Zajímavé je, že většina lidí v České republice považuje nemovitosti za poměrně bezrizikové a to zejména v období propadu akciových trhů. Jinými slovy můžeme často slyšet, že nemovitosti neztrácí svoji hodnotu. Není to ještě tak dlouho, kdy hodně rodin jezdilo trávit víkendy do českých vesnic na svoji chalupu. V 90.letech přišla změna životního stylu a mnozí z chalupářů si uvědomili, že chaloupku na vesnici ke svému životu už nepotřebují a rozhodli se jí prodat. V mnoha případech jim však kupec nabídl cenu podobnou té, za kterou ji před dvaceti lety koupili, avšak současná cenová hladina se pohybovala o několik pater výše. Logicky tedy jejich tehdy nevědomá investice do nemovitosti skončila vysokou ztrátou.
Tato krátká vsuvka snad vcelku úspěšně vyvrací letitý názor, že investice do nemovitostí je bezrizikovou investicí. Opak je totiž pravdou a jedná se o poměrně rizikovou investici, která může přinést jak pohádkové zisky, tak i astronomické ztráty. V posledních letech přinesly největší zisky investice do nemovitostí především na okraji velkých měst, zejména v Praze. Na druhé straně nemovitosti v neatraktivních lokalitách dramaticky ztrácely na svojí hodnotě. Z pohledu výnosu nejsou zajímavé pouze budovy, nýbrž i pozemky. V některých případech může dojít i ke stoprocentnímu ročnímu zhodnocení.
Jedině informace vedou v případě nemovitostí k úspěchu
Mnoho lidí si myslí, že vydělat na kapitálovém trhu mohou jen specialisté. V případě nemovitostí toto pravidlo platí dvojnásob. To je dáno specifikem nemovitosti v porovnání s cennými papíry. Dlouhodobé sledování úspěšnosti předpovědí analytiků kapitálového trhu přineslo poměrně tristní výsledky a žádný analytik zatím neprokázal schopnost vybrat konkrétní akciový titul a říct: „Tento titul vám za rok vydělá dvacet procent.“ Jedinou a účinnou obranou proti naší neznalosti předpovědí vývoje jednotlivých titulů je diverzifikace. Dnes není problém si i s malou částkou koupit index a vyhnout se tak astronomickému propadu konkrétního titulu.
To v případě nemovitostí nejde, neboť jde o velmi málo likvidní trh. Investujeme-li do akcií, pak každý den víme, kolik nám naše investice vydělává či naopak. V případě nemovitostí je to jiné. Těžko jsme schopni dnes říct, že nám tato nemovitost přinesla za rok dvacetiprocentní zhodnocení. Trh s nemovitostmi prostě nefunguje zdaleka tak efektivně jako několikrát zmiňované cenné papíry.
Na druhé straně má investice do nemovitostí s investicemi do cenných papírů shodné znaky. Oba investiční nástroje investor nakupuje se stejným cílem a výnosy mají obdobný charakter. Z držby akcií investor inkasuje dividendy, které mají podobný charakter jako nájemné v případě pronájmu nemovitosti. Kromě toho spoléhají investoři na kapitálové zhodnocení. To znamená, že se snaží dosáhnout co největšího rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou. Celkový výnos z investice do nemovitostí má tedy obdobný charakter jako v případě cenných papírů skládá se ze součtu pravidelných plateb (nájemného) a změny tržní hodnoty.
Základem úspěchu jsou skutečně informace a především potom ty, které se nazývají insider. Stejně jako v případě ostatních komodit roste cena nemovitostí v závislosti na výši poptávky. Jako v jiných případech platí, že převis poptávky po komoditě vyústí v nárůst ceny. Ideální investiční strategie spočívá v nákupu nemovitosti zatím stojících mimo zájem veřejnosti, avšak v budoucnu bude místem velkého zájmu. Vzpomeňme kupříkladu na velmi omílanou kauzu hranického závodu Philips. Poměrně levné pozemky v nepříliš atraktivní lokalitě na Olomoucku v podstatě přes noc vylétly několikanásobně nahoru. Měl-li někdo včasné informace o zájmu tohoto investora a nakoupil včas pozemky, pak je mohl s vysokým ziskem prodat. Z toho platí jednoznačný závěr, že investovat do nemovitostí by měl skutečně člověk znalý problematiky. Ostatní by se měli nemovitostem spíše vyhnout. Nutností pro nákup nemovitosti by mělo být přinejmenším seznámení se s územním plánem vybrané lokality, který by měl být dostupný na městském či stavebním úřadu.
Investice do nemovitostí nemusí být pouze pro největší boháče
Námitkou pro investice do nemovitostí může být fakt, že tento instrument je spojen zpravidla s velkým kapitálem. Zatímco k nákupu cenných papírů nám stačí několik tisíc či v některých případech i stovek, tak nemovitost bývá v řádech statisíců či spíše miliónů. Mohlo by se tedy stát, že nemovitosti si mohou dovolit zařadit do svého portfolia pouze skutečně majetní lidé.
Legislativa umožňuje nabytí jedné nemovitosti více vlastníkům a skupinové investování do nemovitostí se stalo v USA i západní Evropě poměrně zajímavou investiční příležitostí. Počet spoluvlastníků nemovitosti není přitom nijak omezen. Příjmy plynoucí z nemovitosti (zpravidla nájemné) je samozřejmě děleno podle poměru podílu jednoho vlastníku vůči součtu všech spoluvlastnických podílů a to samé platí i pro náklady (náklady na provoz atd.). Jde tedy o poměrně jednoduchý model, který umožňuje investovat do realit i pro drobné investory.
Jaké jsou vaše zkušenosti s investicemi do nemovitostí? Považujete nemovitosti za vysoce rizikové nebo nepříliš rizikové investiční instrumenty? Podělte se s námi o vaše poznatky.
