Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Hypoteční úvěr nebo investice?

aktualizováno 
Jsou lidé, kteří mají dost vlastních prostředků na to, aby z nich koupili nemovitost. Mají naspořen řekněme milion korun a potřebují byt ve stejné ceně. Není pro ně nic jednoduššího než jít a byt koupit. Proč taky ne. Vždyť se to tak dělá běžně s každým jiným zbožím. Potřebujeme-li ledničku, vybe re me peníze z účtu a ledničku si prostě koupíme. Jenže byt není zboží jako každé jiné a zpravidla jich nekupujeme několik za život. Při koupi bytu stojí za to zamyslet se, jestli neexistuje i jiná možnost.

Zkusme najít cestu přes úvěry. Určitě by bylo možné vzít si na byt úvěr a vlastní peníze nám zbudou. Ty pak můžeme někam uložit. Proč bychom to ale dělali? To je jednoduché. Uděláme to v případě, že na tom vyděláme. To znamená, že náklady na půjčení peněz musejí být menší než zisk z uložených peněz.

Úrokové sazby z hypotečních úvěrů se pohybují na úrovni kolem 7,5% ročně. Zohledníme-li daňové odpočty, dostaneme se na efektivní úrokovou sazbu asi 6%. Je možno náklady ještě nějak snížit? V některých případech ano. Pořizujeme-li např. novou nemovitost, máme nárok na státní finanční podporu. Avšak ne ve všech případech je nejlepší hypoteční úvěr. Je-li výhodnější stavební spoření, použijeme ho. Zde se v některých případech dostáváme na úrokovou sazbu 6% ročně, což po daňových odpočtech činí asi 4,8%. Náklady na hypoteční úvěr je možno ještě snížit vhodnou volbou splácení tohoto úvěru, třeba kombinací se stavebním spořením.

Při používání úvěrů musíme dát pozor na další výdaje, které mohou být s úvěry spojeny. Sem patří např. náklady na odhad nemovitostí nebo poplatky spojené s vyřízením úvěru. Někdy pro nás může být rozhodující doba vyřízení úvěru, protože nemůžeme tak dlouho čekat.

Náklady na úvěr jsou zhruba 6% ročně, někdy dokonce i nižší. Podaří se nám dosáhnout takového zhodnocení? Pomocí termínovaných vkladů nikoli. Existují však na trhu příležitosti, které tohoto zhodnocení dosáhnou. Mu­síme za nimi na kapitálový trh.

Doba investice pět let je dostatečně dlouhá na to, abychom měli dost možností obohatit naše portfolio o nějaké rizikovější, ale výnosnější investice. Jistou část portfolia mohou tvořit akcie. V žádném případě nemáme zaručeno, že naše portfolio určitě vydělá. Nikdy se nedá se stoprocentní jistotou říci, že získáme více než 6%. Existuje však velká šance na to, že výnosy budou výrazně vyšší než zmiňovaných 6%.

Zkusme se vydat na exkurzi do historie. Vezměme velmi konzervativní portfolio a podívejme se, jak by se vyvíjelo v uplynulých letech. Jako příklad použijeme portfolio světových cenných papírů z let 1981-1988 ve složení 30% peněžní trh, 50% obligace, 20% akcie (neznamená to, že jde o nejlepší možné portfolio, berme ho jenom jako ilustrační příklad). Naše modelové portfolio opravdu v jednom případě ze čtrnácti vydělalo méně než 6%. Vyneslo v pětiletém horizontu v průměru pouhých 5,8%. Při použitém úvěru a zároveň vkladu ve výši 500 000 Kč by to za pět let znamenalo ztrátu 6000 Kč. To v případě, že bychom měli největší smůlu. V druhém nejhorším období portfolio vydělalo v průměru 6,3%. To znamená za pět let zisk skoro 10 000 Kč. Již jsme dosáhli zisku, ale stále ještě nevýznamného. Jak by to vypadalo v prostředním případě (prostřední případ pro nás bude medián, to znamená, že existuje stejný počet horších a stejný počet lepších období)? Tento případ se dá považovat za typický. Vydělalo se v něm v průměru 10,5 % ročně. To u půlmilionového úvěru znamená zisk více než 150 000 Kč.

Co uděláme po pěti letech? Máme dvě možnosti. Buď nás investování bavi­ lo, přineslo nám zisk a budeme pokračovat, nebo nemáme dost pevné nervy na sledování investic a bojíme se prodělku, a pak můžeme hypoteční úvěr splatit. Důležité je, že existuje cesta zpět.

Tohoto postupu, kdy je výhodnější investovat cizí prostředky než vlastní, využívají některé hypoteční banky a přímo nabízejí svým klientům kombinaci hypotečního úvěru a investice. V tomto případě se jedná o hypoteční zástavní list, což je z našeho hlediska jedna z možných investičních příležitostí. Z pohledu kapitálového trhu je to dluhopis. Přináší jisté výhody. Má stejnou dobu splatnosti jako období pevné úrokové sazby u hypotečního úvěru a je velmi jistý. Neexistuje riziko, že bychom v některém období vydělali méně. Na druhou stranu není šance, že bychom získali výrazně více.

Možnost kombinovat hypoteční úvěr s investicí stojí minimálně za zvážení. Je možné najít jisté modifikace, které lze použít i v jiných případech než pouze tam, kde máme dostatek peněz na koupi bytu.

Když máme na to, abychom splatili hypoteční úvěr za deset let, a jsme schopni splácet dost vysokou měsíční částku, nestálo by za to zvolit hypotéku na dvacet let, mít nižší splátku a rozdíl výhodně investovat? Budeme mít po deseti letech dost peněz na splacení úvěru? Splátka hypotečního úvěru na deset let ve výši 1 mil. Kč při sazbě 8% je 12 000 Kč. Můžeme také zvolit dobu splatnosti dvacet let. Tomu odpovídá splátka 8 400 Kč. Rozdíl splátek (3 700 Kč) můžeme spořit a za deset let budeme mít dost prostředků na splacení úvěru.


Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Finanční rizika
Psychologie, algoritmy a umělá inteligence na kap. trzích
Finanční matematika pro každého

 

Autor:


Jak si vybudovat finanční rezervu

měsíců % měsíců
Vypočítat
Měsíčně spořte
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Martin Mašát
KOMENTÁŘ: Jsou nulové úroky na běžných účtech zlodějna, nebo ne?

Jaká je dnes nejlepší konzervativní investice? Běžný účet s nulovým úrokem. A buďte rádi za nezáporný úrok. Jestli máte pocit, že vás banky okrádají a neplatí...  celý článek

Ilustrační snímek
Spořicí účty: jak banky nyní zhodnotí vklad ve výši 100 tisíc korun

Pro lidi, kteří si nechtějí připustit žádnou finanční ztrátu, jsou určeny jen opravdu konzervativní finanční produkty. Místo investování budou prostě spořit....  celý článek

Ilustrační snímek
Milion uložený na rok: někde vydělá 396 korun, jinde až 9 386 korun

Mít peníze „nasyslené“ v bance není aktuálně žádné velké terno. Ale co třeba se 150 tisíci či s milionem, o kterých víte, že je budete za rok potřebovat?  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

Sobotka: Minimální mzda bude od ledna 12.200 korun. Co na to ekonomové a firmy?
Sobotka: Minimální mzda bude od ledna 12.200 korun. Co na to ekonomové a firmy?

Minimální mzda v Česku se od ledna zvýší o 1200 korun na 12.200 korun, tedy o 11 procent. Rozhodl o tom dnes kabinet. N... celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.