Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Hypotéka, nebo úvěr od stavební spořitelny: co je dražší?

aktualizováno 
Hypotéka může, ale nemusí být dražší než překlenovací úvěr od stavební spořitelny, a to i v případě, kdy jsou úročeny stejnou sazbou. Především dlouhodobé překlenovací úvěry jsou velmi drahé kvůli vysokým úrokům.
Bydlení na úvěr stojí spoustu peněz

Bydlení na úvěr stojí spoustu peněz | foto: Profimedia.cz

Nevýhodou stavebního spoření je nutnost naspořit nejprve určitou částku a počkat minimálně dva roky, než vznikne nárok na úvěr ze stavebního spoření. Stavební spořitelny se ale již několik let snaží konkurovat hypotékám svými překlenovacími úvěry. V posledních letech se jejich parametry hypotečním úvěrům čím dál více přibližují. Každá stavební spořitelna má v nabídce alespoň jeden překlenovací úvěr s typickými charakteristikami hypotéky. Především je to dlouhá doba splatnosti, která snižuje výši měsíčních plateb. Ve fázi spoření totiž klient musí kromě platby úroků z překlenovacího úvěru také pravidelně spořit. U hypoték se tyto překlenovací úvěry inspirovaly také například úrokovou sazbou, jejíž výše není fixní po celou dobu splácení, a předčasné splátky již také nemusí být zdarma.

Čím se obecně liší hypotéky a překlenovací úvěry, si můžete přečíst v článku, který naleznete ZDE. Nyní se budeme zabývat konkrétně výší finančních nákladů na tyto dva odlišné typy úvěrů.

Překlenovací úvěr bývá dražší z pohledu celkových úroků

Nevýhodou překlenovacích úvěrů je to, že se jejich výše po celou dobu spořicí fáze nesnižuje. Zatímco hypotéka se od začátku splácení umořuje, z překlenovacího úvěru platí dlužník pouze úroky, ne úmor jistiny. Výše úroků u hypotéky tedy postupně klesá, u překlenovacího úvěru nikoli. Pokud se pak jedná o dlouhodobý překlenovací úvěr typu "hypotéka", který se i s následným přiděleným úvěrem ze stavebního spoření splácí 25 až 30 let, suma celkově zaplacených úroků bude při srovnatelných parametrech úvěru celkové úroky hypotéky značně převyšovat.

Nevýhodu vysokých úroků však většinou převáží výnosy ze stavebního spoření a nižší poplatky

Díky úrokům z vkladů, které se připisují na spořicí účet, se však náskok hypoték z pohledu nižších úrokových nákladů sníží a překlenovací úvěr pak ve výsledku vyjde po finanční stránce většinou levněji. Několika málo tisíci k tomu přispěje také státní podpora. A pokud i poté vychází hypotéka stále ještě o něco výhodněji, její zbývající náskok zcela jistě vyrovnají vyšší poplatky. Obecně lze tedy říct, že z pohledu nákladů zaplacených úroků a poplatků vyjde překlenovací úvěr od stavební spořitelny většinou levněji než hypotéka stejných či podobných parametrů.

V praxi to samozřejmě nemusí platit vždy. U překlenovacích úvěrů s velmi dlouhou dobou splatnosti mohou být tyto náklady o něco vyšší nebo velmi podobné. V praxi bude konečný výsledek záviset na výši úrokové sazby, kterou klient u banky nebo u stavební spořitelny získá.

Srovnání překlenovacího úvěru a hypotéky

V následujících tabulkách jsou uvedeny příklady dvou konkrétních překlenovacích úvěrů s různou dobou splatnosti. Jde o modelový výpočet stavební spořitelny. Tyto dva úvěry jsou pak srovnány se dvěma hypotékami ve stejné výši, se stejnou dobou splatnosti a podobnými úrokovými sazbami. Jde pouze o teoretický příklad, jelikož v praxi se mohou úrokové sazby i výše poplatků v době splácení měnit. Problém je také v tom, že úroková sazba překlenovacího úvěru se po přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření změní.

V tabulkách jsou použity tyto zkratky: CČ - cílová částka, PU - překlenovací úvěr, USS - "řádný" úvěr ze stavebního spoření.

Placené úroky samozřejmě znamenají také daňové úspory. Ovšem do budoucna na mnoho let dopředu s nimi počítat nelze, proto v příkladu nejsou zohledněny.

 Tab 1 

Parametry stavebního spoření, PU a USS

příklad 1 příklad 2
státní podpora ano ano
úroková sazba vkladů 2 % 2 %
úroková sazba PU 4,50 % 4,90 %
úroková sazba USS 4,80 % 4,80 %
pro přidělení cílové částky nutno naspořit 40 % CČ 35 % CČ
cílová částka a výše PU (Kč) 2 100 000 2 100 000
naspořená částka = vklady + připsané úroky + státní podpora - poplatky ve fázi spoření (Kč) 873 226 756 479
výše přiděleného USS (Kč) 1 226 774 1 343 521
doba splatnosti PU 8 let 14 let
celková doba spoření a splácení 18 let + 8 měsíců 28 let + 2 měsíce
Zdroj: modelový příklad stavební spořitelny

 Tab 2 

Úrokové náklady a výnosy ze stavebního spoření (v Kč)

příklad 1 příklad 2

zaplacené úroky (v Kč):

úroky z PU 756 000 1 440 600
úroky z USS 332 657 490 499
úroky celkem 1 088 657 1 931 099

výnosy ze stavebního spoření (v Kč):

připsané úroky 67 857 100 289
státní podpora 27 000 45 000
výnosy celkem 94 857 145 289

zaplacené úroky snížené o výnosy (v Kč):

  993 800 1 785 810
Zdroj: modelový příklad stavební spořitelny

 Tab 3 

Hypoteční úvěr 2 100 000 Kč, dvě různé doby splatnosti odpovídající splatnostem překlenovacích úvěrů z příkladů 1 a 2
doba splatnosti (měsíce) hypotéka 1 hypotéka 2
224 338
úroková sazba zaplacené úroky celkem (v Kč,  bez daňové úspory)
4,50% 1 007 764 1 608 220
4,80% 1 083 376 1 733 757
4,90% 1 108 805 1 776 066
5,52% 1 268 937 2 043 429
Zdroj: Fincentrum.cz

Porovnání hypotéky a překlenovacího úvěru: stejná výše, stejné doby splatnosti, několik příkladů úrokových sazeb (tj. porovnání tabulek 3 a 4)

 Tab 4   

Překlenovací úvěr 
2 100 000 Kč
příklad 1
 (4,5 % a 4,8 %)
příklad 2
 (4,9 % a 4,8 %)
zaplacené úroky (v Kč) 1 088 657 1 931 099
zaplacené úroky snížené o výnosy (v Kč) 993 800 1 785 810
Zdroj: modelový příklad stavební spořitelny

Jak již bylo uvedeno výše, celkové úroky překlenovacího úvěru s dlouhou splatností mohou značně převyšovat úroky srovnatelné hypotéky. To je případ překlenovacího úvěru z příkladu 2. Jeho úroky (1 931 099 korun) převyšují úroky (1 776 066 korun) hypotéky 2 se stejnou splatností a stejnou sazbou 4,9 %. (Navíc ve fázi po přidělení řádného úvěru je tato sazba snížena na 4,8%, sazba hypotéky je však stále 4,9 %.) Ovšem poté, co jsou úroky překlenovacího úvěru 2 sníženy o výnosy ze stavebního spoření (na 1 785 810 korun), přibližují se již výši úroků zaplacených z hypotéky 2. Rozdíl činí již pouhých 9 744 korun. A konečně ve výsledku hypotéka vyjde dražší kvůli vyšším poplatkům.

V níže uvedené tabulce jsou uvedeny poplatky spočtené stavební spořitelnou a u hypotéky jsou odhadnuty z částek, které si banky účtují za sjednání úvěrové smlouvy a správu účtu nejčastěji. V každém případě rozdíl v poplatcích bude vyšší než 9 744 korun a překlenovací úvěr tak vyjde o něco levněji (zde konkrétně by to bylo o 19 496 korun).

Tab 5
Celkové poplatky (v Kč)
překlenovací úvěr příklad 1 příklad 2
33 620 38 260
hypotéka - odhad hypotéka 1 hypotéka 2
50 400 67 500

Zdroj: Fincentrum.cz



Jak si vybudovat finanční rezervu

měsíců % měsíců
Vypočítat
Měsíčně spořte
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Milion uložený na rok: někde vydělá 396 korun, jinde až 9 386 korun

Mít peníze „nasyslené“ v bance není aktuálně žádné velké terno. Ale co třeba se 150 tisíci či s milionem, o kterých víte, že je budete za rok potřebovat?  celý článek

Inteligentní bankomaty umí peníze nejen vydávat, ale i přijímat a vkládat na...
K bankomatům přibývají i vkladomaty, je jich už 760. Dají se ošidit?

Nosit větší hotovost u sebe, nebo nechat balík peněz ve firmě či doma v šuplíku může být docela riziko. Pokud nemáte bytelný trezor, je lepší poslat peníze na...  celý článek

Ilustrační snímek
Proč platit za něco, co je absurdní. Boj s poplatky v Česku pokračuje

Na poplatcích vydělávají banky nemalé peníze, ty největší miliardy korun ročně. Již řadu let ale dávají Češi najevo, že některé poplatky jsou absurdní a je...  celý článek

DUMREALIT
Nový obor podnikání - majitel nové pobočky

DUMREALIT
Praha, Jihočeský kraj, Jihomoravský kraj, Karlovarský kraj, Královéhradecký kraj, Liberecký kraj, Moravskoslezský kraj, Olomoucký kraj, Pardubický kraj, Plzeňský kraj, Středočeský kraj, Ústecký kraj, Kraj Vysočina, Zlínský kraj

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.