Banky se ve snaze získat nové klienty, kteří si sjednají hypoteční úvěr, skutečně snaží. Dávno pryč jsou doby, kdy si banky ze zájemců o hypotéku pečlivě vybíraly a poskytly ji pouze těm nejbonitnějším. Za posouzení žádosti o úvěr si inkasovaly poplatek, který byl často nevratný i v případě, kdy úvěr nebyl poskytnut. Dnes je někde možné podepsat úvěrovou smlouvu při první návštěvě banky, někdy klient při podpisu smlouvy ani ještě nemusí mít nemovitost, kterou bude z hypotéky financovat. Prověřování bonity nebo stanovení hodnoty nemovitosti některé banky provedou na počkání a hypotéku si lze sjednat i na poště. Před několika lety naprosto nemyslitelné. Banky se snaží v rámci konkurenčního boje přinášet různé novinky a zlepšení, které by měly umožnit získat hypoteční úvěr většímu okruhu zájemců. S jednou takovou novinkou nyní přišla Hypoteční banka.
Hypotéka se splatností až 40 let
Dosud bylo možné sjednat si hypoteční úvěr maximálně na třicet let, žádná z bank nenabízela klientům možnost sjednat si úvěr s delší splatností. Taková doba splatnosti je již natolik dlouhá, že se z hlediska nákladů na hypotéku dosti nevyplatí. Přesto Hypoteční banka nyní umožňuje sjednání i čtyřicetileté hypotéky. Je určena těm, kterým by jejich nízký příjem jinak neumožnil získat úvěr v potřebné výši. Za tuto možnost si však musí „nebonitní“ klient značně připlatit. Hypoteční úvěry se nejčastěji sjednávají s délkou doby splatnosti do dvaceti let. Dvacet let lze – velmi obecně - považovat za celkem dobrý kompromis mezi přijatelnou výší splátky a přijatelnou výší celkových nákladů hypotéky. Delší doba splatnosti již přináší menší užitek s příliš vysokými náklady.
Jak to funguje
Prodloužením doby splatnosti se při zachování výše úvěru a úrokové sazby sníží výše anuitní splátky a zároveň vzroste objem celkových úroků, které klient bance zaplatí. (Za delší dobu samozřejmě také zaplatí více na poplatcích.) Nižší splátky sníží finanční zatížení rozpočtu dlužníka, a nebo mu umožní čerpat za stejných podmínek při stejném příjmu vyšší úvěr. Zároveň však platí, že snižování výše anuitní splátky se s prodlužující se dobou splatnosti úvěru postupně „zpomaluje“. Zatímco prodloužení doby splatnosti úvěru z 10 na 15 let přinese značnou změnu ve výši splátky, při prodloužení splatnosti z 25 let na 30 let je již užitek z poklesu splátky zanedbatelný. S každým dalším rokem však postupně narůstá celková výše zaplacených úroků. Je velký rozdíl, zda dlužník platí bance za úvěr deset let, nebo 20 let, natož pak 40 let. Názorně je to vidět z následující tabulky. Je zde uveden příklad hypotečního úvěru ve výši 1 mil. korun s úrokovou sazbou 5 %.
Zatímco při prodloužení doby splatnosti o pět let z 10 na 15 let se splátka 10 607 korun sníží celkem výrazně o 2 699 korun, při prodloužení doby splatnosti 35 let na 40 let je to pouhých 225 korun.
| Závislost výše splátek a celkově zaplacených úroků na délce doby splatnosti úvěru (1 mil. korun, 5 %) | ||||
| doba splatnosti v letech | splátka (Kč) | pokles výše splátky při prodloužení splatnosti o 5 let (Kč) | celkově zaplacené úroky (Kč) | nárůst výše celkových úroků při prodloužení splatnosti o 5 let (Kč) |
| 10 let | 10.607 | - | 272.786 | - |
| 15 let | 7.908 | -2.699 | 423.429 | +150.643 |
| 20 let | 6.600 | -1.308 | 583.894 | +160.465 |
| 25 let | 5.846 | -754 | 753.770 | +169.876 |
| 30 let | 5.368 | -478 | 932.558 | +178.788 |
| 35 let | 5.047 | -321 | 1.119.688 | +187.130 |
| 40 let | 4.822 | -225 | 1.314.544 | +194.856 |
Poznámka: Není zde zohledněna časová hodnota peněz, aby bylo názorně vidět, jak velký vliv má prodloužení doby splatnosti o konkrétní počet let na výši sumy celkově zaplacených úroků.
O „výhodnosti“ čtyřicetileté hypotéky pak svědčí částka zaplacených úroků. Při obvyklé době splatnosti 20 let zaplatí klient bance za milionovou hypotéku při 5% sazbě na úrocích 584 tisíce korun. Při splatnosti 40 let je to 1,315 mil. korun. O 315 tisíc korun více než si půjčil. (Zcela názorně řečeno: za tento milionový úvěr bance v průběhu 40 let na splátkách celkově zaplatí 2 315 000 korun, z toho celých 1 315 000 korun činí úroky - viz. tabulka.)
Další příklad: při prodloužení doby splatnosti z již tak dlouhých 30 let na 40 let bude činit měsíční úleva dlužníkova rozpočtu pouhých 546 korun, zato na úrocích zaplatí o 382 tisíce korun více. Pokud jsou příjmy zájemce o hypotéku jen tak tak dostačující, že mu pomůže i takto zanedbatelné snížení splátky, měl by si asi rozmyslet, zda si má na takovou hypotéku vůbec troufnout.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFOČtyřicetiletá hypotéka Hypoteční banky
Nabídku čtyřicetileté splatnosti úvěru Hypoteční banka nepovažuje za masovou záležitost, ale jako jednu z možností řešení situace, kdy si mladí klienti potřebují půjčit větší obnos peněz nebo mají nižší příjmy. V některých případech se toto řešení asi uplatní, ale jak bylo ukázáno výše, náklady jsou v porovnání s přínosem značně vysoké.
Jde také o marketingový tah, který by měl podpořit vnímání Hypoteční banky jako specialisty na hypotečním trhu, který umožní zájemcům o úvěr řešit i téměř neřešitelné situace a poskytnout jim úvěr připravený na míru.
Čtyřicetiletou dobu splatnosti si však lze samozřejmě sjednat s tím, že si ji po určité době klient nechá zkrátit. Tím si může na počátku splácení zajistit co nejnižší splátku a později si provedením mimořádné splátky či zkrácením doby splatnosti snížit jinak zbytečně vysoké úrokové náklady. V takovém případě se vlastně jedná o určitou variantu podobnou progresivnímu splácení – zkracováním doby splatnosti si dlužník v čase zvyšuje výši splátek (za jinak stejných podmínek).
Parametry čtyřicetileté hypotéky od Hypoteční banky
Tato možnost se týká pouze účelových hypoték na financování bydlení. Parametry hypotečních úvěrů se při sjednání doby splatnosti na čtyřicet let nijak nemění, pouze je omezena maximální výše úvěru, a to na 70 % hodnoty zastavované nemovitosti. Hypoteční banka poskytuje úvěry tak, aby byly splaceny nejpozději do 70 let věku dlužníka. To znamená, že hypotéku se splatností 40 let si mohou sjednat pouze lidé do třiceti let. Pokud jsou starší, mohou ve smlouvě vystupovat jako spoludlužníci, ale jejich příjmy se při posuzování úvěru nebudou brát v úvahu. Musí k sobě mít žadatele, který věkovou podmínku splní. Ovšem vzhledem k tomu, že splatnost není striktně určena na přesně 40 let, mohou úvěr s dlouhou dobou splatností získat i ti, kterým již třicet bylo. Dobu splatnosti si lze sjednat v rámci 40 let jakoukoli (v celých měsících).
V následující tabulce jsou dva konkrétní příklady splátek a zaplacených úroků pro aktuální úrokové sazby Hypoteční banky. Jde o minimální sazbu pro roční a pro pětiletou fixaci. Výše úvěru zde činí 1,5 mil. korun, což je v současné době průměrná výše nově sjednávaných hypotečních úvěrů.
| Výše splátky a celkových úroků u hypotéky ve výši 1,5 mil. Kč při splatnosti 20 a 40 let | ||||
| roční fixace - sazba od 3,94 % | pětiletá fixace - sazba od 4,09 % | |||
| doba splatnosti v letech | splátka (Kč) | celkově zaplacené úroky (Kč) | splátka (Kč) | celkově zaplacené úroky (Kč) |
| 20 let | 9.042 | 670.164 | 9.161 | 698.640 |
| 40 let | 6.213 | 1.482.345 | 6.353 | 1.549.584 |
Poznámka: Není zde zohledněna časová hodnota peněz, aby bylo názorně vidět, jak velký vliv má prodloužení doby splatnosti o konkrétní počet let na výši sumy celkově zaplacených úroků.
