Koupit bydlení na hypotéku není žádná legrace. Nejde jen o splátky, ale i o to, že je třeba mít předem naspořeno. Takzvané stoprocentní hypotéky (tedy úvěr na částku, která odpovídá celé hodnotě nemovitosti, kterou dáte do zástavy) banky nepůjčují rády. Posuzují přísněji schopnost splácet a chtějí po klientech vyšší úroky.
Chcete novou hypotéku?Nejvýhodnější hypotéku najdete v přehledném srovnávači cen. |
Jenomže když třeba kupujete byt v Praze za 4 miliony, museli byste mít v kapse alespoň 1,2 milionu, abyste dosáhli na takzvanou standardní hypotéku, kde výše úvěru je 70 % z hodnoty zástavy. Lidé, kteří nechtějí několik let šetřit, nacházejí řešení v podobě hypotéky 80- až 90procentní. Tedy: mají naspořeno, ale ne tolik. Úvěr je dražší, ale ne o tolik. Banka posuzuje jejich schopnost splácet, ale ne nejpřísněji.
Teď však nastanou změny. ČNB totiž vyhlásila doporučení, aby banky od října poskytovaly jen takové hypotéky, u kterých je hodnota zastavené nemovitosti alespoň o 5 % vyšší než hodnota úvěru. Od dubna 2017 bude doporučený poměr dokonce 9:1.
Co je důležitépři sjednávání hypotéky?
|
Zároveň doporučuje, aby podíl hypoték 85procentních dosahoval jen desetiny poskytnutých úvěrů, od dubna příštího roku bude omezení doporučeno i u úvěrů 80procentních. A to už se dotkne zhruba třetiny žadatelů, kteří v současnosti žádají o hypotéku mezi 70 až 90 procenty.
Klienti, kteří nemají našetřeno nic nebo málo, budou mít dvě možnosti:
- Zvýšit hodnotu zastavované nemovitosti třeba tím, že ke kupovanému bytu přidají do zástavy chatu rodičů (ti s tím musí pochopitelně souhlasit).
- Mohou zkusit dojednat v bance individuální podmínky. V tom případě však musí počítat s vyšší úrokovou sazbou. Ostatně to je už současná praxe: například u Sberbank je u 100procentní hypotéky sazba 2,99 procenta ročně, 90procentní hypotéku banka poskytne se sazbou od 1,69 procenta. U dvoumilionového úvěru na bydlení vyjde rozdíl na 1 321 korun měsíčně.
Úrokové sazby se asi zvýší
Další změny souvisejí se zákonem o spotřebitelském úvěru. Ten zahrnuje i hypotéku, nazývá ji „spotřebitelský úvěr na bydlení“.
Banky budou mít více práce s administrativou a také musí počítat s nižšími zisky třeba v případě mimořádných splátek. Finanční ústavy pochopitelně nechtějí přijít o své výdělky, a tak je možné, že mírně stoupnou úrokové sazby. Ty se v tuto chvíli pohybují zcela běžně pod dvěma procenty ročně.
Dále uvedené změny budou platit u smluv uzavřených po 1. prosinci 2016. U stávajících smluv podle právníka společnosti Partners Víta Mikoláška vejdou změny v platnost po změně úrokové sazby při fixaci. Smluv s variabilní sazbou, u které se fixace nesjednává, se budou nové podmínky týkat hned od prosince.
Více si vás proklepnou, ale více se také dozvíte
Podle zákona o spotřebitelském úvěru bude třeba, aby si finanční instituce důkladně prověřily schopnost klienta úvěr splácet. Ne že by se to u hypoték nedělo standardně. Teď to však bude v zájmu bank dvojnásob a je možné, že někteří z těch, kdo by nyní posouzením prošli, budou mít smůlu.
PrůzkumJak je nejlepší financovat bydlení?
S kým byste se poradili, kdybyste chtěli sjednat hypotéku?
S jakým financováním nemovitosti máte zkušenost?
Zdroj: Partners Průzkum se uskutečnil v srpnu 2016 mezi tisícovkou respondentů ve věku 25 až 60 let |
Kdyby totiž klient vznesl do tří let námitku, že nebyl dostatečně prověřen, byla by smlouva neplatná. A spotřebitel by byl povinen „vrátit poskytnutou jistinu spotřebitelského úvěru v době přiměřené jeho možnostem“. Překlad: půjčku by člověk po třech letech vrátil bezúročně, a možná dokonce ve splátkách, o kterých by rozhodl soud.
I u hypoték budou muset banky uvádět takzvanou RPSN (roční procentní sazbu nákladů), díky níž si klient může lépe porovnat nabídky. Navíc zákon přináší jednoduchý formulář, na kterém musí banka nabídku klientovi předložit. Údaje budou vždy stejné a nebudou zaplevelené žádnými marketingovými zbytečnostmi. Porovnání nabídek několika bank tak bude skutečně jednoduché.
Mimořádná splátka bude snazší
Když se člověku v průběhu splácení hypotéky podaří našetřit nějaké peníze navíc (nebo vyhraje, dědí, najde poklad), může vždy a bezplatně uhradit mimořádnou splátku ve chvíli, kdy končí takzvaná fixace úrokové sazby. Banky však už dávno přišly na to, že moc neztratí, když klientům v této oblasti uleví. Na mimořádnou splátku většina lidí beztak nemá, ale pocit svobody, že mohou beztrestně část hypotéky uhradit, je lákavý.
V současnosti některé banky umožňují mimořádnou splátku zdarma či za poplatek. Nově bude možné ji učinit kdykoli. Banka si přitom bude moci navíc říct jen o účelně vynaložené náklady. Jejich výše přitom bude omezena.
Když se například rozhodnete nemovitost, kterou máte na hypotéku, prodat a zbytek dluhu jednorázově splatit, je to po dvou letech trvání smlouvy možné s tím, že náhrada nákladů bude jedno procento předčasné splátky, nejvýše však 50 tisíc korun. Pokud se k mimořádné splátce rozhodnete, musí vám banka nejprve sdělit všechny údaje o nákladech, které za to od vás bude požadovat.
Před výročím splátka zdarma
Zdarma bude dokonce možné splatit až čtvrtinu z celkové výše hypotéky, a to každý rok během jednoho měsíce před výročím podpisu smlouvy.
V případě, že chcete úvěr předčasně splatit úplně a máte k tomu závažné důvody, je to také možné bez jakýchkoli poplatků. Závažnými důvody se přitom míní úmrtí, dlouhodobá nemoc či invalidita klienta nebo jeho partnera.
Dnes se běžně stává, že banka tak trochu zdržuje oznámení nové sazby „po fixaci“. Řekne ji klientovi třeba měsíc před změnou a ten už si nestihne vyřídit refinancování u jiné společnosti. Taková praxe se od prosince změní. Klient totiž bude mít právo na předčasné splacení bez jakékoli pokuty do tří měsíců od chvíle, kdy mu banka novou úrokovou sazbu sdělí.
Dost času na prodej
Když člověk nemá na splátky, banka může být v klidu. Má v zástavě nemovitost. Nově se klient v prodlení nemusí bát, že by mu banka okamžitě prodala střechu nad hlavou. Před jejím prodejem musí totiž spotřebiteli poskytnout celého půl roku na to, aby dlužný úvěr doplatil.
Pokud banka požaduje po klientovi peníze jako náhradu nákladů na ocenění (odhad) nemovitosti, kterou bere do zástavy, musí pak tento znalecký odhad klientovi vydat, když refinancuje jinde.
| Banka | Je možná mimořádná splátka mimo fixaci? | Novinky |
|---|---|---|
| Airbank | Kdykoliv, kromě převedení hypotéky jinam | Nabízí jen refinancování, ne nové hypotéky. Sazba 1,89 % je pro všechny bez dodatečných podmínek či slev. Nabízí Chytrou rezervu - možnost vzít si mimořádně splacené peníze v případě potřeby zpět. Hypotéka je tzv. offsetová - peníze, které má člověk na účtu v bance jako úspory, snižují jistinu úvěru, ze které se počítá úrok. |
| Česká spořitelna | Služba Mimořádná splátka - měsíční poplatek 200 korun | Refinancování je možné nově zařídit on-line, podání žádosti trvá přibližně 15 minut, lze ji uložit a do 14 dní dokončit |
| ČSOB a Hypotéční banka | Služba Mimořádná splátka (až 20 % z aktuální výše ročně), měsíční poplatek 250 Kč nebo sjednání ve smlouvě až 50 % | Účelová hypotéka pro studenty bez poplatků za zpracování a vedení a se sazbou nižší o 0,2 %, než je standard. Banka nabízí i možnost předat zástavní smlouvy na poště nebo kterémkoli CzechPointu - odtud jde dokument elektroniky bance, a ta zařídí převod na katastru |
| Equabank | 20 % z aktuální výše úvěru ročně | Bonus 5 tisíc korun k hypotéce s fixací na tři a pět let. U hypotéky na koupi pozemku nestanovuje banka termín, do kdy je třeba začít stavět |
| Expobank | Možnost splatit až 20 % zůstatku ročně za poplatek 150 Kč měsíčně | Specializuje se na individuální řešení složitějších případů. |
| Fio banka | Mimořádná splátka kdykoli, minimálně však 50 tisíc korun, kromě refinancování | Bezplatně nabízí Hypotéční konto (tzv. offsetová hypotéka). Standardně je hypotéka bez poplatků. |
| Komerční banka | Flexibilní hypotéka (snížení splátky až o 50 %, mimořádná splátka 20 %, přerušení splácení) za 99 korun měsíčně | - |
| Moneta bank | Po prvním roce každý půlrok možno splatit 25 % jistiny | Offsetová hypotéka - max. 20 % jistiny. Pružná hypotéka - možnost splatit za rok až 2 x 25 % jistiny bez poplatků |
| Raiffeisenbank | Turbo sazba - 1x ročně 25 % jistiny, přirážka 0,1 % k úrokové sazbě | - |
| Sberbank | Při každém výročí 10 %, bez poplatků | - |
| UniCredit Bank | Každoročně 20 % jistiny bez poplatku | Nabízejí možnost podat žádost o refinancování on-line |
| Wüstenrot | Od půli listopadu jednou ročně 25 % | Nevyžadují vedení běžného účtu u banky |
