Nevýhodou stavebního spoření je nutnost naspořit nejprve určitou částku a počkat minimálně dva roky, než vznikne nárok na úvěr ze stavebního spoření. Stavební spořitelny se ale již několik let snaží konkurovat hypotékám svými překlenovacími úvěry. V posledních letech se jejich parametry hypotečním úvěrům čím dál více přibližují. Každá stavební spořitelna má v nabídce alespoň jeden překlenovací úvěr s typickými charakteristikami hypotéky. Především je to dlouhá doba splatnosti, která snižuje výši měsíčních plateb. Ve fázi spoření totiž klient musí kromě platby úroků z překlenovacího úvěru také pravidelně spořit. U hypoték se tyto překlenovací úvěry inspirovaly také například úrokovou sazbou, jejíž výše není fixní po celou dobu splácení, a předčasné splátky již také nemusí být zdarma.
Čím se obecně liší hypotéky a překlenovací úvěry, si můžete přečíst v článku, který naleznete ZDE. Nyní se budeme zabývat konkrétně výší finančních nákladů na tyto dva odlišné typy úvěrů.
Překlenovací úvěr bývá dražší z pohledu celkových úroků
Nevýhodou překlenovacích úvěrů je to, že se jejich výše po celou dobu spořicí fáze nesnižuje. Zatímco hypotéka se od začátku splácení umořuje, z překlenovacího úvěru platí dlužník pouze úroky, ne úmor jistiny. Výše úroků u hypotéky tedy postupně klesá, u překlenovacího úvěru nikoli. Pokud se pak jedná o dlouhodobý překlenovací úvěr typu "hypotéka", který se i s následným přiděleným úvěrem ze stavebního spoření splácí 25 až 30 let, suma celkově zaplacených úroků bude při srovnatelných parametrech úvěru celkové úroky hypotéky značně převyšovat.
Nevýhodu vysokých úroků však většinou převáží výnosy ze stavebního spoření a nižší poplatky
Díky úrokům z vkladů, které se připisují na spořicí účet, se však náskok hypoték z pohledu nižších úrokových nákladů sníží a překlenovací úvěr pak ve výsledku vyjde po finanční stránce většinou levněji. Několika málo tisíci k tomu přispěje také státní podpora. A pokud i poté vychází hypotéka stále ještě o něco výhodněji, její zbývající náskok zcela jistě vyrovnají vyšší poplatky. Obecně lze tedy říct, že z pohledu nákladů zaplacených úroků a poplatků vyjde překlenovací úvěr od stavební spořitelny většinou levněji než hypotéka stejných či podobných parametrů.
V praxi to samozřejmě nemusí platit vždy. U překlenovacích úvěrů s velmi dlouhou dobou splatnosti mohou být tyto náklady o něco vyšší nebo velmi podobné. V praxi bude konečný výsledek záviset na výši úrokové sazby, kterou klient u banky nebo u stavební spořitelny získá.
Srovnání překlenovacího úvěru a hypotéky
V následujících tabulkách jsou uvedeny příklady dvou konkrétních překlenovacích úvěrů s různou dobou splatnosti. Jde o modelový výpočet stavební spořitelny. Tyto dva úvěry jsou pak srovnány se dvěma hypotékami ve stejné výši, se stejnou dobou splatnosti a podobnými úrokovými sazbami. Jde pouze o teoretický příklad, jelikož v praxi se mohou úrokové sazby i výše poplatků v době splácení měnit. Problém je také v tom, že úroková sazba překlenovacího úvěru se po přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření změní.
V tabulkách jsou použity tyto zkratky: CČ - cílová částka, PU - překlenovací úvěr, USS - "řádný" úvěr ze stavebního spoření.
Placené úroky samozřejmě znamenají také daňové úspory. Ovšem do budoucna na mnoho let dopředu s nimi počítat nelze, proto v příkladu nejsou zohledněny.
Tab 1
|
Parametry stavebního spoření, PU a USS |
příklad 1 | příklad 2 |
| státní podpora | ano | ano |
| úroková sazba vkladů | 2 % | 2 % |
| úroková sazba PU | 4,50 % | 4,90 % |
| úroková sazba USS | 4,80 % | 4,80 % |
| pro přidělení cílové částky nutno naspořit | 40 % CČ | 35 % CČ |
| cílová částka a výše PU (Kč) | 2 100 000 | 2 100 000 |
| naspořená částka = vklady + připsané úroky + státní podpora - poplatky ve fázi spoření (Kč) | 873 226 | 756 479 |
| výše přiděleného USS (Kč) | 1 226 774 | 1 343 521 |
| doba splatnosti PU | 8 let | 14 let |
| celková doba spoření a splácení | 18 let + 8 měsíců | 28 let + 2 měsíce |
Tab 2
|
Úrokové náklady a výnosy ze stavebního spoření (v Kč) |
||
| příklad 1 | příklad 2 | |
|
zaplacené úroky (v Kč): |
||
| úroky z PU | 756 000 | 1 440 600 |
| úroky z USS | 332 657 | 490 499 |
| úroky celkem | 1 088 657 | 1 931 099 |
|
výnosy ze stavebního spoření (v Kč): |
||
| připsané úroky | 67 857 | 100 289 |
| státní podpora | 27 000 | 45 000 |
| výnosy celkem | 94 857 | 145 289 |
|
zaplacené úroky snížené o výnosy (v Kč): |
||
| 993 800 | 1 785 810 | |
Tab 3
| Hypoteční úvěr 2 100 000 Kč, dvě různé doby splatnosti odpovídající splatnostem překlenovacích úvěrů z příkladů 1 a 2 | ||
| doba splatnosti (měsíce) | hypotéka 1 | hypotéka 2 |
| 224 | 338 | |
| úroková sazba | zaplacené úroky celkem (v Kč, bez daňové úspory) | |
| 4,50% | 1 007 764 | 1 608 220 |
| 4,80% | 1 083 376 | 1 733 757 |
| 4,90% | 1 108 805 | 1 776 066 |
| 5,52% | 1 268 937 | 2 043 429 |
Porovnání hypotéky a překlenovacího úvěru: stejná výše, stejné doby splatnosti, několik příkladů úrokových sazeb (tj. porovnání tabulek 3 a 4)
Tab 4
| Překlenovací úvěr 2 100 000 Kč |
příklad 1 (4,5 % a 4,8 %) |
příklad 2 (4,9 % a 4,8 %) |
| zaplacené úroky (v Kč) | 1 088 657 | 1 931 099 |
| zaplacené úroky snížené o výnosy (v Kč) | 993 800 | 1 785 810 |
Jak již bylo uvedeno výše, celkové úroky překlenovacího úvěru s dlouhou splatností mohou značně převyšovat úroky srovnatelné hypotéky. To je případ překlenovacího úvěru z příkladu 2. Jeho úroky (1 931 099 korun) převyšují úroky (1 776 066 korun) hypotéky 2 se stejnou splatností a stejnou sazbou 4,9 %. (Navíc ve fázi po přidělení řádného úvěru je tato sazba snížena na 4,8%, sazba hypotéky je však stále 4,9 %.) Ovšem poté, co jsou úroky překlenovacího úvěru 2 sníženy o výnosy ze stavebního spoření (na 1 785 810 korun), přibližují se již výši úroků zaplacených z hypotéky 2. Rozdíl činí již pouhých 9 744 korun. A konečně ve výsledku hypotéka vyjde dražší kvůli vyšším poplatkům.
V níže uvedené tabulce jsou uvedeny poplatky spočtené stavební spořitelnou a u hypotéky jsou odhadnuty z částek, které si banky účtují za sjednání úvěrové smlouvy a správu účtu nejčastěji. V každém případě rozdíl v poplatcích bude vyšší než 9 744 korun a překlenovací úvěr tak vyjde o něco levněji (zde konkrétně by to bylo o 19 496 korun).
Tab 5| Celkové poplatky (v Kč) | ||
| překlenovací úvěr | příklad 1 | příklad 2 |
| 33 620 | 38 260 | |
| hypotéka - odhad | hypotéka 1 | hypotéka 2 |
| 50 400 | 67 500 | |
Zdroj: Fincentrum.cz
