Zkusme najít cestu přes úvěry. Určitě by bylo možné vzít si na byt úvěr a vlastní peníze nám zbudou. Ty pak můžeme někam uložit. Proč bychom to ale dělali? To je jednoduché. Uděláme to v případě, že na tom vyděláme. To znamená, že náklady na půjčení peněz musejí být menší než zisk z uložených peněz.
Úrokové sazby z hypotečních úvěrů se pohybují na úrovni kolem 7,5% ročně. Zohledníme-li daňové odpočty, dostaneme se na efektivní úrokovou sazbu asi 6%. Je možno náklady ještě nějak snížit? V některých případech ano. Pořizujeme-li např. novou nemovitost, máme nárok na státní finanční podporu. Avšak ne ve všech případech je nejlepší hypoteční úvěr. Je-li výhodnější stavební spoření, použijeme ho. Zde se v některých případech dostáváme na úrokovou sazbu 6% ročně, což po daňových odpočtech činí asi 4,8%. Náklady na hypoteční úvěr je možno ještě snížit vhodnou volbou splácení tohoto úvěru, třeba kombinací se stavebním spořením.
Při používání úvěrů musíme dát pozor na další výdaje, které mohou být s úvěry spojeny. Sem patří např. náklady na odhad nemovitostí nebo poplatky spojené s vyřízením úvěru. Někdy pro nás může být rozhodující doba vyřízení úvěru, protože nemůžeme tak dlouho čekat.
Náklady na úvěr jsou zhruba 6% ročně, někdy dokonce i nižší. Podaří se nám dosáhnout takového zhodnocení? Pomocí termínovaných vkladů nikoli. Existují však na trhu příležitosti, které tohoto zhodnocení dosáhnou. Musíme za nimi na kapitálový trh.
Doba investice pět let je dostatečně dlouhá na to, abychom měli dost možností obohatit naše portfolio o nějaké rizikovější, ale výnosnější investice. Jistou část portfolia mohou tvořit akcie. V žádném případě nemáme zaručeno, že naše portfolio určitě vydělá. Nikdy se nedá se stoprocentní jistotou říci, že získáme více než 6%. Existuje však velká šance na to, že výnosy budou výrazně vyšší než zmiňovaných 6%.
Zkusme se vydat na exkurzi do historie. Vezměme velmi konzervativní portfolio a podívejme se, jak by se vyvíjelo v uplynulých letech. Jako příklad použijeme portfolio světových cenných papírů z let 1981-1988 ve složení 30% peněžní trh, 50% obligace, 20% akcie (neznamená to, že jde o nejlepší možné portfolio, berme ho jenom jako ilustrační příklad). Naše modelové portfolio opravdu v jednom případě ze čtrnácti vydělalo méně než 6%. Vyneslo v pětiletém horizontu v průměru pouhých 5,8%. Při použitém úvěru a zároveň vkladu ve výši 500 000 Kč by to za pět let znamenalo ztrátu 6000 Kč. To v případě, že bychom měli největší smůlu. V druhém nejhorším období portfolio vydělalo v průměru 6,3%. To znamená za pět let zisk skoro 10 000 Kč. Již jsme dosáhli zisku, ale stále ještě nevýznamného. Jak by to vypadalo v prostředním případě (prostřední případ pro nás bude medián, to znamená, že existuje stejný počet horších a stejný počet lepších období)? Tento případ se dá považovat za typický. Vydělalo se v něm v průměru 10,5 % ročně. To u půlmilionového úvěru znamená zisk více než 150 000 Kč.
Co uděláme po pěti letech? Máme dvě možnosti. Buď nás investování bavi lo, přineslo nám zisk a budeme pokračovat, nebo nemáme dost pevné nervy na sledování investic a bojíme se prodělku, a pak můžeme hypoteční úvěr splatit. Důležité je, že existuje cesta zpět.
Tohoto postupu, kdy je výhodnější investovat cizí prostředky než vlastní, využívají některé hypoteční banky a přímo nabízejí svým klientům kombinaci hypotečního úvěru a investice. V tomto případě se jedná o hypoteční zástavní list, což je z našeho hlediska jedna z možných investičních příležitostí. Z pohledu kapitálového trhu je to dluhopis. Přináší jisté výhody. Má stejnou dobu splatnosti jako období pevné úrokové sazby u hypotečního úvěru a je velmi jistý. Neexistuje riziko, že bychom v některém období vydělali méně. Na druhou stranu není šance, že bychom získali výrazně více.
Možnost kombinovat hypoteční úvěr s investicí stojí minimálně za zvážení. Je možné najít jisté modifikace, které lze použít i v jiných případech než pouze tam, kde máme dostatek peněz na koupi bytu.
Když máme na to, abychom splatili hypoteční úvěr za deset let, a jsme schopni splácet dost vysokou měsíční částku, nestálo by za to zvolit hypotéku na dvacet let, mít nižší splátku a rozdíl výhodně investovat? Budeme mít po deseti letech dost peněz na splacení úvěru? Splátka hypotečního úvěru na deset let ve výši 1 mil. Kč při sazbě 8% je 12 000 Kč. Můžeme také zvolit dobu splatnosti dvacet let. Tomu odpovídá splátka 8 400 Kč. Rozdíl splátek (3 700 Kč) můžeme spořit a za deset let budeme mít dost prostředků na splacení úvěru.
Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Finanční rizika
Psychologie, algoritmy a umělá inteligence na kap. trzích
Finanční matematika pro každého
