Manželé Adam (32) a Eva (27) Novákovi bydlí v současné době v pronajatém bytě o velikosti 2+1 v centru středně velkého města. Adam pracuje jako obchodní zástupce, Eva jako učitelka v mateřské školce. Děti zatím nemají, avšak v dohledné době by se rádi o založení rodiny pokusili. Z tohoto důvodu se rozhodli řešit otázku bydlení výstavbou nového rodinného domu v klidné části obce, vzdálené od města cca 15 km.
Celkové příjmy domácnosti se pohybují v průměru okolo 45 000 Kč měsíčně. Výdaje za pronájem bytu včetně energií činí 9 000 Kč měsíčně. Manželé nemají žádné další závazky v podobě splátek, ale bohužel ani žádné spořící produkty či finanční rezervy, které by se případně daly využít na zahájení stavby nebo koupi pozemku.
Základním úkolem v tomto případě je zajištění co možná nejvýhodnější varianty financování požadavku Novákových.
Jaké máme možnosti?
- 100% hypoteční úvěr – jak jsme již zmínili, nemají Novákovi žádné vlastní finanční prostředky a z úvěru chtějí financovat jak nákup pozemku, tak i celou výstavbu rodinného domu.
- Splatnost úvěru 30 let – Novákovi požadují nastavení maximální délky splatnosti úvěru, a to z důvodu co nejmenšího finančního zatížení rodiny.
- Riziko – pokrytí rizika smrti hlavního živitele rodiny, event. výpadku příjmů z důvodu nemoci nebo trvalé invalidity vhodným pojistným produktem.
- Podmínky – neméně důležitým parametrem je také zajištění co možná nejvýhodnějších podmínek, za kterých bude hypoteční úvěr poskytnut.
I tato, pro laika na první pohled zapeklitá situace, je v dnešní době hypotečním úvěrem řešitelná. Řešení nám ale poněkud komplikuje skutečnost, že není k dispozici žádný základní kapitál.
ÚVĚRY: 90 TISÍC BLESKEM,Podívejme se tedy, co nám jsou finanční ústavy schopny nabídnout:
- Třicetiletá splatnost úvěru už dnes není pro většinu bank žádným problémem. V průběhu splácení úvěru banky umožňují splacení jeho části, nebo i celé jistiny. Úvěr se tedy nemusí nutně stát víceméně celoživotní záležitostí, což je názor, se kterým se bohužel stále ještě poměrně často setkáváme. Samozřejmě je s ohledem na to potřeba zvolit si odpovídající délku fixace úrokové sazby, je totiž naprosto zbytečné platit bankám navíc poměrně vysoké sankční poplatky, které jsou účtovány při změně úvěru mimo výročí fixace.
- 100% hypoteční úvěr – tedy úvěr na částku, která odpovídá tržní ceně zastavované nemovitosti je poskytován s malými výjimkami téměř všemi hypotečními bankami. Nakonec i tyto tzv. výjimky jsou většinou schopny nabídnout klientům individuální řešení dané situace.
Vypadá to, že by situace nakonec až tak zapeklitá být nemusela. Úvěr na výstavbu a jeho postupné čerpání, zdá se, také nebude problém. Bohužel v případě Novákových narážíme na první velkou komplikaci.
Banka je schopna hypoteční úvěr poskytnout podle výše stanovených parametrů. V první fázi je uvolněna částka ve výši kupní ceny pozemku. Ale co dál? Máme sice pozemek, potřebujeme však načerpat další prostředky nutné pro zahájení stavby. Kamenem úrazu je vždy hodnota zástavy a vyčerpané části úvěru, které si u 100% hypoték musí odpovídat.
V naprosté většině případů je řešením využití jiné nemovitosti, která je bance dána do zástavy, avšak pouze po dobu, než je možné ručení převést na rozestavěnou stavbu, podmínkou je ovšem její zapsání v katastru nemovitostí. Řešení poměrně jednoduché, jedinou nevýhodou se může zdát dvojnásobná investice do znaleckého ocenění nemovitosti. Vždy je nutné předložit bance jak odhad zastavované nemovitosti, tak i nemovitosti k výstavbě, která je předmětem úvěru.
Co ale dělat v případě, že nemáme možnost použít k zajištění úvěru jinou zástavu? Je i v tomto případě nějaké řešení – odpověď zní ano.
JAK SE VYVÍJEJÍ CENY HYPOTÉK?Konkrétní řešení
|
Rady a tipy |
|
· Pořízení vlastního bydlení je velmi důležitý životní krok, proto byste mu měli věnovat patřičnou pozornost. |
Bohužel Novákovi patří do druhého výše uvedeného případu. Nemají k dispozici žádnou nemovitost, kterou by bylo možné využít jako zástavu pro zahájení čerpání úvěru. Sami bydlí v pronajatém bytě a rodiče také vhodnou nemovitostí nedisponují. Tím se nám okruh možných řešení značně zúžil. Náhradní variantou je pro nás ručitel.
Komerční banka nám nabízí další variantu hypotečního úvěru – tzv. předhypoteční úvěr. Jakým způsobem funguje?
Předhypoteční úvěr není zajištěn zástavním právem k nemovitosti, místo ní zde jako tzv. jistící článek funguje ručitel, který je sám natolik bonitní, aby na požadovaný hypoteční úvěr dosáhl. Předhypoteční úvěr je úvěrem dočasným, je poskytován maximálně na dobu 12 měsíců. Jakmile jsou splněny podmínky, podepisuje se klasický hypoteční úvěr. To znamená, že se ručitel nezavazuje plnit své závazky na celou dobu splatnosti – v tomto případě 30 let, ale pouze na dobu přechodnou. Klienti splácí po dobu trvání předhypotečního úvěru bance pouze stanovený úrok, který je od klasických sazeb navýšen o 0,5 %. Poplatek za poskytnutí předhypotečního úvěru je bankou pevně stanoven na 2 000 Kč.
Novákovi mají naštěstí možnost takového ručitele sehnat. Nic jim tedy nebrání podepsat smlouvy k předhypotečnímu úvěru a zároveň i úvěru hypotečnímu, jelikož je zde předpoklad, že do 9 měsíců, což je maximální doba, bude možné převést ručení na stavbu rodinného domu. Podepisujeme tedy oba úvěry zároveň.
V první fázi klienti načerpají kupní cenu pozemku společně s prostředky na zahájení stavby, aniž by banku zajímala rozestavěnost. Do 9 měsíců je nutné nechat zaměřit a zapsat rodinný dům na katastrálním úřadu jako rozestavěnou stavbu a převést na něj zástavní právo pro banku. Tím končí splácení předhypotečního úvěru, zanikají i závazky ručitele. Začíná se splácet klasický hypoteční úvěr, za podmínek úvěrové smlouvy, která byla podepsána zároveň s předhypotečním úvěrem. To muže být výhodné i z pohledu výše úrokové sazby, která se za dobu 9 měsíců mohla výrazně změnit.
Následné čerpání úvěru probíhá s ohledem na aktuální hodnotu zastavené nemovitosti, klasickým způsobem.
