNB

Využili jste někdy na financování nemovitosti takovýto úvěr? Jakou jste ním měli zkušenost?  Myslíte si, že tyto "nepravé hypotéky" mohou plně nahradit standardní hypoteční úvěr? Jaké podle vás mají přednosti?

reklama