Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Hypotéka bez úspor stejně celé náklady nepokryje

aktualizováno 
Banky poskytující 100% hypotéky slibují zájemcům o bydlení možnost získat úvěr až ve výši, která pokryje celkovou pořizovací cenu nemovitosti. To znamená, že by žadatel o hypotéku nemusel mít žádné úspory ani jiné zdroje, které by sloužily jako akontace úvěru. Je tomu opravdu tak? Jsou tyto hypotéky výhodné?

Dlouhou dobu banky poskytovaly hypoteční úvěry pouze do 70 procent hodnoty nemovitosti. Toto pravidlo vychází ze zákona o dluhopisech, který upravuje podmínky pro vydávání hypotečních zástavních listů. To jsou cenné papíry, které slouží bankám jako výhodný zdroj financování hypotečních úvěrů. Jejich nižší výnos (v porovnání s ostatními dluhopisy a akciemi) je investorům kompenzován nízkým rizikem, které je s nimi spojeno. Aby byla tato bezpečnost hypotečních zástavních listů zajištěna, mohou je emitovat pouze banky s hypoteční licencí od ČNB a smí být použity pouze na financování úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitosti. Zákon upravuje i další pravidla s nimi spojená. Takže kdo chtěl před několika lety požádat o hypoteční úvěr, musel mít k dispozici alespoň část prostředků na financování pořizované nemovitosti. Platilo, že nemovitost sloužící jako zástava musela mít hodnotu ve výši minimálně 143 procent z objemu poskytnutého úvěru. Pak ale přišly některé banky s nabídkou úvěrů s  požadovanou akontací nižší než 30 procent a nakonec se objevily i hypotéky poskytované až do 100 procent potřebných prostředků.  

Již od července roku 2002 nabízí svou Hypotéku 100 Českomoravská hypoteční banka. O tři měsíce později ji následovala Česká spořitelna, která představila Hypotéku BONUS určenou pro mladé lidi do 36 let. Dále se přidala Komerční banka, která nabízí hypoteční úvěr Plus a stoprocentní financování nabízí také eBanka, která získala hypoteční licenci v září minulého roku.

Vypadá to tedy, že kdo nemá žádné úspory, nebo jiné zdroje pro financování koupě nebo výstavby nemovitosti, může získat od banky celou potřebnou částku. Bohužel tomu tak nemusí být. Především je nutné si uvědomit, že cena, za kterou nemovitost pořizujeme, nemusí vůbec odpovídat její skutečné hodnotě.

Kdy stoprocentní hypotéka na pořízení nemovitosti nestačí

Například je dobře známo, že byty ve starších panelových domech v Praze se

Poplatky u hypoték jsou zbytečně vysoké. Více ZDE.

prodávají za neúměrně vysoké ceny, které musí v budoucnu nutně klesnout. Lidé se snažili tyto relativně levné byty, které pro ně byly dosažitelné, pořídit jako výhodnou investici s očekáváním, že je v budoucnu výhodně prodají, k čemuž přispěla i obava z možného růstu cen po vstupu do Evropské unie. Vysoká poptávka a zadržovaná nabídka vynesly ceny velmi vysoko. To znamená, že hodnota stanovená odhadcem bude jistě nižší než kupní cena vyžadovaná prodávajícím. Odborníci se ale shodují, že tyto byty jsou předražené a že za takto vysoké ceny dají lidé přednost kvalitnějšímu bydlení.

Naopak pokud jde o novostavby (především bytové jednotky) ve vyhledávaných lokalitách, jako jsou především Praha a okolí, Brno, některá další velká města a Středočeský kraj, jejich tržní ocenění se bude velmi blížit konkrétní realizované kupní ceně.

Vliv ale mají i další faktory související přímo s konkrétním úvěrovaným případem. Například kupec nemovitosti může z různých osobních důvodů akceptovat prodávajícímu i mnohem vyšší cenu, než je její skutečná tržní hodnota. Nebo například prodej v časové tísni či někomu známému může být uskutečněn za nižší cenu než tržní. Luxusní vila za několik milionů postavená v lokalitě, kde lze očekávat, že by s jejím případným prodejem byl značný problém, bude oceněna mnohem nižší tržní cenou než jakou by měla v nějaké atraktivní oblasti. Skutečnou hodnotu nemovitosti snižují také různá rizika, která jsou s ní spojena, například věcná břemena, chybějící přístup z veřejné komunikace, omezená vlastnická práva, nebo případ, kdy budova stojí na cizím pozemku či v záplavové oblasti a další.

Není čím zajistit úvěr – nabídněte movitou zástavu. Více ZDE.

Obecně lze říci, že v oblastech s dobře fungujícím trhem nemovitostí se požadavky prodávajících sbližují s výsledkem tržního ocenění provedeného nezávislým znalcem. Banky v takovém případě opravdu mohou poskytnout úvěr až do 100 procent pořizovací ceny. V každém případě má výhodu ten, kdo má k dispozici ještě nějakou další nemovitost, kterou může použít k zajištění úvěru. Mladí žadatelé k tomu využívají například nemovitost patřící rodičům. Poté, co je část úvěru splacena, je možné zástavní právo k této nemovitosti zrušit.

Přísnější podmínky 100% hypoték

Jelikož jsou tyto úvěry pro banky rizikovější, používají na žadatele přísnější měřítka. Především musí prokázat vyšší příjmy než je tomu u standardních hypoték. Při posuzování bonity klienta se obecně požaduje, aby čisté příjmy pokryly kromě samotné splátky úvěru také další nutné pravidelné výdaje (pojištění, splátky dalších úvěrů, leasing a podobně) a samozřejmě životní minimum rodiny. Kromě toho může být vyžadována ještě určitá rezerva navíc.
Pokud jde o 100% hypotéky, mohou být stanovena ještě další pravidla a omezení.

Stavební spořitelny také poskytují úvěry pro klienty bez úspor. Více ZDE.  Jak si vybrat ten nejvýhodnější? Čtěte ZDE.

Klient České spořitelny, který žádá o 100% Hypotéku BONUS, musí mít čistý příjem minimálně 20 000 korun pokud jde o jednotlivce a 25 000 korun pokud jde o rodinu. Zároveň splátka úvěru a s ní související náklady (například povinné pojištění) nesmí překročit hranici 50 procent čistých příjmů. ČMHB u Hypotéky 100 požaduje dodatečnou rezervu ve výši 100 procent měsíční splátky úvěru, zatímco u standardní hypotéky je to jen 25 procent. Komerční banka příjmovou rezervu nepožaduje.

V následující tabulce je přehled 100% hypoték, které v současnosti banky nabízejí. Jsou zde doby fixace úrokové sazby, které si klient může zvolit a minimální úrokové sazby pro fixační dobu pět let. Pro srovnání jsou uvedeny i minimální pětileté úrokové sazby standardních úvěrů s 30% akonatcí.

 

Speciální hypoteční úvěry s nulovou akontací
  hypoteční úvěr s nulovou akontací doba fixace (roky) úroková sazba (fixace 5 let) úroková sazba standardního úvěru (fixace 5 let)
Česká spořitelna Hypotéka BONUS 5 5,3% od 3,9%
ČMHB Hypotéka 100 5 od 6,5% od 4,8%
eBanka nemá speciální název 1,3,5 od 5,1% od 5,1%
Komerční banka Hypoteční úvěr Plus 1 - 10   5,97%   4,95%

Zdroj: Banky

Banky používají pro oceňování nemovitostí různé způsoby

Konečná hodnota, kterou bude banka akceptovat jako základnu pro určení maximální výše poskytnuté hypotéky, však nezávisí pouze na ceně stanovené odhadcem banky. Většinou proces pokračuje a konečnou hodnotu určí další pracovník banky (supervize). Nejčastěji se vychází z ceny obvyklé. Tuto cenu používají Komerční banka a eBanka. ČMHB si sama stanovuje pro určení hodnoty nemovitosti tzv. zadlužitelnou hodnotu, která představuje bankou dlouhodoběji akceptovatelnou hodnotu zajištění pohledávky. (V ní jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy cen nemovitostí s ohledem na vývoj nabídky a poptávky na trhu i další vlivy vztažené na konkrétní posuzovanou nemovitost.) Naproti tomu Česká spořitelna vychází z tržní ceny stanovené odhadcem a jako nástroj pro dozajištění úvěru používá speciální životní pojištění.


Jaký máte názor na tyto 100% hypotéky? Žádali jste o takovýto úvěr? Jaké s ním máte osobní zkušenosti? S jakými problémy jste se setkali?

 

Autor:


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Povinné ručení pro cyklisty neexistuje, škody vyřeší jiné pojistky

Když způsobí nehodu na silnici řidič auta, uhradí škody pojišťovna z jeho povinného ručení. Na cyklisty se ale nic takového nevztahuje. Přitom jsou cyklisté...  celý článek

Ilustrační snímek
O kolik peněz přijdete na nemocenské a jak finanční ztrátu zvládnout

Onemocnění nebo úraz jsou nepříjemné záležitosti. A když se jejich léčba prodlouží, situace se ještě víc komplikuje, a to po finanční stránce. Jak se připravit...  celý článek

Ilustrační snímek
Častý omyl Čechů: evidenční list důchodového pojištění je k ničemu

Ne každý doklad patří do koše. Pokud jste zaměstnaní a vyhodíte evidenční list důchodového pojištění, který vám vystaví každý rok váš zaměstnavatel, děláte...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.