Optimální délce splatnosti hypotéky se nedávno na Fincentru věnoval komentář „Čím delší, tím lepší“(klikni zde), který nabádal investory do vlastního bydlení k volbě delší doby splatnosti hypotéky. Delší splatnost hypotéky přinesla hypotečnímu dlužníkovi nižší splátku, která mu umožnila uspořovat rozdíl měsíční splátky mezi patnáctiletou a dvacetiletou hypotékou na účet stavebního spoření. Po každých pěti letech potom klient stavební spoření ukončil a o uspořenou částku snížil jistinu hypotéky. Především díky vysoké státní podpoře stavebního spoření výsledná kombinace přinesla při stejné délce splatnosti velmi slušnou úsporu.
Zmiňovaná kombinace pracovala se srovnáním hypotečního úvěru s dobou splatnosti patnáct a dvacet let. Podívejme se tedy, zda by taková kombinace vyhovovala i jiným dobám splatnosti hypotéky. Ke zodpovězení této otázky nám poslouží následující tabulka, která vyjadřuje vývoj hodnot měsíční splátky hypotečního úvěru v závislosti na prodlužující se době splatnosti.
V tabulce uvedený případ má následující parametry: Klient žádá o hypotéku určenou na koupi staršího rodinného domku v hodnotě 1,5 miliónu. K pořízení této nemovitosti klient použije půl miliónu ze svého účtu a zbývající milión si půjčí u hypoteční banky. Podívejme se tedy jak se vyvíjí výše měsíční splátky této hypotéky při prodlužování doby splatnosti (příklad počítá s úrokovou sazbou 7,5 procenta p.a. vzhledem k tomu, že se jedná o starší nemovitost, tak náš klient nemá nárok na poskytnutí státního příspěvku.
| Doba splatnosti (v letech) | 10 | 15 | 20 | 25 | 30 |
| Výše měsíční splátky v Kč | 11 915 | 9 271 | 8 056 | 7 390 | 6 993 |
| Rozdíl měsíční splátky [(x-5)-x] v Kč | 8 136 | 2 644 | 1 215 | 666 | 397 |
| Celkem zaplaceno (v tisících Kč) | 1 430 | 1 669 | 1 933 | 2 217 | 2 517 |
Vysvětlivky k tabulce:
Třetí řádek nám říká, o kolik se sníží měsíční splátka oproti době splatnosti o pět let kratší. Jak je vidět z tabulky, tak s prodlužující se dobou splatnosti skutečně výše měsíční splátky klesá. Z hodnot však jednoznačně vyplývá, že stále pomaleji. V případě volby desetileté hypotéky si oproti pětileté hypotéce za neměnných podmínek snížíme měsíční splátku o výrazných 8 136 korun, zatímco u třicetileté oproti pětadvacetileté se jedná o téměř nevýrazné snížení o necelých 400 korun. Poslední řádek tabulky udává součet měsíčních splátek za celou dobu splatnosti. Jiným slovy jde o součet jistiny a zaplacených úroků.
Zamyslíme-li se nad vývojem hodnot měsíčních splátek, tak je potom jasné, proč si lidé berou hypotéku většinou na patnáct až dvacet let. Kratší dobu splatnosti (kupříkladu deset let) si mohou dovolit jen skutečně velmi bonitní lidé a ani v jejich případě není příliš rozumné volit tak krátkou dobu splatnosti a s ní spojenou vysokou hodnotu měsíční splátky. Zcela zbytečně si tak výrazně snižují svůj životní standard.
Na druhé straně nemá cenu si brát hypotéku s dobou splatnosti 25 či 30 let, neboť hodnota měsíční splátky se již takřka nemění a klient zaplatí hodně peněz na úrocích (viz tabulka). Některé banky skutečně nabízí takto „dlouhé“ hypotéky, avšak zájem o ně je ze strany občanů minimální. Kupříkladu třicetileté hypotéky ani nenabízejí klientovi rozumnou možnost její kombinace se stavebním spořením, neboť spořit měsíčně 400 korun na účet stavebního spoření (úspora mezi hypotékou [30 let] a hypotékou [25 let]) nám zřejmě kladný výsledný efekt nepřinese. Navíc o hypotéku překračující 30 let může v podstatě požádat pouze člověk do třicítky, neboť hypoteční banky většinou požadují, aby byl klient po celou dobu splatnosti v produktivním věku.
Nezdá se vám, že s hypotékami je to jako se ženami, neboť nejlepší jsou také do dvacítky? Podělte se s námi o vaše názory na jejich optimální parametry.
 |
