Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak bydlet bez vlastních prostředků

aktualizováno 
Manželé Pavel a Pavla Rozinkovi již delší dobu plánují rodinu a bydlení v pronajatém bytě v rušné části města nevyhovuje jejich představám o vhodném prostředí pro těhotenství a výchovu potomků. Rozhodli se proto vybrat si vhodné místo blízko přírodě a postavit si dům dle svých představ „na zelené louce“.
Hrubá stavba řadového rodinného domu

Hrubá stavba řadového rodinného domu | foto: archiv autorky

Současná situace

Pavel (34), pracuje jako vedoucí oblasti v telekomunikacích s platem 41 tisíc čistého a Pavla (31), pracuje jako asistentka ředitele s platem 25 tisíc čistého. Oba mají stavební spoření se státní podporou 25 % s měsíční úložkou 1500 korun a naspořeno celkem 180 tisíc. Pavel má penzijní fond, kam si ukládá 400 korun měsíčně a zaměstnavatel mu přispívá 600 korun měsíčně. Pavla má jen flexibilní životní pojištění, kde 500 korun je spořící část a 200 korun jsou pojistné náklady. Naspořeno na vkladní knížce od rodičů mají 250 tisíc.

Vyhlédli si pozemek na předměstí včetně inženýrských sítí v ceně 680 tisíc korun a v katalogu staveb si vybrali typový dům, kde cena na klíč činí 2,2 mil korun. Na internetu si spočítali, že splátka na 30 let by je vyšla cca na 14 600 korun měsíčně.

Cíle

· Volba optimálního financování pro koupi pozemku a následnou výstavbu. Vyhnout se tímto komplikacím s nedostatkem peněz při výstavbě.
· Zajistit sebe a rodinu pro mimořádné případy ztráty příjmu z různých důvodů.
· Zajistit majetek proti poškození nebo zničení.

Důležité body

Zvážit:

- finanční potřebu – není zahrnuto vybavení domácnosti
- provoz – zvýšené náklady na dopravu, pokles budoucích příjmů na mateřské
  kolísání příjmů a výdajů

Postup výstavby

Na postavení domu Rozinkovi požadují 2,88 mil korun. Podle jejich standardu budou potřebovat dalších 300 až 500 tisíc na vybavení. Jejich celková potřeba i s rezervou je ve skutečnosti 3,38 mil, což odpovídá splátce přibližně 17 200 korun. Jejich příjmy (bonita - schopnost splácet úvěr) dostačují k získání úvěru.

Jelikož nevlastní jinou nemovitost a nemají možnost, aby jim někdo dočasně „půjčil“ do zástavy vlastní dům nebo byt, bude muset být v zástavě pořizovaný pozemek a průběžně rostoucí stavba. Okruh ústavů poskytujících úvěry na bydlení se nám tak zúžil na tzv. 100 % hypotéky. To znamená, že finanční ústav poskytne klientům prostředky ve výši aktuální zastavitelné hodnoty nemovitosti stanovené bankovním odhadcem. Tento postup sebou nese mnohá rizika.

Navrhovaný postup stavby při postupném čerpání prostředků:

1. Banka uvolní peníze na koupi pozemku 680 tisíc
2. Další prostředky banka uvolní nejdříve po zapsání zástavy, viz níže. V případě Rozinkových to bylo 350 tisíc za desku a započaté zdivo.
3. Dalším krokem je hrubá stavba s plně ukončenou střechou. Rozinkovi čerpali 420 tisíc korun. V této fázi se stavba většinou nechá vyschnout. 
4. Technologicky jsou na řadě kompletní rozvody – voda, odpady, elektro, topení a zabezpečení.
5. Je tu ovšem velké riziko krádeže materiálu, jelikož stavba je neuzamykatelná. Proto je nejlepší bod 3. naplánovat na podzim a na jaře stavbu tzv. uzavřít. Instalovat okna a dveře. Z hlediska banky nemovitost výrazně získá na ceně a klient má dostatečné krytí pro dodavatele prací. Rozinkovi čerpali za okna, odpady a vodoinstalaci 280 tisíc korun.

Pořadí dokončovacích prací z hlediska banky není tak důležité. Postup by však měl směřovat ke kolaudaci. Doporučujeme tedy provádět práce dle důležitosti a drobné úpravy nechat až po kolaudaci.

6. Dokončení všech rozvodů, hrubých prací a vnitřních omítek
7. Dokončení čistých podlah. Rozinkovi čerpali 560 tisíc.
8. Instalace koupelny, toalet, schodů, obkladů. Dlažby a fasáda 360 tisíc.
9. Výstavba plotů a úpravy terénu 250 tisíc.
10. Vybavení kuchyně a další nábytek 380 tisíc.

Rozinkovi nakonec vše pořídili za 3,28 milionu.

V případě postupného čerpání je velmi důležitá úzká spolupráce dodavatele/ů prací a banky podle přesně daného harmonogramu. Na veškeré práce navíc nebudou moci být poskytnuty zálohy. Po každé ukončené fázi stavby vždy přijde odhadce, aby stanovil, o kolik se nemovitost zhodnotila a kolik prostředků banka uvolní. Je jen na dodržení harmonogramu, aby odhadce dělal aktualizace co nejméně. Každá stojí 1 000 korun. V případě Rozinkových aktualizace proběhla 7-krát.

Největším rizikem je příliš rozdělané a nedokončené práce, která dostatečně nezhodnotí nemovitost. Banka pak nemá dostatečné krytí pro vyplácení peněz a firmy nemusí chtít pokračovat bez zaplacení. Pak hrozí zastavení prací na mrtvém bodě.

Při rozhodování, která z bank by byla ta nejvhodnější, je pochopitelné, že výše úroku nebude prioritou. V první řadě je třeba posoudit možnosti bank při postupném čerpání včetně poplatků, dále zohlednit, kolik procent ze zástavy vám půjčí a až nakonec se poohlížet po tom, kdo vám nabídne nejnižší úrokovou sazbu.

popisekPROČ (NE)KUPOVAT
družstevní byt

Rady a tipy

· Při rozpočtu zohlednit výstavbu včetně detailů a stanovit si co nejpřesnější finanční potřebu.
· Doporučujeme využít stavebního dozoru, který dohlédne na kvalitu stavby i termíny. Ušetří vám nemalé peníze.
· Počítat s časovými posuny a věnovat čas platebním podmínkám a smluvním dokumentům s dodavateli.

Vlastní prostředky

V případě Rozinkových jejich naspořené prostředky (250 tisíc - volné, 180 tisíc - vázané) vzhledem k celkové finanční potřebě nebudou mít při realizaci zásadní význam. Doporučil bych je ponechat jako železnou rezervu pro případ výpadku příjmu na krytí splátek úvěru a spíše je vhodně investovat.

Soustředil bych se především na vytvoření rezerv na dobu po mateřské dovolené - tak, aby maminka nemusela v krátké době po porodu vyhledat zaměstnání. Splátky úvěru totiž činí téměř polovinu platu manžela. Pavel by proto měl snížit své úložky na penzijní fond na 100 korun měsíčně a po domluvě s odborníkem tvořit rezervní fond nejen pro krytí splátek úvěru, ale i jako přípravu na děti.

Pojištění

Při této částce závazku/úvěru je pojištění „živitele“ více než na místě. Pojistka by měla zahrnovat složky pro případ smrti, pro případ plné invalidity a trvalých následků po úrazu.

Nemovitost je třeba pojistit na rizika živlů a proti krádeži. Zvláště v některých lokalitách je vhodné nezapomenout na povodně, záplavy a pády předmětů.

Máte osobní zkušenost s postupným čerpáním hypotéky? Podělte se o ně s ostatními.

Autor:


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Pojistku změnil v pravý čas. Na boj s nemocí bude mít milion korun

Martinovi je 33 let a pracoval jako skladník. Teď je na rodičovské dovolené s malým synem. Zda se do práce vrátí, je nejisté. Jeho život totiž zkomplikovala...  celý článek

Ilustrační snímek
Častý omyl Čechů: evidenční list důchodového pojištění je k ničemu

Ne každý doklad patří do koše. Pokud jste zaměstnaní a vyhodíte evidenční list důchodového pojištění, který vám vystaví každý rok váš zaměstnavatel, děláte...  celý článek

Ilustrační snímek
O kolik peněz přijdete na nemocenské a jak finanční ztrátu zvládnout

Onemocnění nebo úraz jsou nepříjemné záležitosti. A když se jejich léčba prodlouží, situace se ještě víc komplikuje, a to po finanční stránce. Jak se připravit...  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

Sobotka: Minimální mzda bude od ledna 12.200 korun. Co na to ekonomové a firmy?
Sobotka: Minimální mzda bude od ledna 12.200 korun. Co na to ekonomové a firmy?

Minimální mzda v Česku se od ledna zvýší o 1200 korun na 12.200 korun, tedy o 11 procent. Rozhodl o tom dnes kabinet. N... celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.