Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Hypotéku lze získat i bez úspor: jak na ni?

aktualizováno 
Manželé Novákovi se rozhodli řešit svou bytovou situaci hypotečním úvěrem, ale nejsou si zcela jisti svými možnostmi. V současné době je nabídka hypotečních produktů skutečně široká. Co nám jsou finanční ústavy schopny nabídnout?
Dům

Dům | foto: Profimedia.cz


Manželé Adam (32) a Eva (27) Novákovi bydlí v současné době v pronajatém bytě o velikosti 2+1 v centru středně velkého města. Adam pracuje jako obchodní zástupce, Eva jako učitelka v mateřské školce. Děti zatím nemají, avšak v dohledné době by se rádi o založení rodiny pokusili. Z tohoto důvodu se rozhodli řešit otázku bydlení výstavbou nového rodinného domu v klidné části obce, vzdálené od města cca 15 km.

Celkové příjmy domácnosti se pohybují v průměru okolo 45 000 Kč měsíčně. Výdaje za pronájem bytu včetně energií činí 9 000 Kč měsíčně. Manželé nemají žádné další závazky v podobě splátek, ale bohužel ani žádné spořící produkty či finanční rezervy, které by se případně daly využít na zahájení stavby nebo koupi pozemku.

Základním úkolem v tomto případě je zajištění co možná nejvýhodnější varianty financování požadavku Novákových.

Jaké máme možnosti?

  1. 100% hypoteční úvěr – jak jsme již zmínili, nemají Novákovi žádné vlastní finanční prostředky a z úvěru chtějí financovat jak nákup pozemku, tak i celou výstavbu rodinného domu.
  2. Splatnost úvěru 30 let – Novákovi požadují nastavení maximální délky splatnosti úvěru, a to z důvodu co nejmenšího finančního zatížení rodiny.
  3. Riziko – pokrytí rizika smrti hlavního živitele rodiny, event. výpadku příjmů z důvodu nemoci nebo trvalé invalidity vhodným pojistným produktem.
  4. Podmínky – neméně důležitým parametrem je také zajištění co možná nejvýhodnějších podmínek, za kterých bude hypoteční úvěr poskytnut.

I tato, pro laika na první pohled zapeklitá situace, je v dnešní době hypotečním úvěrem řešitelná. Řešení nám ale poněkud komplikuje skutečnost, že není k dispozici žádný základní kapitál.

popisekÚVĚRY: 90 TISÍC BLESKEM,
či půl milionu grátis? 


Podívejme se tedy, co nám jsou finanční ústavy schopny nabídnout:

  • Třicetiletá splatnost úvěru už dnes není pro většinu bank žádným problémem. V průběhu splácení úvěru banky umožňují splacení jeho části, nebo i celé jistiny. Úvěr se tedy nemusí nutně stát víceméně celoživotní záležitostí, což je názor, se kterým se bohužel stále ještě poměrně často setkáváme. Samozřejmě je s ohledem na to potřeba zvolit si odpovídající délku fixace úrokové sazby, je totiž naprosto zbytečné platit bankám navíc poměrně vysoké sankční poplatky, které jsou účtovány při změně úvěru mimo výročí fixace.
  • 100% hypoteční úvěr – tedy úvěr na částku, která odpovídá tržní ceně zastavované nemovitosti je poskytován s malými výjimkami téměř všemi hypotečními bankami. Nakonec i tyto tzv. výjimky jsou většinou schopny nabídnout klientům individuální řešení dané situace.

Vypadá to, že by situace nakonec až tak zapeklitá být nemusela. Úvěr na výstavbu a jeho postupné čerpání, zdá se, také nebude problém. Bohužel v případě Novákových narážíme na první velkou komplikaci.

Banka je schopna hypoteční úvěr poskytnout podle výše stanovených parametrů. V první fázi je uvolněna částka ve výši kupní ceny pozemku. Ale co dál? Máme sice pozemek, potřebujeme však načerpat další prostředky nutné pro zahájení stavby. Kamenem úrazu je vždy hodnota zástavy a vyčerpané části úvěru, které si u 100% hypoték musí odpovídat.

V naprosté většině případů je řešením využití jiné nemovitosti, která je bance dána do zástavy, avšak pouze po dobu, než je možné ručení převést na rozestavěnou stavbu, podmínkou je ovšem její zapsání v katastru nemovitostí. Řešení poměrně jednoduché, jedinou nevýhodou se může zdát dvojnásobná investice do znaleckého ocenění nemovitosti. Vždy je nutné předložit bance jak odhad zastavované nemovitosti, tak i nemovitosti k výstavbě, která je předmětem úvěru.

Co ale dělat v případě, že nemáme možnost použít k zajištění úvěru jinou zástavu? Je i v tomto případě nějaké řešení – odpověď zní ano.


Konkrétní řešení

 Rady a tipy

· Pořízení vlastního bydlení je velmi důležitý životní krok, proto byste mu měli věnovat patřičnou pozornost.

· Nerozhodujte se na základě jedné nebo dvou nabídek, pokuste se získat co nejvíce informací, pokud možno z nezávislých zdrojů.

· Správný výběr vhodného způsobu financování, typu úvěru a zajištění vám může často ušetřit nemálo peněz a starostí.

Vraťme se tedy k Novákovým. Pozemek, který si pro výstavbu vybrali, má velikost cca 800 m2 a jeho kupní cena je 560 000 Kč, celkový rozpočet stavby činí 2 440 000 Kč. To znamená, že budeme kalkulovat s hypotečním úvěrem v celkové výši 3 000 000 Kč. Na takovýto hypoteční úvěr Novákovi po orientačním propočtu a posouzení bonity bez problémů dosáhnou. Splátka se bude pohybovat okolo 14 500 Kč měsíčně, což při posouzení současných nákladů na bydlení rodinný rozpočet nijak výrazně neohrozí.

Bohužel Novákovi patří do druhého výše uvedeného případu. Nemají k dispozici žádnou nemovitost, kterou by bylo možné využít jako zástavu pro zahájení čerpání úvěru. Sami bydlí v pronajatém bytě a rodiče také vhodnou nemovitostí nedisponují. Tím se nám okruh možných řešení značně zúžil. Náhradní variantou je pro nás ručitel.

Komerční banka nám nabízí další variantu hypotečního úvěru – tzv. předhypoteční úvěr. Jakým způsobem funguje?

Předhypoteční úvěr není zajištěn zástavním právem k nemovitosti, místo ní zde jako tzv. jistící článek funguje ručitel, který je sám natolik bonitní, aby na požadovaný hypoteční úvěr dosáhl. Předhypoteční úvěr je úvěrem dočasným, je poskytován maximálně na dobu 12 měsíců. Jakmile jsou splněny podmínky, podepisuje se klasický hypoteční úvěr. To znamená, že se ručitel nezavazuje plnit své závazky na celou dobu splatnosti – v tomto případě 30 let, ale pouze na dobu přechodnou. Klienti splácí po dobu trvání předhypotečního úvěru bance pouze stanovený úrok, který je od klasických sazeb navýšen o 0,5 %. Poplatek za poskytnutí předhypotečního úvěru je bankou pevně stanoven na 2 000 Kč.

Novákovi mají naštěstí možnost takového ručitele sehnat. Nic jim tedy nebrání podepsat smlouvy k předhypotečnímu úvěru a zároveň i úvěru hypotečnímu, jelikož je zde předpoklad, že do 9 měsíců, což je maximální doba, bude možné převést ručení na stavbu rodinného domu. Podepisujeme tedy oba úvěry zároveň.

V první fázi klienti načerpají kupní cenu pozemku společně s prostředky na zahájení stavby, aniž by banku zajímala rozestavěnost. Do 9 měsíců je nutné nechat zaměřit a zapsat rodinný dům na katastrálním úřadu jako rozestavěnou stavbu a převést na něj zástavní právo pro banku. Tím končí splácení předhypotečního úvěru, zanikají i závazky ručitele. Začíná se splácet klasický hypoteční úvěr, za podmínek úvěrové smlouvy, která byla podepsána zároveň s předhypotečním úvěrem. To muže být výhodné i z pohledu výše úrokové sazby, která se za dobu 9 měsíců mohla výrazně změnit.

Následné čerpání úvěru probíhá s ohledem na aktuální hodnotu zastavené nemovitosti, klasickým způsobem.

Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Hypotéky zdražují, sazby překonaly dvě procenta

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů pokračují v pozvolném růstu. Průměrná úroková sazba v dubnu stoupla na 2,01 procenta. Na této úrovni byly sazby naposledy...  celý článek

„Mnoho mladých lidí dnes utrácí hlava nehlava a nemá žádný finanční plán do...
Hypotéku a úvěr splácí déle a dráž. Paradox? Ne, je to výhoda, míní

Existují dva přístupy ke splácení hypotéky. Jedním z nich je splatit hypotéku co možná nejrychleji, druhým pak snížit měsíční splátky na minimum a s...  celý článek

Ilustrační snímek
Hypotéky dál zdražují. Objemy atakují hranici 21 miliard korun

V květnu úrokové sazby u hypoték pokračovaly v růstu. I když průměrná sazba mírně vzrostla, a to na 2,03 procenta, o hypotéky je stále zájem. Dokonce větší než...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.