Na modelovém příkladu si ukážeme jednu konkrétní situaci, do které se může dostat mladý člověk, který si chce koupit byt. Definujeme si jeho cíl a finanční situaci, nastíníme, jak se může zajistit proti některým rizikům, se kterými se může setkat a zjistíme, zda si může vzít hypotéku, nebo ne.
Panu Novotnému je 27 let, žije v Praze se svou přítelkyní v podnájmu a rád by si zde koupil menší byt do osobního vlastnictví. K financování by chtěl použít hypotéku a své stavební spoření. Splácet chce vše sám bez finančního přispění své přítelkyně. Již tři roky pracuje jako zaměstnanec u stabilní tuzemské firmy. Je svobodný a rodinu zatím neplánuje.
Cíl:
Koupě menšího bytu (1 +kk, 1+1 do 40 m2)v ceně kolem jednoho mil. korun v Praze
Investiční profil:
Pan Novotný je spíše rizikově averzní, proto peníze ukládá do stavebního spoření, další úspory má jednak na ING kontě (v současnosti nejlépe úročený spořicí účet, a to 1,9 %), kde má úspory kdykoli okamžitě k dispozici a nemusí platit žádné poplatky za správu účtu, zbytek úspor má v podílovém fondu peněžního trhu. Snaží se šetřit, peníze utrácí „s rozvahou“.
Finanční situace:
- čistý měsíční příjem 18 000 korun
- měsíční výdaje 15 500 korun zahrnují: 6 000 korun jídlo, 5 000 nájemné (za pronajatý byt 2+1 platí polovinu on, polovinu přítelkyně), 4 500 ostatní výdaje (oblečení, telefon, městská doprava, volný čas)
- měsíčně pan Novotný uspoří přibližně 2 500 korun: dosud ukládal 1500 korun na stavební spoření, 1 000 korun si nechával na běžném účtě na další mimořádné výdaje
Úspory:
- stavební spoření má již sedm let, dříve mu na něj spořili rodiče, nyní na něm je 170 000 korun
- ostatní úspory činí 290 000 korun (dvakrát byl jako student na brigádě v zahraničí, něco mu našetřili rodiče, malou část tvoří také výnosy z úspor)
Finanční rezerva:
Pan Novotný by si měl utvořit určitou rezervu, která by mu pomohla překlenout nenadálý výpadek příjmu. Může jít například o onemocnění či náhlou ztrátu příjmu. Je to důležité tím více v situaci, kdy bude splácet úvěr. Minimálně by měl uvažovat o trojnásobku svého současného čistého příjmu, což je 54 000 korun. Tuto částku by si však neměl nechávat ležet na běžném účtu, ale opět investovat do bezpečného podílového fondu či převést na lépe úročené ING konto.
Pojištění:
Pokud si pan Novotný vezme hypotéku, banka po něm bude vyžadovat minimálně pojištění nemovitosti, která bude sloužit jako zástava. Některé banky budou vyžadovat také jeho životní pojištění, zvláště v případě, kdy o hypotéku žádá sám jako jednotlivec. Jelikož pan Novotný nemá volných prostředků nazbyt, rozhodně nebude volit kapitálové životní pojištění. Nejvhodnější by pro něj bylo rizikové životní pojištění s klesající pojistnou částkou. V jeho případě by měsíční pojistné činilo asi 250 korun. Dále by pro něj bylo vhodné uzavřít si alespoň základní úrazové pojištění invalidity, výši pojistného může očekávat ve výši asi 160 až 350 korun. Celkově by tedy měl pan Novotný počítat na nejzákladnější pojištění s částkou 650 korun měsíčně. Je voleno tak, aby jej finančně zatížilo co nejméně.
Pan Novotný by si rád vzal úvěr
 |
Drží hypoteční banky klienta v zajetí? Banka může úročení hypotéky nepříjemně zvýšit. Čtěte ZDE. |
Budeme uvažovat hypoteční úvěr s fixací úrokové sazby na pět let, v současné době můžeme uvažovat se sazbou například 5,5 %. Banky nabízejí sice i sazby nižší, ale většinou nejsou garantované, proto volíme „střízlivější“ variantu. Za vedení účtu banky vybírají poplatek, který nejčastěji činí 150 korun měsíčně.
Jakou hypotéku si může pan Novotný vzít?
Odpověď se v jeho případě odvíjí od částky 6 500 korun, kterou má k dispozici na měsíční splátky. Od ní musíme odečíst 650 korun za uvedené pojištění a poplatek za hypotéku 150 korun. Dále bude muset také platit poplatky za služby a energie. Vzhledem k tomu, že půjde o menší byt, může uvažovat s náklady kolem 1 000 korun. Na splátku hypotéky mu tedy zbude přibližně 4 700 korun. To při zadaných parametrech odpovídá úvěru ve výši 690 000 korun. Splátka takové hypotéky při úrokové sazbě 5,5 % a době splácení dvacet let činí 4 746 korun. Pokud by se mu podařilo měsíčně ušetřit jen o něco málo více, mohl by si dovolit i hypotéku podstatně vyšší. Například za hypotéku se stejnými parametry by při její výši 800 000 korun splácel částku 5 503 koruny. Což je o pouze 757 korun více než v případě uvažované hypotéky 690 000 korun.
Jaký byt si pan Novotný může koupit?
 |
Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti IRI. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ |
|
Rady a tipy pro pana Novotného |
|
Pokud by se podařilo ušetřit a na splátku úvěru použít měsíčně jen o 500 korun více, hypotéka může být už o 70 tis. korun vyšší. Případné přebytečné úspory by bylo možné použít například na vybavení bytu. Pokud zbudou nějaké úspory, je vhodné ponechat je na spořicím účtu (v současnosti je nejvýhodnější uvedené ING konto), tak aby byly vždy rychle k dispozici. Nové stavební spoření by bylo v tomto případě nevýhodné, jelikož úspory na něm uložené jsou nelikvidní. Pokud by je bylo třeba vybrat dříve než za šest let, došlo by ke ztrátě státní podpory a musel by zaplatit sankční poplatek. Je velmi vhodné vytvořit si určitou finanční rezervu, která pokryje případný výpadek příjmu, tak aby nedošlo u povinných splátek hypotéky k prodlení. Pan Novotný je limitován především výší volných prostředků, které může měsíčně platit za hypotéku. Přitom jeho příjem i zástavní hodnota nemovitosti by pravděpodobně postačovala i na vyšší úvěr. Proto by stálo za úvahu zamyslet se nad možností progresivního splácení hypotéky, které znamená, že v prvních letech splácení jsou splátky nižší a postupně narůstají. Lze totiž předpokládat, že v dalších letech se bude příjem pana Novotného zvyšovat. Některé banky takovéto hypotéky nabízejí. |
Nacházíte se v podobné situaci? Jak ji budete řešit? Co byste doporučili našemu modelovému zájemci o koupi bytu? Investovali byste raději do novostavby, nebo byste se spokojili i se starší nemovitosti?
