Termín americká hypotéka
Pojem „americká hypotéka“ prozrazuje zemi svého původu, kde se hojně používá, a obecně označuje úvěr, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Účel jeho použití tedy není nijak vymezen ani omezen. Tím se liší od klasických hypotečních úvěrů, které tradičně slouží k investicím do nemovitostí.
Termín americká hypotéka se objevuje i v produktové nabídce našich bank. Nejčastěji se tento název používá pro neúčelové úvěry, které lze použít na financování čehokoli a u kterých je vyžadováno zajištění zástavním právem k nemovitosti. Ve skutečnosti však již podle současné právní úpravy rozdíl mezi „americkou“ a „klasickou“ hypotékou není.
Definice hypotečního úvěru je stanovena v zákoně o dluhopisech, který říká, že „hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné“. Není tedy nijak vymezen účel jeho použití. Až do května roku 2004, kdy byla přijata novela tohoto zákona, však byla definice hypotečního úvěru jiná a účelovost byla vyžadována. Hypotečním se rozuměl úvěr, „který je poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení včetně příslušenství jsou zajištěny zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky.“
Kde se bydlí nejlevnějiVýhody amerických hypoték
Z pohledu teorie tedy mezi americkou a standardně pojímanou hypotékou rozdíl není, v praxi však bývají nabízeny jako dva různé typy produktů. Banky pro ně mají samozřejmě různé názvy. Lze je použít víceméně na cokoli, například na nákup spotřební zboží, vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, splacení jiných úvěrů, předplacení nájemného, na úhradu různých správních poplatků i na studium v zahraničí.
Jedná se tedy v podstatě o neúčelové spotřebitelské úvěry, na rozdíl od nich jsou však vždy zajištěny zástavou nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tato forma zajištění je z hlediska banky méně riziková než třeba ručitelské závazky, mohou být americké hypotéky poskytovány s výhodnějšími úrokovými sazbami. Další výhodou oproti jiným spotřebitelským úvěrům je delší doba splácení. Ta umožňuje rozložení splátek do delšího časového období, takže jsou při stejné výši úvěru pro dlužníka méně zatěžující. Nebo lze při stejné výši splátky, kterou si může dlužník dovolit, čerpat vyšší úvěr.
Výhodou oproti klasické hypotéce je kromě neomezeného účelu použití také to, že je lze kdykoli bez omezení splatit. Alespoň by tomu tak mělo být, protože se jedná v podstatě o spotřebitelský úvěr.
Nevýhody amerických hypoték
Při srovnání se spotřebitelským úvěrem je to právě způsob zajištění. Ne každý má k dispozici nemovitost a ne každý je ochoten dát do zástavy svůj byt či dům kvůli pořízení automobilu. Navíc je sjednání zástavního práva k nemovitosti administrativně i časově náročnější než u jiných forem zajištění.
V porovnání s klasickými hypotékami, které banky poskytují na financování bydlení a investic do nemovitostí, mají americké hypotéky vyšší úrokové sazby, maximální doby splatnosti bývají kratší, omezena bývá také maximální výše úvěru. Navíc je potřeba mít vyšší podíl vlastních prostředků, neúčelové hypotéky se poskytují nejčastěji pouze do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti.
Hypotéky na družstevní byty
Některé banky vyčleňují jako další produkt úvěry určené speciálně na pořízení družstevního bytu. Jelikož nákup družstevního podílu není investicí do nemovitosti, před změnou zákona o dluhopisech nebylo možné hypoteční úvěry k tomuto účelu použít. U těchto úvěrů bývají úrokové sazby o něco vyšší než u hypoték pro financování nemovitostí, ale nižší než u neúčelových hypoték.
Americké hypotéky v praxi
Aby byly vidět rozdíly mezi „klasickými“ a „americkými“ hypotékami, které banky nabízejí, je zde uvedeno několik příkladů. Konkrétně je v tabulkách uvedena americká hypotéka a vedle ní pak standardní hypotéka na financování nemovitosti, která se jí svými parametry pokud možno co nejvíce podobá. Provádět však jejich porovnání za účelem zhodnocení jejich „výhodnosti“ není možné, jelikož banky nabízejí hypotéky v mnoha variacích. Nad každou tabulkou je zdůvodní, proč byla vybrána právě ta která standardní hypotéka.
Na ukázku jsou zde úvěry od tří bank s největším podílem na trhu hypotečních úvěrů. Znovu zde musíme zdůraznit, že parametry klasických hypoték, které zde byly na ukázku vybrány a které jsou vždy v pravém sloupci tabulky, nelze mezi jednotlivými bankami porovnávat. Liší se výší akontace, délkou doby fixace úrokové sazby a podobně.
Komerční banka
Podmínky americké hypotéky splňuje neúčelový úvěr Garant. Výše úrokové sazby se odvíjí od zvolené doby splatnosti. V tabulce je pouze orientační hodnota, v praxi se bude u jednotlivých klientů lišit, a to směrem nahoru i dolů. Pro srovnání je zde jako standardní hypotéka uveden Hypoteční úvěr Klasik proto, že stejně jako úvěr Garant umožňuje financování pouze do 70 % hodnoty nemovitosti. U hypotéky Klasik je v tabulce uvedena sazba fixovaná na deset let, jelikož maximální doba splatnosti úvěru Garant je právě deset let. Je vidět, že rozdíl mezi sazbou 4,91 % a 8,69 % je dosti výrazný.
| Komerční banka | ||
| Úvěr Garant | Hypoteční úvěr Klasik | |
| účelovost použití | neúčelový | účelový |
| úroková sazba | orientační 7,12 % - 8,69 % | od 4,91% pro 10-fix |
| doba splatnosti | max. 10 let | 5 - 30 let |
| min. a max. výše | 200 tis. - 1 mil. | min. 200 tis. |
| financovat lze hodnoty nemovitosti | 70% | 70% |
| fixace úrokové sazby | pevná sazba | 1 až 10 let a 15 let |
Zdroj: Fincentrum
Hypoteční banka
Do tabulky byl jako příklad standardní hypotéky vybrán hypoteční úvěr umožňující financovat nemovitost do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti – tedy stejně jako uvedená americká hypotéka. Maximální doba fixace u americké hypotéky je pět let, proto je pětiletá sazba vybrána i u standardní hypotéky.
| Hypoteční banka | ||
| Americká hypotéka | Hypoteční úvěr do 70 % | |
| účelovost použití | neúčelový | účelový |
| úroková sazba | od 6,5 % pro 5-fix | od 4,09 % pro 5-fix |
| doba splatnosti | 3 - 20 let | 5 - 30 let |
| min. a max. výše | 200 tis. - 1 mil. | min. 300 tis. |
| financovat lze hodnoty nemovitosti | 70% | 70% |
| fixace úrokové sazby | 1, 3, 5 let | 1, 3, 5, 10, 15 let |
Zdroj: Fincentrum
Česká spořitelna
Nabízí dva úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti, které nejsou určeny na investice do nemovitosti. Parametrům americké hypotéky odpovídá Hotovostní hypoteční úvěr, který je zcela neúčelový, lze jej použít na cokoli.
Banka dále nabízí hypoteční úvěr, u něhož je stanoven účel použití, ovšem není to investice do nemovitosti. Pojmenovala jej jako Spotřebitelský hypoteční úvěr. Jde tedy o účelový spotřebitelský úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Na co jej lze použít? Banka stanovila tyto účely: nákup zboží a služeb osobní potřeby, vypořádání společného jmění manželů při rozvodovém řízení, vypořádání závazků mezi občany při převodu užívacího práva k družstevnímu bytu a úhrada notářských a soudních poplatků
Na ukázku byla do tabulky vybrána Hypotéka Standard. V tabulce je u této hypotéky uvedena úroková sazba s fixací na 15 let, jelikož maximální doba splatnosti obou dalších úvěrů je 15 let. (Pokud jde o výši akontace, u standardních hypoték ČS financuje vždy minimálně 90 % zástavní hodnoty nemovitosti, takže z tohoto hlediska nebylo možné do tabulky vybrat srovnatelný úvěr.)
| Česká spořitelna | |||
| Hotovostní hypoteční úvěr | Spotřebitelský hypoteční úvěr | Hypotéka Standard | |
| účelovost použití | neúčelový | účelový, ne nemovitost | účelový |
| úroková sazba | 7,90% | 6,80% | od 4,99 % pro 15-fix |
| doba splatnosti | max. 15 let | max. 15 let | max. 25 let |
| min. a max. výše | min. 150 tis. | min. 150 tis. | neomezeno |
| financovat lze hodnoty nemovitosti | 70% | 70% | 90% |
| fixace úrokové sazby | pevná sazba | pevná sazba | 1 až 5, 10, 15, 20 let |
Zdroj: Fincentrum
Použili byste hypoteční úvěr zajištěný zástavou nemovitosti na pořízení spotřebního zboží? Jaký je váš názor na americké hypotéky obecně?
