Hypotéky již nejsou tak levné jako dříve
Úrokové sazby hypotečních úvěrů v současné době již rozhodně nejsou tak výhodné jako v roce 2005, kdy dosáhly svého dna, ani tak, jak byly ještě před rokem. Během několika posledních měsíců vzrostly tak rychle, že se jejich průměrná výše vrátila na hodnoty, kterých dosahovala naposledy v roce 2003. Banky však dosud opadnutí zájmu o hypoteční úvěry nezaznamenaly.
Změnil se především přístup bank
Hypoteční úvěry však v posledních letech nejsou dostupné pouze kvůli nízkým úrokovým sazbám. Výrazně se změnil přístup bank při jejich poskytování. Kdysi si klienty velmi pečlivě vybíraly. Pokud klientova žádost o úvěr nebyla schválena, přišel o poplatek účtovaný za její posouzení. Nyní se platí poplatky až za zpracování úvěru, někdy lze hypotéku v rámci akčních nabídek získat i zcela zdarma.
Schvalování úvěru trvalo delší dobu, rozhodně to nebylo na počkání, jak je to možné dnes. Nyní se klient již při první návštěvě banky dozví, jak vysoký úvěr má šanci získat. Dříve bylo nutné přinést výpis z katastru nemovitostí, jehož získání se ve velkých městech mohlo protáhnout až na několik měsíců. Dnes je možné čerpat úvěr již na základě návrhu na vklad, někdy si banky výpis opatří samy.
Výrazně se rozšířily možnosti při volbě parametrů hypotečních úvěrů, které si může klient vybrat. Kdysi banky nabízely pouze jednu či dvě různé délky fixace úrokové sazby, dnes si klient může sám zvolit, zda dá přednost jistotě, nebo flexibilitě. Sazbu si někde může zafixovat třeba i na celou dobu splácení. Doba splatnosti nad dvacet let byla výjimkou, dnes banky klientům běžně navrhují splatnost úvěru až třicet let, tak aby při nedostatečné bonitě dosáhli na požadovanou výši úvěru. Kdo chce, může si u některých bank zvolit dobu splácení až čtyřicet let. S tím souvisí i prodloužení věku dlužníka, do kterého musí hypotéku splatit. Dnes je to až sedmdesát let. Životní pojištění již také není většinou nutné, a to ani v případě samožadatelů.
Kdysi bylo navíc zákonem stanoveno, že výše poskytnuté hypotéky musí být zajištěna alespoň ze sedmdesáti procent zástavou nemovitosti. Zákon toto od roku 2004 již nevyžaduje a banky poskytnou hypotéku ve výši až sta procent zástavní hodnoty nemovitosti.
Pokud jde o uvedené parametry, všechny banky prozatím předběhla mBank, která na českém trhu působí zatím pouze krátce. Sama svou mHYPOTÉKU označuje jako "nejlepší hypotéku v číslech": splácet ji lze teoreticky až 45 let, financovat lze až do 110 % hodnoty zastavované nemovitosti a poplatky za poskytnutí, vedení i předčasné splacení hypotéky jsou nulové. Časem se ukáže, zda jí tato matematika zajistí úspěch.
Nové typy hypoték představené v minulých letech
Banky během několika uplynulých let postupně začaly klientům nabízet také nové či vylepšené typy produktů určené pro některé konkrétní situace. Připomenout můžeme například možnost poskytnutí hypotéky bez doložení příjmů nebo u podnikatelů na základě výše obratu. U některých bank si klient může sjednat hypoteční úvěr ještě předtím, než si vůbec vybere financovanou nemovitost. Nejedná se přitom o pouhý příslib úvěru, ale o skutečnou úvěrovou smlouvu. Využít lze také možnosti refinancovat svou stávající hypotéku úvěrem jiné banky nebo si předem zajistit možnost provádět v určitých intervalech mimořádné splátky bez sankcí. Možné je rovněž proplácení zálohových faktur nebo využití části hypotéky neúčelově.
Hypotéka přesto není pro každého
Z předchozího textu by se mohlo zdát, že získat hypoteční úvěr není žádný problém. Banky si samozřejmě i v současnosti bonitu zájemců o hypotéku a jejich schopnost splácet dobře prověřují. Takže mnohé z uvedených výhod jsou do jisté míry spíše nástrojem marketingu. Faktem ale zůstává, že hypotéku může získat i zájemce s průměrným příjmem, a to i v případě, kdy je zřejmé, že s jejím splácením bude mít problémy. Je třeba vzít v úvahu, že měsíční náklady na bydlení netvoří pouze platby odváděné bance a pojišťovně. Je třeba připočítat poplatky za spotřebu vody, tepla, elektřiny i příspěvky do fondu oprav, které u starších nemovitostí mohou být nezanedbatelné.
Splácení hypotéky je závazek velmi dlouhodobý. Je třeba počítat s možností zvýšení splátek při refixaci úrokové sazby. Každý by se měl zamyslet nad tím, jak by řešil situaci v případě ztráty příjmů. S poklesem příjmů musí počítat ti, kdo splatí hypotéku až v postproduktivním věku.
Banky sice hypoteční úvěr neposkytnou každému, ale jejich cílem je prodat jich nejlépe co nejvíce. Pokud se dlužník dostane do problému, banka má zástavní právo k nemovitosti, kterou může v případě nesplácení prodat.
Banky, které působí na malém a mladém českém hypotečním trhu, se rozhodně nemusí obávat žádných větších potíží, do kterých by se mohly dostat poskytováním málo bonitních hypoték na území ČR. Riziko přeúvěrování nesou pouze sami dlužníci. To, že získají hypotéku, neznamená, že si ji skutečně mohou dovolit.
