Hypoteční banky se v současnosti předhánějí ve výhodnějších nabídkách. Není výjimkou získat hypoteční úvěr za před pár lety naprosto neuvěřitelných šest procent. Paradoxně takto nízké úrokové sazby mohou v příštím roce zastavit přísun státní podpory na hypotéky. Je otázkou, zda průměrné sazby z hypoték v letošním roce klesnou pod limitní hodnotu sedmi procent, nebo zda se nad touto mezí udrží. Právě tato hranice je rozhodující pro přiznávání státního příspěvku v podobě úrokové dotace. Pokud by skutečně k poklesu pod limitní hranici došlo, pak by žádosti o hypotéku přijaté po 31. lednu příštího roku již státní podporu postrádaly. Vzhledem ke stále běžícímu roku 2002 je ovšem předčasné o tomto problému více spekulovat.
Na druhé straně současné nízké úrokové sazby paradoxně snižují druhý aspekt státní podpory v podobě možnosti snížení daňového základu o úroky zaplacené hypoteční bance z hypotečního úvěru. Jenom pro upřesnění doplním, že si poplatník může za zdaňovací období snížit daňový základ o zaplacené úroky z hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření až do výše 300 tisíc korun. Při vyšších úrokových sazbách hypoték sice dlužník musel platit bance více na úrocích, avšak čerpal státní příspěvek a zároveň mohl výrazněji využít daňového štítu a realizovat daňovou úsporu. V současné době jsou sice hypotéky levné, avšak nízké úrokové sazby jsou znevýhodňovány nižší státní podporou.
V podstatě by se tedy dalo říct, že dříve platil člověk více na úrocích a zpátky dostal určitou část od státu. Nyní platí hypoteční bance málo a od státu toho moc nedostane. Toto zjednodušení je ovšem příliš jednostranné, neboť tato situace nahrává lidem se zájmem pořídit si nemovitost prostřednictvím hypotéky nikoli k vlastnímu bydlení, nýbrž jako investici.
Státní podpora není pro každého, pozor na neoprávněné čerpání
Obě formy státní podpory (příspěvek i daňové zvýhodnění) jsou účelově poskytovány pouze zájemcům o pořízení vlastního bydlení (tato podmínka se samozřejmě týká i dotací na hypotéky lidem mladším 36 let). Jinými slovy by měl člověk čerpající státní podporu hypotečního úvěru v pořízené nemovitosti mít trvalé bydliště a skutečně ji využívat k vlastnímu bydlení. Zároveň by to měla být jediná nemovitost určená k bytovým účelům v jeho vlastnictví.
Pokud by tak poplatník neučinil, pak by se dostal do rozporu s daňovou legislativou a hrozil by mu nemalý postih. Bylo by tedy obrovským rizikem pronajmout nemovitost financovanou hypotékou se státní podporou. To se týká i řekněme černého pronájmu bez uzavřené nájemní smlouvy. Nyní se nabízí vhodný okamžik pro vysvětlení ideální doby pro investice do nemovitostí.
|
Kompletní informace o hypotékách naleznete v naší specializované sekci ZDE |
Zatímco lidé financující vlastní bydlení hypotékou profitují z nízkých úrokových sazeb jen částečně, tak lidé se zájmem financovat hypotékou pořízení nemovitosti jako investici na nízkých úrokových sazbách vydělají neomezeně. Hypoteční banky nehodnotí klienta podle toho, zda si financuje vlastní bydlení či nikoli, nýbrž podle rizikovosti úvěrového obchodu. Je jim tedy jedno, zda ji pořizuje se záměrem pořízení vlastního bydlení či jako spekulativní investici. Pokud tedy zájemce o hypotéku disponuje dostatečnými příjmy a vhodnou zástavou, pak nic nebrání uzavření úvěrového obchodu.
Investorům do nemovitostí se samozřejmě tato možnost nabízela i dříve, avšak ceny hypoték byly úplně někde jinde. Pokud se tedy nechtěli investoři dostat do rozporu se zákonem, tak nemohli čerpat státní podporu. Současná legislativa samozřejmě také neumožňuje investorům do bydlení získat státní podporu, avšak ceny hypoték jsou takovým plánům mnohem více nakloněny.
Princip investování do nemovitostí se od investic do cenných papírů příliš neliší
Přestože se někdo domnívá, že investice do nemovitostí a cenných papírů má výrazně odlišný charakter, tak realita přináší skoro zrcadlové srovnání. Podobně jako u investice do cenných papírů může přinést investice do nemovitosti dva druhy příjmů. V první řadě příjem z držby a z případného prodeje. Pokud držíme nějaký cenný papír, tak očekáváme peněžní tok z držby (kupónové výnosy u dluhopisových nástrojů či dividendy u akcií) a v případě jeho prodeje realizujeme kapitálový výnos. Zjednodušeně vyděláme na rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou.
Podobný princip platí i u nemovitostí. Držíme-li nemovitost jako investiční instrument, pak máme zájem realizovat výnosy z držby, kterými je zaplacené nájemné. Rozhodneme-li se nemovitost prodat, pak je v našem zájmu dosáhnout co nejvyššího rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou. Samozřejmě se do určité míry liší daňová legislativa ovlivňující oba druhy investice, avšak nijak nezpochybňuje možné srovnání obou investičních variant.
„Nakoupit levně a prodat draze“, základ úspěchu.
Výše uvedený slogan je samozřejmě základ úspěchu každé obchodní či investiční transakce. Položme si tedy otázku, zda nyní je právě vhodná doba k investici do nemovitosti? Při letmém pohledu na realitní trh se již ceny nemovitostí dotkly svého dna a začínají stoupat. Mnohem dynamičtější růst lze pozorovat v Praze či menších městech v porovnání s méně atraktivními lokalitami. Samozřejmě by bylo chybou se orientovat na levné nemovitosti v neatraktivních lokalitách. Určitě se vyplatí pořizovat nemovitosti s investičním záměrem v atraktivních lokalitách a ve větších městech. Zde jsou sice ceny nemovitostí podstatně výše, avšak z hlediska úspěchu investice se tento postup určitě vyplatí.
|
Kdo nabízí nejlepší hypoteční úvěr? Srovnání úvěrů nelaznete ZDE |
Z hlediska získání zdrojů na investici nemůže být vhodnější doba než současnost. Rekordně nízké ceny hypoték k tomuto kroku přímo vybízejí. To je tedy stručná charakteristika nákladové stránky investice. Ta druhá, v podobě očekávaných příjmů, obsahuje hůře predikovatelné předpoklady. Nízké ceny hypoték na druhé straně podráží nohy cenám nájmů. Stále více lidí nyní řeší svoji potřebu bydlení prostřednictvím hypotéky, neboť jejich dostupnost pro širší veřejnost roste. Platí tady v podstatě paralela, že tržní nájemné se v mnoha případech rovná splátce hypotéky a není třeba diskutovat o výhodnosti vlastního bydlení. Na druhé straně zejména velká města s množstvím pracovních příležitostí otevírají pro nájemní bydlení nové možnosti.
Investor do nemovitosti s očekávanými příjmy z nájemného by si měl v první řadě položit otázku, zda bude schopen získat klienty. Pokud bude vyhlédnutá nemovitost po většinu roku prázdná, pak budou příjmy z nájemného nedostatečné. Pokud se naopak vlastníkovi bude dařit nemovitost vhodně pronajímat, pak mu příjmy z pronájmu bohatě pokryjí splátky hypotečního úvěru. Nemovitosti nyní skutečně vybízejí k nákupu. Podíváme-li se do nedávné minulosti, pak je dnes pro takové rozhodnutí asi nejvhodnější doba.
Máte v úmyslu si vzít hypotéku ke koupi nemovitosti jako investici? Očekáváte vzestup cen nemovitostí nebo spíše jejich stagnaci? Jsou ceny hypoték nyní na minimu? Těšíme se na vaše názory.
