Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Hypotéka může být levnější než úvěr stavební spořitelny

aktualizováno 
Stavební spořitelny a hypoteční banky se předhánějí v poskytování úvěrů na bydlení. Jejich produkty si do značné míry konkurují, takže které jsou výhodnější? Jsou nákladnější překlenovací úvěry, nebo hypotéky?
Římské právo

| foto: Profimedia.cz

Kromě svých klasických překlenovacích úvěrů, u kterých je většinou třeba nejdříve něco naspořit a které se nejčastěji používají na rekonstrukce bydlení, nabízejí stavební spořitelny v posledních letech překlenovací úvěry „hypotečního typu“, které jsou určeny na větší investice. Poskytují se s i s nulovým počátečním vkladem, jejich minimální výše bývá nejčastěji 300 tisíc korun a stejně jako hypotéky musí být zajištěny zástavním právem k nemovitosti.

Hypotékám se podobají také dlouhou dobou splatnosti, která se u některých produktů může blížit až 30 rokům. Stavební spořitelny ale přebírají i další vlastnosti hypoték, například u některých zmíněných úvěrů je sazba fixní pouze po prvních šest let, v sazebnících se již objevují i poplatky za předčasné splacení takového překlenovacího úvěru. Tyto úvěry mají být alternativou k hypotékám, proto je otázkou, co je výhodnější.

Překlenovací úvěry versus hypotéky

Při rozhodování, zda dát přednost hypotéce, nebo úvěru od stavební spořitelny, musí každý zvážit svou vlastní situaci, jelikož jednoznačná odpověď samozřejmě možná není. Každému bude záležet na něčem jiném, mohou to být například kritéria jako minimalizace celkových nákladů, co nejnižší zatížení splátkami, možnost splácet úvěr pružně i s mimořádnými splátkami, možnost dlouhodobé fixace úrokové sazby, bankou požadovaná výše příjmů a podobně.

Pokud jde o požadovanou výši příjmů, můžete si na toto téma přečíst o hypotékách zde a o překlenovacích úvěrech zde. Vzhledem k tomu, že tyto dva produkty mají naprosto odlišnou konstrukci a obecné závěry dělat nelze, porovnání je založeno na ukázkovém modelovém příkladu. Z něj vyjdeme i v následujícím textu a podíváme se na rozdíly mezi hypotečními a překlenovacími úvěry z hlediska výše splátek a celkových nákladů.

Je dražší hypotéka, nebo překlenovací úvěr?

Úroky

Výše úroků u hypotečních úvěrů se snadno vypočítá z délky doby splatnosti, úrokové sazby a objemu úvěru. Pro srovnání se stavebním spořením níže uvedeme hypotéky s několika různými úrokovými sazbami v intervalu 3,5 % až 5,5 %. To přibližně odpovídá rozsahu aktuálně platných sazeb s fixacemi od jednoho roku do 15 let. Delší fixace naprostá většina bank nenabízí.

U překlenovacího úvěru se stavební spořitelně platí pouze úroky, ve fázi následného úvěru ze stavebního spoření se splátky vypočítávají stanoveným procentem z výše cílové částky. U každého produktu je to individuální, proto při porovnávání vyjdeme ze zmíněného modelového příkladu. Konkrétní úvěry vybraly a výši celkových úroků a výši splátek spočítaly stavební spořitelny. 

popisekSPOČÍTEJTE SI VÝŠI SPLÁTKY
hypotečního úvěru

 

Modelový příklad

V zadání se u hypotéky i překlenovacího úvěru jedná o úvěr ve výši 1,4 mil. korun, který je poskytnut do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti na dobu dvaceti let. Nemovitost má hodnotu 2 mil. korun, úspory žadatelů činí 600 tis. korun. Uvažujeme dva různé typy zájemců o úvěr, a to samostatně žijící osobu a rodinu s malým dítětem (přesné zadání najdete v tomto článku). Výsledky, které stavební spořitelny předložily, byly pro oba žadatele vždy stejné, s výjimkou ČMSS, která navrhla v případě rodiny sjednat dvě smlouvy s cílovými částkami 700 tis. korun. Ve všech ostatních případech bylo doporučeno sjednání smlouvy s cílovou částkou 1,4 mil. korun a překlenovacího úvěru s nulovým vkladem.

Celkové úrokové náklady

V následující tabulce je pro jednotlivé úvěry uvedena výše celkově během dvaceti let zaplacených úroků. U stavebního spoření to znamená součet úroků z překlenovacího i řádného úvěru. Ve všech případech máme teoretický předpoklad, že výše úrokové sazby se po celou dobu nezmění.

Je vidět, že stavební spoření je z tohoto pohledu obecně dražší než hypotéky. Vzhledem k tomu, že se překlenovací úvěry po celou dobu svého trvání neumořují, celkové úroky jsou značně vysoké. V těchto dnech je reálně možné získat hypoteční úvěr s pětiletou fixací za 4,5 % i méně. Taková hypotéka by byla z hlediska úrokových nákladů levnější než všechny překlenovací úvěry z nabídky stavebních spořitelen. Čím vyšší jsou však úroky, tím vyšší jsou i daňové odpočty. Při splácení úvěru použitého na financování bydlení si lze ročně odečíst až 300 tisíc korun. Jak odpočty sníží úrokové náklady, to ukazují poslední dva sloupce tabulky. Je zde příklad daňových pásem s 19% a 32% sazbou daně z příjmu. Opět je to pouze teoretický výpočet, jelikož daňové zákony se během následujících dvaceti let mnohokrát změní.

Celkově zaplacené úroky (Kč): u stavebního spoření jde o součet všech úroků z překlenovacího i řádného úvěru, u hypotéky jsou to úroky zaplacené za celou dobu jejího splácení

stavební spořitelna překl. úvěr / hypotéka bez daňových odpočtů daňové pásmo 19 % daňové pásmo 32 %
- Hypotéka 3,5 % 548 665 444 418 373 092
- Hypotéka 4 % 636 094 515 236 432 544
- Hypotéka 4,5 % 725 702 587 819 493 477
ČMSS rodina TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard 749 942 607 453 509 961
ČMSS jednotlivec TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard 750 607 607 992 510 413
SS ČS HYPO TREND 802 870 650 325 545 952
HYPO NU-EU 1,2 805 935 652 807 548 036
- Hypotéka 5 % 817 451 662 136 555 867

Wüstenrot

PARTNER v tarifní variantě OF 864 189 699 993 587 649
- Hypotéka 5,5 % 911 301 738 154 619 685
Modrá pyramida Hypoúvěr 961 955 779 184 654 129
Raiffeisen NÍZKÁ HYPOSPLÁTKA v tarifu S 061 1 064 413 862 175 723 801
Zdroj: stavební spořitelny, Fincentrum.cz

Poplatky

Náklady úvěru tvoří úroky a poplatky. Vynecháme-li různé administrativní poplatky, které žadatel musí zaplatit při sjednávání úvěru, pak  v případě hypotéky klient platí jednorázovou úhradu za sjednání úvěru a pravidelné úhrady za vedení a správu úvěru. První se pohybuje nejčastěji mezi 0,7 % až 1 % z výše úvěru, stanoveny jsou minimální a maximální výše. Za správu úvěru si banky účtují 100 až 150 korun měsíčně. Z těchto čísel vyjdeme v následujících příkladech.

U stavebního spoření je poplatků více. Klient nejprve zaplatí za sjednání smlouvy o stavebním spoření (až na výjimky 1 % z cílové částky) a potom si spořitelna strhává jednou ročně poplatek za vedení účtu, v současnosti je to kolem 300 korun. Pokud si klient sjedná překlenovací úvěr, zaplatí za něj většinou 1 % z jeho výše a dále pak platí roční poplatek za správu tohoto úvěru. Během doby spoření tedy platí poplatky dva – za spořicí účet a za překlenovací úvěr. Oba bývají ve stejné či velmi podobné výši. „Řádné“ úvěry ze stavebního spoření poskytují v současnosti stavební spořitelny zdarma. Klient pak nadále platí poplatek za správu úvěru – tentokrát už pouze jeden a opět ve stejné výši.

V následující tabulce je v posledním sloupci součet celkových nákladů jednotlivých úvěrů – všechny zaplacené poplatky a úroky během celé doby splatnosti.

Celkové náklady úvěru (Kč): zaplacené úroky, jednorázové poplatky za sjednání smluv (úvěrových a za sjednání stavebního spoření) a pravidelné poplatky za správu úvěrů a účtů
stavební spořitelna překlenovací úvěr / hypotéka celkové  úroky (Kč) úhrady (Kč)* součet (Kč)
- Hypotéka 3,5 % 548 665 47 200 595 865
- Hypotéka 4 % 636 094 47 200 683 294
- Hypotéka 4,5 % 725 702 47 200 772 902
ČMSS rodina TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard 749 942 29 700 779 642
ČMSS jednotlivec TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard 750 607 29 700 780 307
SS ČS HYPO TREND 802 870 27 835 830 705
HYPO NU-EU 1,2 805 935 28 920 834 855

-

Hypotéka 5 % 817 451 47 200 864 651
Wüstenrot PARTNER v tarifní variantě OF 864 189 35 500 899 689

-

Hypotéka 5,5 % 911 301 47 200 958 501
Modrá pyramida Hypoúvěr 961 955 30 800 992 755
Raiffeisen NÍZKÁ HYPOSPLÁTKA v tarifu S 061

1 064 413

38 848

1 103 261

Zdroj: stavební spořitelny, Fincentrum.cz
Pozn: * poplatky za hypotéku zahrnují poplatek za sjednání úvěru (zvolen 0,8 % z výše úvěru) a poplatky za správu úvěru (150 Kč měsíčně); poplatky u stavebního spoření zahrnují: poplatek za sjednání smlouvy o stavebním spoření, poplatek za sjednání překlenovacího úvěru a měsíční poplatky za vedení překlenovacího úvěru, řádného úvěru ze stavebního spoření a vkladového účtu. Ve fázi překlenovacího úvěru se platí poplatek za PÚ a zároveň za spoření. "Řádné" úvěry ze st. spoření poskytují spořitelny zdarma.

Stavební spoření přináší úrokové výnosy a státní podporu, hypotéky ne

Hlavním argumentem stavebních spořitelen, proč dát přednost jejich úvěrům před hypotékami, jsou výnosy z vkladů a státní podpora. V předchozích výpočtech jsme porovnávali pouze náklady. Můžeme si třeba představit, že jednou možností je překlenovací úvěr a druhou hypotéka se samostatným stavebním spořením, které bude sloužit pouze ke zhodnocování volných prostředků. Takto samostatné spoření může být i výhodnější, jelikož můžeme ukládat „optimální“ částky přinášející maximální státní podporu při minimálním možném vkladu (přibližně 1 700 korun). Při překlenovacím úvěru jsou spořené částky vyšší. V tomto případě získáme všechny výhody stavebního spoření a navíc ušetříme vysoké úroky z překlenovacího úvěru a nějaké ty poplatky také. Místo stavebního spoření lze samozřejmě investovat volné prostředky i do jiných instrumentů.

Měsíční platby úvěrů

Problém ale je v tom, že na kombinaci hypotéky se samostatným stavebním spořením je třeba mít více volných prostředků než při splácení překlenovacího úvěru stejné výše. To ukazují dvě následující tabulky. Řádky jsou seřazeny podle barevně zvýrazněných sloupců, které ukazují výši měsíční platby. V první tabulce je standardní případ překlenovacího úvěru a hypotéky, hypotéky zde úvěrům od spořitelen zcela zjevně dobře konkurují. V druhé tabulce je případ, kdy se k hypotéce ještě zvlášť spoří 1 700 korun (plus poplatek 25 korun) měsíčně na stavební spoření. K získávání státní podpory a úroků z úspor tímto způsobem je nutné mít o dost více volných prostředků.

Výše měsíční platby ve fázi překlenovacího úvěru (Kč): zahrnuje úroky z PÚ, dospořování, poplatky za vedení spořicího účtu a PÚ; u hypotéky zahrnuje anuitní splátku a poplatek za správu úvěru

stavební spořitelna překlenovací úvěr / hypotéka výše měsíční platby (Kč) celkově zaplacené úroky bez odpočtů (Kč)
Modrá pyramida Hypoúvěr 7 855 961 955
Raiffeisen NÍZKÁ HYPOSPLÁTKA v tarifu S 061 8 219 1 064 413
- Hypotéka 3,5 % 8 269 548 665
- Hypotéka 4 % 8 634 636 094
SS ČS HYPO TREND 8 998 802 870
- Hypotéka 4,5 % 9 007 725 702
- Hypotéka 5 % 9 389 817 451
HYPO Překl. úvěr v tarifu NU-EU 1,2 9 394 805 935
ČMSS rodina TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard 9 412 749 942
ČMSS jednotlivec TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard 9 612 750 607

-

Hypotéka 5,5 % 9 780 911 301
Wüstenrot PARTNER v tarifní variantě OF 9 833 864 189
Zdroj: stavební spořitelny, Fincentrum.cz
Pozn: PÚ = překlenovací úvěr

 

HYPOTÉKA A SAMOSTATNÉ STAVEBNÍ SPOŘENÍ

Výše měsíční platby ve fázi překlenovacího úvěru (Kč): zahrnuje úroky z PÚ, dospořování, poplatky za vedení spořicího účtu a PÚ; u hypotéky zahrnuje anuitní splátku a poplatek za správu úvěru + vklady ze stavebního spoření a poplatek za vedení spořicího účtu

stavební spořitelna překlenovací úvěr / hypotéka výše měsíční platby (Kč) celkově zaplacené úroky bez odpočtů (Kč)
Modrá pyramida Hypoúvěr 7 855 961 955
Raiffeisen NÍZKÁ HYPOSPLÁTKA v tarifu S 061 8 219 1 064 413
SS ČS HYPO TREND 8 998 802 870
HYPO NU-EU 1,2 9 394 805 935
ČMSS rodina TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard 9 412 749 942
ČMSS jednotlivec TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard 9 612 750 607
Wüstenrot PARTNER v tarifní variantě OF 9 833 864 189
- Hypotéka 3,5 % + st. spoření 9 994 548 665
- Hypotéka 4 % + st. Spoření 10 359 636 094
- Hypotéka 4,5 % + st. Spoření 10 732 725 702
- Hypotéka 5 % + st. Spoření 11 114 817 451
- Hypotéka 5,5 % + st. Spoření 11 505 911 301
Zdroj: stavební spořitelny, Fincentrum.cz
Pozn: PÚ = překlenovací úvěr; u stavebního spoření, které slouží majiteli hypotéky pouze ke zhodnocování úspor, byl do tabulky zvolen vklad 1 700 Kč měsíčně (pro maximalizaci státní podpory) a poplatek za vedení spořicího účtu 25 Kč měsíčně (roční poplatky se pohybují nejčastěji kolem 300 Kč ročně)

Pokud jde o spoření a jeho výnosy u překlenovacích úvěrů, vrátíme se k nim v některém dalším komentáři.

Autor:


Jak si vybudovat finanční rezervu

měsíců % měsíců
Vypočítat
Měsíčně spořte
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Nový trend: Češi mění zaběhané postoje, kam ukládat peníze

Ukládat peníze na spořicí účet už české střadatele přestává pomalu ale jistě bavit. Úrokové sazby jsou příliš nízké a výnosy mizivé. Proto se Češi začínají...  celý článek

Martin Mašát
KOMENTÁŘ: Jsou nulové úroky na běžných účtech zlodějna, nebo ne?

Jaká je dnes nejlepší konzervativní investice? Běžný účet s nulovým úrokem. A buďte rádi za nezáporný úrok. Jestli máte pocit, že vás banky okrádají a neplatí...  celý článek

Bezkontaktní karta odmítla třikrát poslušnost. Transakce proběhla až po vložení...
Sonda: proč vám bezkontaktní karta odmítne při placení poslušnost

Bezkontaktní karty už prakticky převálcovaly ty klasické. Používá je v Česku přes 84 procent lidí. Placení je s nimi opravdu svižné. Zvlášť u plateb do...  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

4 scénáře amerického útoku na KLDR: Vedly by k totální zkáze!
4 scénáře amerického útoku na KLDR: Vedly by k totální zkáze!

Vztahy mezi KLDR a USA se za poslední týden vyostřily víc, než za několik let. Zdá se, že válka mezi zeměmi je na spadn... celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.