Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Hypotéky: Dejte pozor na čerpání úvěru

aktualizováno 
O hypotečních úvěrech toho bylo napsáno na stránkách Fincentra již mnoho. Ještě nikdy jsme se ovšem nezabývali podrobně tím, jak probíhá samotné čerpání hypotéky a jaká úskalí jsou s ním spojena. Přitom si zaslouží čerpání úvěru nemalou pozornost – i zde se totiž dá ušetřit (či prodělat) hodně peněz.

V prvním případě si musíme uvědomit, že hypoteční úvěr je úvěrem účelovým. Proto můžeme hned teď zapomenout na to, že by nám banka vyplatila peníze z úvěru v hotovosti na ruku. Dlužník naopak paradoxně nepřijde se svými vypůjčenými penězi ve většině případů vůbec do styku. Banka převádí peníze z úvěrového účtu rovnou na účet prodávajícího (či dodavatele v případě výstavby nemovitosti).  Bezhotovostní čerpání je důležité především z důvodu nutnosti kontroly použití daných peněz. Jistotu v tomto směru chce mít nejen hypoteční banka, ale i stát, pokud je žadateli vyplácena státní finanční podpora. Jedinou možností, kdy přijde dlužník do přímého styku se svými penězi, je proplacení nákladů, které vynaložil v souvislosti s prováděnou transakcí a může je prokazatelně doložit doklady (například u výstavby svépomocí může takto banka proplatit dlužníkovi náklady na nákup materiálu, který hradil dlužník sám hotově).

Bezhotovostní čerpání hypotéky je ovšem jen teoretický základ. Přejděme nyní k praktičtějším věcem, které přímo ovlivňují nákladnost celého hypotečního úvěru. Bude přitom záležet především na třech věcech:

  1. jak dlouho budeme ve fázi čerpání úvěru,
  2. jaká bude struktura výší čerpaných částek,
  3. zda dočerpáme celou výši úvěru.

V zásadě můžeme volit u hypotečního úvěru ze dvou způsobů čerpání. U koupě nemovitosti volíme většinou čerpání jednorázové, tedy takové, kdy banka převede celou kupní cenu na účet prodávajícího najednou. U jednorázového čerpání se mnoho příležitostí k úsporám nerýsuje. Jiná situace ovšem nastane v případě, kdy při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti volíme čerpání postupné.  Mnohdy zde totiž může dlužník na zaplacených úrocích ušetřit i desítky tisíc korun.  Tato situace

Plánujete koupi, rekonstrukci či modernizaci svého bydlení? Získejte zajímavé informace o produktech, které vám ke splnění snu pomohou:

hypoteční úvěr

úvěr ze stavebního spoření

vyplývá z faktu, že v průběhu čerpání úvěru platí dlužník pouze úroky z již vyčerpané částky a pravidelné měsíční anuity začne splácet až ve chvíli, kdy ukončí fázi čerpání úvěru. Demonstrujme si proto vliv bodů 1. a 2. na následujících dvou příkladech.

Vliv doby čerpání na nákladnost hypotečního úvěru

Předpokládejme, že dlužník si půjčí od hypoteční banky 1 milion korun za úrokovou sazbu 7% p.a. Má přitom na výběr mezi dvěma stavebními společnostmi, které požadují placení v různých obdobích. První z nich požaduje na počátku každého měsíce uhradit 200 tisíc Kč, druhá požaduje uhradit 200 tisíc Kč na počátku každého druhého měsíce. Kalendář čerpání a výslednou sumu zaplacených úroků nalezneme v následující tabulce, přičemž rozdíl mezi oběma variantami činí téměř 12 tisíc korun.

Měsíc

Stavební společnost 1

Stavební společnost 2

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

1

200 000 Kč

1 167 Kč

200 000 Kč

1 167 Kč

2

200 000 Kč

2 333 Kč

0 Kč

1 167 Kč

3

200 000 Kč

3 500 Kč

200 000 Kč

2 333 Kč

4

200 000 Kč

4 667 Kč

0 Kč

2 333 Kč

5

200 000 Kč

5 833 Kč

200 000 Kč

3 500 Kč

6

0 Kč

0 Kč

0 Kč

3 500 Kč

7

0 Kč

0 Kč

200 000 Kč

4 667 Kč

8

0 Kč

0 Kč

0 Kč

4 667 Kč

9

0 Kč

0 Kč

200 000 Kč

5 833 Kč

10

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

Celkem

1 000 000 Kč

17 500 Kč

1 000 000 Kč

29 167 Kč

V první variantě přejde dlužník již v šestém měsíci na splácení pravidelných anuit, což znamená, že nesplácí již jen úroky, ale i jistinu. Do této fáze se dostane v případě druhé společnosti až v měsíci desátém.

Kromě výše úrokových nákladů hovoří ještě jeden fakt – některé banky si účtují poplatky i za rezervaci finančních prostředků. V praxi tak můžete platit v průběhu čerpání nejen samotné úroky z vyčerpaných prostředků, ale i poplatek stanovený procentem z nevyčerpané částky úvěrového rámce (v současnosti se pohybují v rozmezí 0 až 3% p.a.). Měsíční náklady jsou potom dané součtem úroků z vyčerpaných prostředků a úroků z nevyčerpaných prostředků.

Vliv struktury výší čerpaných částek v průběhu čerpání

I zde vyjdeme ze stejného zadání: hypotéka 1 milion Kč s úrokovou sazbou 7% p.a. Rozdíl mezi stavebními společnostmi bude nyní v tom, jak jsou platby rozloženy v čase z hlediska jejich výše. Zatímco první společnost požaduje vyšší platby až před dokončením stavby, druhá společnost požaduje vyšší platby na počátku a postupně se jejich výše zmenšuje. Struktura plateb a výše úroků jsou opět uvedeny v tabulce:

Měsíc

Stavební společnost 1

Stavební společnost 2

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

1

100 000 Kč

583 Kč

300 000 Kč

1 750 Kč

2

150 000 Kč

1 458 Kč

250 000 Kč

3 208 Kč

3

200 000 Kč

2 625 Kč

200 000 Kč

4 375 Kč

4

250 000 Kč

4 083 Kč

150 000 Kč

5 250 Kč

5

300 000 Kč

5 833 Kč

100 000 Kč

5 833 Kč

Celkem

1 000 000 Kč

14 582 Kč

1 000 000 Kč

20 416 Kč

Co ušetříte na stavbě, zaplatíte bance

Třetí případ sice moc často nenastane,  ale vyloučen není. Jedná se o situaci, kdy z jakéhokoli důvodu nevyčerpáte celý úvěr, který jste s hypoteční bankou nasmlouvali. Radost z ušetřených peněz vám může částečně zkazit fakt, že budete muset za nevyčerpání celého úvěrového rámce zaplatit bance sankční poplatek. I jeho výše nemusí být vůbec zanedbatelná. Proto je často lepší zvážit bedlivě situaci a náklady, které na jednom místě stavby ušetříte, investovat do zlepšení svého bydlení na místě jiném. Sankce za nedočerpání úvěru u jednotlivých bank naleznete v následující tabulce:

Hypoteční banka

Podmínky při nedočerpání úvěru

Česká spořitelna

poplatek není stanoven

Českomoravská hypoteční banka

pouze při nedočerpání více než poloviny dohodnutého úvěru nebo při nedočerpání částky 1 mil. Kč a více uhradí klient poplatek 10% z nedočerpané částky

GE Capital Bank

u nedočerpání částky vyšší než 10% z výše úvěru činí poplatek 3% z nevyčerpané částky, mini. však 5000 Kč

HVB Bank

individuální řešení u každého klienta

Komerční banka

v sazebníku neuvedeno, situaci upravuje smlouva o úvěru

Raiffeisenbank

minimálně 2 000 Kč

Živnostenská banka

nedočerpaná částka do 100 tisíc Kč - poplatek tisíc korun, nedočerpaná částka nad 100 tisíc Kč - poplatek 10% z nedočerpaného objemu úvěru

Pramen: informační linky hypotečních bank

Na závěr lze shrnout text z uplynulých odstavců do tří rad, které vám mohou ušetřit alespoň část z peněz, které za hypotéku zaplatíte:

  1. úvěr se snažte vyčerpat co nejrychleji,
  2. čím později budete čerpat vyšší částky, tím méně na úrocích zaplatíte,
  3. i nedočerpání úvěru se může prodražit.

Je správné, že hypoteční banky účtují i za nedočerpání celé části úvěru svým dlužníkům penále? Lze očekávat zlepšení v důsledku konkurenčního boje i v této oblasti?


Komerční prezentace:

Teď máte na víc. Buřinka nabízí nejlevnější překlenovací úvěry na trhu, a to s roční úrokovou sazbou 4,95% již při naspoření pouze 20% cílové částky. Pozor: platí jen do 18. října 2002.


 

Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

„Mnoho mladých lidí dnes utrácí hlava nehlava a nemá žádný finanční plán do...
Hypotéku a úvěr splácí déle a dráž. Paradox? Ne, je to výhoda, míní

Existují dva přístupy ke splácení hypotéky. Jedním z nich je splatit hypotéku co možná nejrychleji, druhým pak snížit měsíční splátky na minimum a s...  celý článek

Ilustrační snímek
Úrokové sazby hypoték letí vzhůru, hypotéky zdražují

Růst úrokových sazeb u hypotečních úvěrů se potvrzuje. Průměrná úroková sazba v březnu vystoupala na 1,95 procenta. Navíc si ČNB připravuje půdu pro další...  celý článek

Ilustrační snímek
Sazby hypoték se dál zvedají, rostou však i objemy a počty žadatelů

Rok 2017 je zatím ve znamení rostoucích úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Lidé ale předpokládají, že sazby ještě porostou. Navíc dostupnost hypoték bude...  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

V září se 60 miliard korun octne „na ulici“
V září se 60 miliard korun octne „na ulici“

České ministerstvo financí včera oznámilo, že v září neprodá žádné nové pokladniční poukázky a jen 16 miliard korun dlu... celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.