Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Podnikatelé mají cestu k hypotéce značně trnitou. Jak ji projít?

aktualizováno 
Na současné levné hypotéky prý dosáhne každý. Ale není to úplně pravda, někteří mohou mít problém. A to osoby samostatně výdělečně činné, které nemají zaměstnaneckou smlouvu. Jak mohou úvěr na bydlení snadněji získat, radí finanční poradkyně Partners Jaroslava Vyklická.

Získání hypotéky se pro mnohé podnikatele stává noční můrou. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Podnikatelé se často obávají, že nedosáhnou na hypotéku kvůli svému daňovému přiznání. Existuje totiž velký rozdíl v tom, když přijde o hypotéku žádat zaměstnanec, nebo podnikatel. Tomu prvnímu všechny banky obvykle uznají celou jeho mzdu, ale na příjem z daňového přiznání se dívá každá jinak. Různě ho krátí, přepočítávají a upravují, dokonce v každé bance vyjde jiná výše čistého příjmu, ze kterého pak hypotéka vychází.

Jak na výhodnou hypotéku?

Srovnávač cen hypoték vám pomůže najít tu nejvhodnější.

Podnikatelé tak oproti zaměstnancům většinou dostanou horší úrokovou sazbu. Mohou se vydat cestou bezpříjmové hypotéky, ale u té často dosáhnou jen na 50 % LTV (hodnota zástavy). Získání hypotéky se tak pro podnikatele stává noční můrou. Než najdou tu pravou banku, tak musí chvíli hledat a nad vyřizováním úvěru stráví hodně času.

6 rad, jak postupovat při vyřizování hypotéky

  1. Nevychází vám dostatečný příjem: Ověřte si v bance, zda počítali váš příjem z obratu. Pokud ne, vyhledejte banky, které takto postupují. Vaše šance budou lepší.
  2. Začali jste podnikat nedávno: Nevzdávejte se. Některým bankám stačí, když budete mít jedno daňové přiznání.
  3. Na zimu přerušujete živnost: Toto je pro banky problém. Od přerušení můžete o hypotéku žádat až po 12 měsících podnikání. Na hypotéku si tak chvíli počkáte. Pokud ji tedy chcete získat, nesmíte na jednu zimu vaši činnost přerušit.
  4. Hypotéka bez dokládání příjmu: Přibližně polovina bank na trhu nabízela do letošního léta hypotéku bez prokazování příjmu. Kvůli zákonu o spotřebitelském úvěru, který začne platit od prosince, ji přestala řada bank nabízet. Co bude dál, ukáže čas. Obecně u bezpříjmové hypotéky platí, že si za ni banky nechají zaplatit. Znamená to, že úroková sazba je přes 4 % a zároveň půjčí jen do 50 % LTV.
  5. Jak se vyhnout komplikacím: Pokud jste OSVČ, řešte své možnosti včas, s dostatečnou časovou rezervou, nejlépe půl roku předem i dříve. Zeptejte se ve své bance, vyhledejte specialisty na úvěry nebo finančního poradce a proberte s nimi, jak by mělo vypadat vaše daňové přiznání ještě před tím, než je podáte na finanční úřad.
  6. Rozdíl mezi paušálem a reálnými náklady: Žádá-li podnikatel o hypotéku, je pro banky rozhodující, zda při zdaňování uplatňuje výdajové paušály, nebo si vede daňovou evidenci. Ve druhém případě je jeho daňové přiznání často tzv. optimalizované a pro potřeby prokázání bonity má minimální, či nulový příjem. U výdajových paušálů bývá situace lepší. Některé banky se snaží vyjít podnikatelům vstříc a interně nastavují pro prokazování bonity jiné pásmo paušálu. Znamená to například, že pokud daná profese oficiálně spadá pod 60% výdajový paušál, pro banku to může znamenat jen 40 %, a tím pádem banka dokáže do bonity započítat vyšší oficiální příjem.

Co vás čeká, pokud se jako podnikatel vydáte do banky pro hypoteční úvěr? Podívejte se na několik příkladů.

1.Jedno daňové přiznání a měsíční příjem pokaždé jiný

Petr Novák už sedm let podniká jako zedník. V podnikání se mu daří, o práci nemá nouzi, proto se rozhodl, že si postaví vlastní dům. Pozemek si koupil už před dvěma lety. Má naspořené peníze ve výši 500 tisíc a na 2,5 milionu si potřebuje vzít hypoteční úvěr.

Čtěte také

Petr vzal své daňové přiznání z roku 2015 a vydal se na maraton po bankách. V té první se úředník zajímal o řádek 37 (Dílčí základ daně nebo ztráta ze samostatné činnosti), kde bylo zdánlivě nezajímavá částka 98 540 Kč. V bance odečetli zaplacené zálohy a zbyla jim suma 62 589 Kč, kterou vydělili dvanácti. Měsíční příjem tedy vyšel na 5 216 Kč. Petr v této bance hypotéku nevyřídil.

Ve druhé bance zajímal bankéře opět řádek 37 se sumou 98 540 Kč. Zde už vypočítali jako výsledný čistý příjem 8 212 Kč měsíčně, ale ani to nestačilo na vyřízení hypotečního úvěru.

Ve třetí bance se nejprve zajímali o to, zda Petr uplatňuje paušální výdaje. Na to se ho dosud nikdo neptal. Jako zedník využívá paušál 80 %. Bankéře zajímala také příloha č. 1 daňového přiznání, zejména řádek 101 Příjmy podle § 7 zákona. Zde byla suma 492 702 Kč. V systému jim s touto sumou vyšlo, že Petr má příjem 20 529 Kč měsíčně, který na hypotéku stačí. Petr tedy získal hypoteční úvěr na 2,5 milionu korun na 30 let s fixací na 5 let, úrokovou sazbou 1,79% a splátkou 9 465 Kč měsíčně včetně pojištění.

Komentář: Petr hypotéku vyřídil, ale musel hledat. Jak se této nepříjemnosti vyhnout předem? Ještě před samotnou návštěvou lze do banky elektronicky poslat naskenované daňové přiznání a dozvědět se, jaký příjem z daňového přiznání vychází. Snadno tak zjistíte, zda hypotéku vůbec vyřídí. Druhou možností je vyhledat pomoc finančního poradce nebo úvěrového specialisty. Tito lidé se v hypotečních úvěrech pohybují každý den a umí poradit, do jaké banky má smysl zajít.

2.Hypotéka bez dokládání příjmu = 4% úrok

Roman chtěl udělat rekonstrukci bytového jádra. Náklady spočítal na 600 tisíc korun, ale s jeho daňovým přiznáním nebylo snadné hypotéku vyřídit. Vydal se do několika bank s tím, že na řádku 37 má příjem 77 568 Kč (tedy prakticky žádný). A na řádku 101 Příjmy podle § 7 zákona je suma 193 920 Kč.

Nakonec našel banku, která mu nabídla hypoteční úvěr bez prokazování příjmu, ale jen do 50% hodnoty jeho nemovitosti. Romanův byt má hodnotu přes 1,2 milionu korun, takže se mohl pustit do vyřizování. Ale nabízené podmínky byly horší, než očekával. Hypotéku ve výši 600 tisíc korun má s úrokovou sazbou 4,49 %.

Komentář: Podnikatelé si zatím mohou vyřídit hypoteční úvěr bez prokazování příjmů. Banka chce i přesto vidět daňové přiznání, aby zkontrolovala, zda podnikatel není například ve ztrátě. Je však třeba počítat s horšími podmínkami.

3.Jak vyřídit hypotéku, když oba manželé podnikají

Manželé Košíčkovi pracují jako lektoři cizích jazyků a oba jsou OSVČ. Paní Košíčková podniká od května 2015, ale manžel začal podnikat až v dubnu 2016. Zdědili dům po rodičích, ale než se nastěhují, potřebují udělat rekonstrukci. Ta bude stát milion korun a na tuto částku si chtějí vzít hypotéku.

Obešli banky, aby zjistili, zda budou moci hypotéku na rekonstrukci vůbec vyřídit, když manžel nemá ještě ani daňové přiznání a navíc splácejí spotřebitelský úvěr 3 700 Kč měsíčně. Moc se jim nedařilo. Manžel nemohl bez daňového přiznání započítat příjem, a ten od manželky nestačil.

Po neúspěšném běhání z jedné banky do druhé, požádali o pomoc finančního odborníka. Ten jim navrhl vyřídit tzv. obratovou hypotéku ve výši 700 tisíc korun. Banka vypočítala příjem z obratu v daňovém přiznání manželky, která má v příloze č. 1 na řádku 101 Příjmy podle § 7 zákona 324 202 Kč. Jelikož uplatňuje 60% paušální výdaje, tak její příjem vyšel na 17 561 Kč měsíčně. Hypotéku ve výši 700 tisíc korun dostali na 30 let s úrokovou sazbou 1,89 %. Až bude mít daňové přiznání také manžel, mohou Košíčkovi zkusit hypoteční úvěr navýšit.

Komentář: V případě, že jste zatím nepodávali daňové přiznání, vyplatí se na hypotéku aktuálně počkat až daňové přiznání podáte. Pokud čekat nemůžete, lze si vzít úvěr hned alespoň takový, jaký vám banka nabídne a následně zkusit ho navýšit. Je však třeba počítat i s tím, že to nepůjde, a že si tedy případně budete muset vzít druhou hypotéku.

Autor:


Hlavní zprávy

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2016 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je součástí koncernu AGROFERT ovládaného Ing. Andrejem Babišem.