Na první pohled se může zdát rozhodování mezi vlastním a nájemním bydlením velmi jednoduché. Pokud přeci budu bydlet v nájmu, zbude mi po několika letech v ruce pouze spousta složenek po zaplaceném nájmu a jinak nic. Naopak v případě hypotéky se budu sice muset připravit na spoustu starostí, vyřizování a třeba se i trochu uskromnit ve svých výdajích, ale po deseti či dvaceti letech můžu mít celou hypotéku splacenou a zůstane mi k dispozici nemovitost.
Takové uvažování je ovšem příliš zjednodušené, protože volbu mezi vlastním a nájemním bydlením ovlivňuje celá řada vnějších faktorů. Pokud se například rozhodnu pro nákup vlastní nemovitosti s pomocí hypotečního úvěru, kdo mi zajistí, že mi banka úvěr poskytne? Vyřízení hypotéky je také během na dlouhou trať a její vyřízení trvá několik týdnů. Bude tak dlouhou dobu čekat na své peníze prodávající? A seženu vůbec vhodný byt v osobním vlastnictví? Na trhu je přece jen více bytů družstevních, na které ovšem hypotéku čerpat nelze.
Nájemní bydlení ovšem nevolí pouze jedinci, kteří na některou z výše nastíněných otázek nenašli kladnou odpověď. V mnoha případech může být nájem prostě jednodušším řešením. Například pro člověka, který na přechodnou dobu pracuje v určitém místě a v tomto místě nechce po skončení pracovních povinností zůstat, je jistě zbytečné kupovat byt do vlastnictví.
|
Hledáte nové bydlení? Zkuste podrobné vyhledávání nemovitostí na serveru reality.idnes.cz! |
Častým argumentem pro obhájení bydlení v nájmu bývá také odvolání se na to, že při pronájmu bytu nemusí nájemce hradit žádné příspěvky do fondu oprav či daň z nemovitostí. Jedná se však jen o částečnou pravdu – nájemce sice nehradí přímo tyto položky jako takové, ty hradí vlastník bytu, nicméně jejich výše je z logiky věci zahrnuta v placeném nájemném. Při srovnání obou možností bychom tak správně měli výši plateb do fondu oprav a poplatky za služby přičíst k případným splátkám hypotečního úvěru.
Několik základních obecně citovaných výhod a nevýhod nájemního bydlení a bydlení ve vlastním uvádí následující tabulka:
|
Pronájem bytu |
Vlastní byt |
|
Výhody pronájmu |
Výhody vlastního bydlení |
|
...při uzavření dobré nájemní smlouvy se nemusí nájemce téměř o nic starat, opravy a údržba jsou starostí majitele |
...nemovitost představuje relativně stabilní majetkovou hodnotu |
|
...větší flexibilita – je daleko snazší přestěhovat se například za prací než prodávat a kupovat nový byt |
...vlastní byt můžete prodat, pronajmout nebo zastavit pro čerpání jiného úvěru |
|
|
...na pořízení vlastního bydlení přispívá různými formami stát (odpočty úroků z daňového základu, státní podpora stavebního spoření a hypoték, dvousettisícová půjčka pro mladé) |
|
...nižší nároky na počáteční prostředky – postačí peníze na kauci ve výši přibližně jednoho až dvou měsíčních nájmů |
...v důchodu nemusíte platit nájem, což do určité míry snižuje mezeru mezi příjmem před odchodem do důchodu a důchodem pobíraným od státu |
|
Nevýhody pronájmu |
Nevýhody vlastního bydlení |
| ...možnost výpovědi nájemní smlouvy ze strany majitele | ...o nemovitost se musíte starat, musíte zajišťovat pravidelné opravy a údržbu |
| ...při obnovení smlouvy na dobu určitou může majitel zvýšit požadované nájemné | ...vysoké nároky na počáteční úspory (i když existují hypotéky na sto procent obvyklé ceny nemovitosti, málokdy pokryje i taková hypotéka celé náklady na koupi) |
| ...majitel nemusí souhlasit s bydlením další osoby nebo domácího zvířete, musí souhlasit s případnými stavebními úpravami | ...nižší flexibilita – prodat nemovitost a koupit jinou je většinou obtížnější, než sehnat nový pronájem |
| ...nájemci nevzniká nárok na náhradní bydlení v případě výpovědi smlouvy (pokud není takové ujednání v nájemní smlouvě) |
Velmi důležitá je samozřejmě také finanční stránka věci. Můžete například vlastnit dům na venkově a těšit se, jak jej budete obývat v důchodovém věku. Vyplatí se i při takových životních plánech kupovat byt do osobního vlastnictví? Odpověď na tuto otázku není vůbec jednoduchá. Můžeme provést deset výpočtů s deseti různými parametry a vždy dojdeme k jinému výsledku. Pokud vyjdeme ze situace v Praze, zcela jistě ovlivní výsledky výpočtů také očekávané změny v oblasti regulace nájemného. Takzvané tržní nájemné zde totiž s největší pravděpodobností poklesne, i když přesný dopad bude záležet na míře deregulace a konkrétních podmínkách nové úpravy. Zkusme si tedy jeden zjednodušený vzorový příklad vypočítat.
Pokud nás budou zajímat náklady na bydlení např. v příštích 25 letech (řekněme, že po této době chce daný jedinec odejít třeba na venkov do své chalupy), dopadne srovnání následovně:
1. pronájem bytu: Například za pronájem středně velkého bytu v Praze 4 zaplatí zájemce v současné době 11 000 korun měsíčně. Jelikož budeme optimističtí ohledně dalšího vývoje situace na trhu s nájemními byty, budeme očekávat průměrné roční tempo růstu nájmů na úrovni inflace, řekněme o 2 procenta ročně (reálná hodnota nájemného bude tedy stále stejná). Navíc očekáváme, že za pět let dojde k deregulaci nájemného a nájmy skokově klesnou o 15 procent.
V prvních pěti letech bude platit nájemce 11 000 Kč měsíčně, poté klesne nájem na 9 350 Kč. Reálná hodnota placených částek bude během 25 let stejná.
2. koupě bytu na hypoteční úvěr: Pro získání obdobného bytu na Praze 4 bude muset zájemce získat přibližně 1,8 milionu korun. Pokud budeme vycházet z předpokladu, že nemá žádné úspory, bude muset čerpat hypotéku na 100% obvyklé ceny nemovitosti. Měsíční splátka úvěru se splatností 25 let by po odečtení státní finanční podpory činila přibližně 11 300 korun a od této částky můžeme ještě odečíst daňové úspory ve výši přibližně 2 300 korun (to odpovídá hrubému příjmu 30 000 korun měsíčně). Naopak přičíst musíme náklady na údržbu nemovitosti a příspěvky do fondu oprav, které by mohly činit např. 1 000 korun měsíčně.
Měsíční náklady na tuto variantu budou činit na počátku splácení 10 000 korun. Reálná hodnota této částky se ovšem bude v důsledku inflace neustále snižovat.
I po finanční stránce vyjde díky konstantní nominální výši splátek hypotéky levněji varianta vlastního bydlení. Největší rozdíl mezi oběma variantami ovšem odhalil již první odstavec tohoto článku: zatímco v první variantě nebudete mít ani po 25 letech v případě výpovědi nájemní smlouvy kde bydlet, u varianty druhé budete mít k dispozici vlastní nemovitost. Ta představuje relativně stabilní majetkovou hodnotu a v případě odchodu na venkov zajistí její pronájem i nějaké to přilepšení k nízkému státem vyplácenému důchodu.
Jaké bydlení volíte vy? Jste pro bydlení v nájmu, nebo se podle vás vyplatí čerpat hypotéku a pořídit si bydlení vlastní? Jaký vliv bude mít deregulace na vývoj výše nájmů?
Komerční prezentace:
|
|
