Petr (32) a Tereza (28) žijí v malém středočeském městě. Tereza má šestiletou dceru Karolínu z prvního manželství a všichni tři žijí v pronajatém bytě 2+1. Petr i Tereza pracují v Praze a denně dojíždějí autem. Je to pro oba časově náročné, ale v jejich rodném městě je práce málo, a když se nějaká najde, je špatně placená. O dcerku se přes den stará babička a rodiče si ji vyzvedávají odpoledne po příjezdu z práce. Petr pracuje jako manažer v jedné zahraniční firmě a Tereza pracuje jako operátorka.
Bez vlastního bytu už to nejde
Vzhledem k blížícímu se počátku nástupu dcery do základní školy je pro oba rodiče důležité vyřešení bydlení. V současné době žijí v podnájmu a jejich měsíční náklady na bydlení činí 7500 Kč bez energií. Protože se z práce vracejí k večeru a vědí, že by se dceři nemohli dostatečně věnovat, považují za prioritu pořízení bytu v Praze. Odpadne tak denní dojíždění a budou mít více volného času. Manželé chtějí pořídit byt 3+1 – Karolína potřebuje vlastní pokojíček, aby měla klid na učení. Manželé mají představu o ceně maximálně 3 000 000 Kč.
Petrův průměrný příjem činí 28 000 Kč a Tereza si vydělá 12 000 Kč měsíčně. K příjmům musíme také započítat alimenty, v našem případě 2500 Kč. Manželé zaplatí 7500 Kč za pronájem a 2500 Kč za zálohy na energie. Náklady na pohonné hmoty se díky dojíždění vyšplhají na 5000 Kč a údržba auta stojí přibližně 1000 Kč měsíčně. Petr používá služební telefon, ale Tereza protelefonuje měsíčně 800 Kč. Náklady na domácnost činí celkově 10 000 Kč. Manželé mají úspory ve výši 250 000 Kč, které zhodnocují na termínovaném vkladu. Maximální splátka nového bytu by neměla dle přání manželů překročit částku 20 000 Kč.
Petr chce financovat koupi bytu úvěrem u stavební spořitelny. Slyšel, že není problém půjčit si až 100 % odhadní ceny nemovitosti, a láká ho možnost mít garantovanou úrokovou sazbu po celou dobu úvěru. Na druhou stranu nejsou manželé přesvědčeni o výhodnosti úvěru ze stavebního spoření na takto vysokou částku a zajímá je srovnání s hypotečním úvěrem. Každý den vidí v televizi reklamy o slevě na poplatcích za zpracování úvěru a ani úrokové sazby se jim nezdají být vysoké.
Petra výše splátky trochu děsí, ale ví, že byt požadovaných rozměrů v Praze za menší peníze pravděpodobně nesežene. Na druhou stranu odpadne každodenní dojíždění a manželé jsou rozhodnuti po vyřešení bytové situace auto prodat. Proto by hledaný byt měl být pokud možno co nejblíže stanici metra, kterým se do práce dostanou rychleji než po ucpaných silnicích. Také nebudou muset řešit problém, kam vůz zaparkovat.
Stavební spoření
Manželé stavební spoření nemají, proto budeme počítat s poplatkem za uzavření nové smlouvy. Dohromady s poplatkem za zpracování úvěru bychom v tomto případě zaplatili 17 500 Kč (viz poznámka). Doba trvání úvěru vychází na 20 let a splátku rozdělíme na dvě fáze.
V prvním období budou manželé dospořovat měsíčně částku 9000 Kč a budou platit překlenovací úvěr s úrokem 4,99 % ve výši 12 475 Kč. Během překlenovacího úvěru je účtován poplatek za vedení účtu 600 Kč/rok.
Toto období bude ukončeno v roce 2017 splněním podmínek pro přidělení úvěru, kdy měsíční náklady klesnou na částku 18 000 Kč. Roční poplatek za vedení úvěrového účtu je 300 Kč/rok.
Předpokládané doplacení úvěru je v roce 2027. U 100% úvěru je jednou ze základních podmínek pro poskytnutí půjčky zajištění úvěru rizikovým pojištěním, k měsíčním nákladům tedy připočteme 1550 Kč pojistného. Celkové náklady po zohlednění daňových úlev, bez poplatku za uzavření smlouvy a zpracování úvěru jsou 4 802 000 Kč.
Hypoteční úvěr
Další možností, jak vyřešit financování bydlení, je pořízení hypotečního úvěru. Poplatek za vyřízení úvěru by v tomto případě činil 27 000 Kč. Je pravda, že mohou využít probíhající reklamní akce a poplatek neplatit, ale tato možnost je časově omezena. Manželé by v tomto případě prošli pouze díky tomu, že by úvěr prodloužili na dobu 30 let, a tím snížili měsíční splátku.
Vzhledem k relativně nízkým příjmům je možné použít max. tříletou dobu fixace (tím dosáhneme nižší úrokové sazby a banka nám půjčí více peněz). Banka garantuje na tuto dobu klientovi danou úrokovou sazbu a po skončení fixace má klient možnost jakoukoliv část úvěru splatit předtím, než zvolí délku fixace na další období. Měsíční splátka úvěru bude 15 023 Kč při úrokové sazbě ve výši 4,40 %.
Tato sazba platí pouze 3 roky a její výše v dalším fixačním období záleží na vývoji finančního trhu. Sazba není v současné době nejmenší, pro náš případ jsme vybrali banku, která první sazbu uměle nesnižuje kvůli nalákání klientů. To znamená, že oproti konkurenci by se při neutrálním vývoji finančního trhu úroková sazba v dalším období fixace neměla o moc navýšit.
Úvěr bude ale dražší. Banka požaduje zajištění rizikovým pojištěním na 1/3 výše úvěru, pro objektivitu srovnání budeme počítat se zajištěním na 100 %. Pojistné bude 2460 Kč měsíčně. Samozřejmě musíme připočítat poplatek za vedení účtu, v našem případě 150 Kč měsíčně. Celkové náklady po zohlednění daňových úlev jsou 5 746 000 Kč
Raději hypotéku, a to spolu s investicí
Vzhledem k tomu, že úvěr ze stavebního spoření můžeme prodloužit maximálně na 25 let, použijeme hypoteční úvěr na 30 let kvůli snížení měsíčních nákladů. Manželé však díky delší době úvěru zaplatí více na úrocích.
Zkusme toto změnit. Přidejme k měsíční splátce 17 633 Kč částku 2000 Kč, kterou budeme investovat do nemovitostních akcií po celou dobu úvěru a při ročním výnosu 8,5 % budeme počítat s naspořením částky 2 250 000 Kč, která nám sníží celkové náklady. Ty budou po zohlednění daňových úlev 4 217 500 Kč.
Vysoký úvěr je třeba dobře zvážit
Peníze v hotovosti ponecháme na nákup nového zařízení bytu a také jako rezervu pro krátkodobou ztrátu zaměstnání, aby nedošlo k zabavení bytu. Ve všech variantách musíme počítat s pojištěním bytové jednotky, roční pojistné cca 3300 Kč. Je potřeba zvážit pořízení tak vysokého úvěru, i přes ušetřené peníze za benzin je totiž měsíční splátka na hranici finančních možností rodiny. Výnos z akcií použijeme k částečnému zajištění důchodové renty.
Pozn.:
1. Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření a poplatek za úvěr je oproti konkurenci omezen maximálně na částku 17 500 Kč.
2. Výpočty jsou pro zjednodušení zaokrouhleny a není uvažováno s časovou hodnotou peněz.
3. V příkladu jsou použity konkrétní produkty od vybraných finančních institucí, ale na trhu existují i další alternativní produktové typy.
Rady a tipy - Výhodou stavebního spoření je pevná úroková sazba - Hypoteční úvěry jsou na delší dobu a banka tak díky tomu půjčí více peněz při stejné splátce
- Dobře zvažte, zda je ve vašich silách výše splátky úvěru
