Hypotečním úvěrem se všeobecně rozumí úvěr zajištěný hypotékou, tedy zástavním právem k nemovitosti. Finanční prostředky z hypotéky musí být účelově vázány na investici do nemovitosti na území České Republiky. Výčet možností využití hypoték je ovšem mnohem širší než je pouze výstavba či koupě již dokončené nemovitosti. Tyto dva účely čerpání hypotéky samozřejmě tvoří kostru celého systému, avšak bylo by škoda zapomenout i na další možnosti, které zákon o hypotečních úvěrech umožňuje.
Pojďme se tedy na stručný přehled využití hypoték podívat:
· koupě nemovitosti
· výstavba nemovitosti
· oprava, modernizace či rekonstrukce nemovitosti
· zaplacení jiného úvěru, pokud byl určen na investici do nemovitosti
· vypořádání spoluvlastnických podílů a dědických nároků na nemovitosti (výplata dědiců, vypořádání manžela (manželky) při rozvodu atd.
K prvním dvěma účelům využití hypotečního úvěru se nemá smysl nijak více vracet, neboť jde o rutinní operace s hypotečními úvěry. Méně lidí už využívá hypoteční úvěry na opravy či rekonstrukce (spíše se v těchto situacích využívají stavební spoření či jiné zdroje). Zde je spíše překážkou fakt, že hypotéka se vyplatí u větších objemů, zatímco různé úpravy či opravy nemovitosti mají spíše povahu méně nákladných projektů.
Refinancovat by se měl drahý úvěr úvěrem levnějším, ne naopak
Ještě méně lidí využívá možnosti refinancovat hypotékou jiný úvěr, přestože jim hypotéka může ušetřit desetitisíce. Obecně platí zásada, že bychom se měli snažit refinancovat dražší úvěr úvěrem levnějším. Kromě nákladnosti jednotlivých úvěrů (vyjádřeno úrokovou sazbou) může při rozhodování o refinancování hrát svoji roli doba splatnosti. Přefinancování úvěru s krátkou dobou splatnosti úvěrem s delší dobou splatnosti (byť stejně nákladného) může dlužníkovi přinést potřebný klid a zlepšit jeho osobní cash flow díky nižším pravidelným splátkám.
Určitě nemá smysl usilovat o refinancování řádného úvěru ze stavebního spoření, který má nízkou úrokovou sazbu a nízké náklady na správu úvěru. Na druhou stranu může být zajímavé refinancovat nějaký komerční úvěr úročený bezpochyby podstatně vyšší úrokovou sazbou (lze v případě splnění níže uvedené podmínky) nebo kupříkladu stávající hypotéky.
Hypotékou lze refinancovat pouze úvěry určené na investice do nemovitosti
Vzhledem k účelovosti hypotečních úvěrů není možné refinancovat každý úvěr. Zcela určitě neuspěje v hypoteční bance dlužník se žádostí refinancovat spotřební úvěr, díky kterému si pořídil nové auto. Není zde totiž splněna podmínka využití prvního úvěru na investici do nemovitosti. Určitě by se v tomto případě vyplatilo využít refinancování z pohledu nákladovosti (hypotéky jsou podstatně levnější než spotřební úvěry, a tudíž se hypotékou refinancuje drahý úvěr), avšak podmínka účelovosti zůstává nenaplněna. Refinancovat spotřební úvěr využitý na automobil tedy nelze. Určitě zajímavou změnu na poli spotřebních úvěrů pravděpodobně přinese takzvaná americká hypotéka. Tento typ hypotéky umožní klientovi financovat jakýkoli účel při zajištění úvěru nemovitostí. To by mělo v konečném důsledku vést k přiblížení úrokových sazeb klasických hypoték a spotřebních úvěrů.
Změní se vaše pojistka v cár papíru? Zvítězí zdravý rozum poslanců a senátorů? |
V jeho případě je nutné si ověřit, zda mu úvěrová smlouva umožňuje předčasné splacení (také za jakých podmínek) a zda je schopen refinancující hypoteční bance doložit právě účelovost čerpání komerčního úvěru. Tuto účelovost lze nejlépe doložit předložením původní úvěrové smlouvy, kde si refinancující hypoteční banka ověří, že šlo o jednu z forem využití úvěru na investici do nemovitosti. Kromě toho si hypoteční banka vyžádá výši zůstatku úvěrového účtu, to znamená aktuální dluh klienta vůči věřiteli. Další nezbytnou součástí vzájemné komunikace mezi oběma bankami je vyjádření úvěrující banky, že souhlasí s předčasným splacením úvěru.
Specifickou kapitolou je forma zajištění původního komerčního úvěru. U nižších úvěrů si banky vystačí k zajištění prostřednictvím ručitelů, zatímco u těch větších bývá obvyklá zástava nemovitostí. Pokud dlužník nemá za komerčním úvěrem zastavenou nemovitost, pak je situace jednoduchá. Za hypotéku zastaví nějakou jinou čistou nemovitost (na hypotéku musí nějakou nemovitost mít na každý pád).
V případě, že chce klient zastavit za hypotéku nemovitost již zastavenou za komerční úvěr (popřípadě refinancuje hypotékou jinou hypotéku), musí prvotní věřitel dát na katastr souhlas s výmazem zástavního práva (kvitanci) za předpokladu úhrady dlužné částky hypoteční bankou. Pokud dojde k takové vůli všech tří stran, pak se může žadatel pustit do jednotlivých na sebe navazujících kroků.
-
Po splnění všech nároků hypoteční banky sepíše úvěrovou a zástavní smlouvu. Následně dochází ke vkladu zástavního práva (jde v podstatě o momentálně duplicitní zastavení nemovitosti oběma úvěrujícími institucemi-zástavním právem ve prospěch první banky jako první v pořadí a následně zástavním právem ve prospěch hypoteční banky jako druhé v pořadí)
-
Po vložení zástavního práva ve prospěch hypoteční banky dojde k úhradě celé dlužné částky ve prospěch původního věřitele.
-
Závazek vůči původnímu věřiteli je uhrazen hypotékou a původní věřitel po připsání této částky zasílá na katastr souhlas s výmazem zástavního práva. Katastr provede výmaz zástavního práva, které bylo až do té doby zapsáno ve prospěch původního věřitele a hypoteční banka se tím tává zástavním věřitelem v prvním pořadí.
-
Klient následně splácí lépe úročený úvěr hypoteční bance a realizuje úsporu.
Pozor na poplatky!
Nejen úvěr, ale i pouhé spoření může hrát roli při výběru spořitelny |
Zkusme se podívat na modelový příklad, objasňující efekt refinacování drahého spotřebního úvěru levnou hypotékou.
Parametry: Klient splácí spotřebitelský úvěr. Aktuální zůstatek na jeho úvěrovém účtu činí 400.000 Kč. Splácí ho prostřednictvím pravidelných měsíčních splátek obsahujících úrok i úmor. Výše splátky činí 8.896 Kč a zbývá mu ještě uhradit šedesát splátek. Nabízí se mu možnost refinancovat tento úvěr hypotékou s úrokovou sazbou pět procent p.a. a pětiletou délkou splatnosti.
Jak velký efekt mu přinese rozdíl sedmi procentních bodů mezi oběma úvěry?
Spotřební úvěr | Hypoteční úvěr | |
Výše úvěru | 400 000 Kč | 400 000 Kč |
Úroková sazba | 12 procent p.a. | 5 procent p.a. |
Výše splátky | 8 896 Kč | 7 555 Kč |
Celkem zaplatí | 533 760 Kč | 453 300 Kč |
Zdroj: Fincentrum
Dáte se zlákat? Stavební spořitelny se pustily do boje o klienty. Více ZDE. |
Refinancovali jste hypotékou jiný úvěr na bydlení? Vyšly vám banky v takovém záměru vstříc? Těšíme se na vaše poznatky a zkušenosti z takové operace.