Představme si nereálný, skoro pohádkový případ. Když nám někdo půjčí bezúročně a bude chtít celý úvěr splatit najednou. Dá nám možnost zvolit si dobu splatnosti. Určitě budeme volit co možná nejdelší splatnost. Z hlediska času budou mít půjčené peníze stále menší a menší hodnotu. Když se nám podaří naspořit potřebnou částku dříve, můžeme ji uložit (např. do fondů peněžního trhu), a získáme tak výnos. Pak vrátíme jenom půjčenou částku a výnos si ponecháme.
Při postupném splácení úvěru to bude podobné. Také bychom volili co možná nejdelší dobu splatnosti a využili tak snížení hodnoty peněz při splácení, případně využili toho, že je dokážeme lépe zhodnotit. Co když nám nepůjčí bezúročně jako v předchozím příkladu, ale za 1 % úrok? I v tomto případě se budeme chovat stejně. Úrok 1 % je určitě nižší než infl ace a než výnosy, kterých můžeme dosáhnout. Co když bude úrok z úvěru ještě vyšší? Kde je hranice mezi levným a drahým úvěrem? Pro posouzení, jestli je úvěr levný nebo drahý je třeba zohlednit všechny faktory, které ovlivňují cenu úvěru (sazba, podpory, poplatky…). Také záleží na tom, kam jsme schopni uložit naše přebytečné prostředky.
Graf: Různé možnosti splatnosti hypotečního úvěru Místo splatnosti 10 let se dá použít splatnost 15 let a zbývající prostředky spořit (výše úvěru 500 000 Kč, úroková sazba 5 % – efektivní úrok).
Graf: Splácení úvěru s dobou splatnosti 15 let a 10 let Dále zobrazuje spoření částky, která je rozdílem splátek při různých splatnostech. (Pro spoření počítáme s výnosem 8 %.)
Např. úvěr ve výši 500 000 Kč můžeme chtít splácet pouze 10 let. (Dle obecně přijímaného hesla: „Čím kratší doba splatnosti, tím méně zaplatíme na úrocích“.) I když máme na to, abychom spláceli úvěr pouze deset let, můžeme zkusit prodloužit dobu splatnosti na 15 let a snížit tak splátku. Zbytek peněz (rozdíl mezi splátkou na 10 let a 15 let) můžeme spořit. V příkladu počítáme se sazbou 5 % (včetně podpor). Když se nám podaří spořit s vyšším výnosem, vyděláme. (Půjčíme si s malými náklady, spoříme s vysokým ziskem.)
Splácení úvěru při kratší době splatnosti postupuje rychleji. Při delší době splatnosti, pokud spoříme, narůstá nám objem naspořených prostředků, takže „čistý objem úvěrů“ je skoro stejný. Protože jsme si půjčili levně a výhodně spořili, dosáhneme po pěti letech zisku. Když splatíme jednorázově část úvěru, bude jeho zůstatek o 10 000 Kč nižší než při splatnosti 10 let. Těchto 10 000 Kč jsme vydělali.
Výnos by byl pochopitelně vyšší, když bychom použili vyšší hypoteční úvěr. Výnos je počítán pouze v prvních pěti letech. Samozřejmě, že se dá v dalších pěti letech opakovat a dosáhnout tak dalších úspor. Také můžeme rovnou místo splatnosti 15 let použít splatnost 20 let.
Počítali jsme s výnosem 8 %. Je reálné ho dosáhnout? Např. akcie dosahovaly v průměru v dlouhodobém horizontu přes 10 % p.a. Jenže, co když v našem konkrétním případě tomu tak nebude? Pak proděláme. S tímto postupem je spojeno značné riziko skryté v nejistotě výnosů z pravidelně ukládaných peněz. Můžeme dosáhnout zajímavých výnosů, ale také výrazných ztrát). Riziko by snížilo portfolio složené z akcií a dluhopisů a dlouhý časový horizont. Jenže i tak by to nebylo vhodné pro každého (jen pro odvážné). Dobře použitelným nástrojem je stavební spoření. Tam je dokonce vyšší výnos než 8 % v námi uváděném příkladu. Výnos stavebního spoření je necelých 12 %. Výnos je navíc velice jistý.
Úryvek je z knihy 
