Anuita
Hypotéka se v naprosté většině případů splácí pravidelnými měsíčními splátkami, jejichž výše se po celou dobu nemění. Takovéto konstantní platbě se říká anuita. Zahrnuje v sobě jak částku úroků, které se platí bance za půjčení prostředků, tak samotnou splátku úvěru (úmor).
Obě složky jsou tu rozpočteny tak, aby se celková výše anuitní platby v čase neměnila. Nejdříve v ní převažuje úroková složka, neboť výše dluhu, z kterého se úroky počítají, je na začátku nejvyšší. Postupně s tím, jak je úvěr splácen (umořován), se dluh snižuje, takže v anuitě podíl úroků klesá a zároveň začíná převažovat samotná splátka jistiny.
Chcete dosahovat vysokých výnosů a akceptujete vyšší riziko, nebo raději investujete do zajištěných produktů? Který typ investora jste?
Pracujete- li ve firmě s méně než padesáti zaměstnanci, máte štěstí. Podle průzkumu agentury SC&C tady není šikana tak běžná jako ve větších firmách.
Jednou z možností, jak se od úřadu dozvědět, zda máte třeba nárok na přídavek na dítě, je vystát frontu. Druhou pak zvednout telefonní sluchátko.
To má praktický význam také pro výši daňových odpočtů. Každý rok je totiž možné snížit si základ daně z příjmu o sumu z hypotéky zaplacených úroků. Z konstrukce anuitního splácení pak vyplývá, že v prvních letech trvání hypotéky jsou odpočty úroků vyšší než později. Ročně si lze tímto způsobem odečíst až 300 000 korun. Stejná možnost je i u překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření.
Splátkový kalendář
Aby měli věřitel i dlužník (například banka a její klient) přehled o tom, jak bude probíhat splácení a jaký je aktuální stav úvěru v jednotlivých měsících a letech, sestavuje se tzv. splátkový kalendář. Je v něm také znázorněn podíl úroků a úmoru ve splátce – to je nutné například právě pro vyčíslení zaplacených úroků pro uplatnění daňového odpočtu. Pro lepší představu si uvedeme konkrétní příklad. Budeme uvažovat milionový úvěr, dobu splatnosti deset let a úrokovou sazbu 5% p.a.
Vzhledem k tomu, že měsíčních splátek by v tomto případě bylo celkem 120 a tabulka by byla příliš rozsáhlá, uvádíme zde pouze roční splácení a roční anuitu. Ta činí 129 505 korun a dlužník ji platí každý rok po celých deset let v nezměněné výši (neuvažujeme zde případnou změnu úrokové sazby ani mimořádné splátky). Poměr výše úroku a úmoru se však v čase mění. V posledním sloupci je uvedena výše samotného úvěru (dluhu) v jednotlivých letech. Každým rokem se snižuje o zaplacený úmor. Za tento úvěr dlužník bance zaplatí na úrocích téměř 300 000 korun. (Celkově zaplacené úroky si můžete i bez splátkového kalendáře spočítat jako součin výše a počtu všech anuit, od nějž odečtete výši úvěru.)
Tabulka: Roční splátky úvěru ve výši 1 mil. korun, s dobou splatnosti 10 let a úrokovou sazbou 5 % p.a.
|
rok splácení |
úrok (Kč) |
úmor (Kč) |
anuita-součet úroku a úmoru (Kč) | zůstatek úvěru (Kč) | ||
|
1 000 000 | ||||||
|
1 |
50 000 | 79 505 | 129 505 | 920 495 | ||
| 2 | 46 025 | 83 480 | 129 505 | 837 016 | ||
| 3 | 41 851 | 87 654 | 129 505 | 749 362 | ||
| 4 | 37 468 | 92 036 | 129 505 | 657 325 | ||
| 5 | 32 866 | 96 638 | 129 505 | 560 687 | ||
| 6 | 28 034 | 101 470 | 129 505 | 459 217 | ||
| 7 | 22 961 | 106 544 | 129 505 | 352 673 | ||
| 8 | 17 634 | 111 871 | 129 505 | 240 802 | ||
| 9 | 12 040 | 117 464 | 129 505 | 123 338 | ||
| 10 | 6 167 | 123 338 | 129 505 | 0 Kč | ||
| součet | 295 046 | 1 000 000 | - | - | ||
Zdroj: Fincentrum
Pokud byste chtěli zjistit, kolik budete bance platit za konkrétní úvěr a kolik vás bude celkově stát, můžete si sami vypočítat výši anuity. Máte několik možností. V programu Excel je finanční funkce PLATBA, ta umožňuje i výpočet výše úroku a úmoru v jednotlivých letech splácení. Hypoteční kalkulačky naleznete na webových stránkách jednotlivých bank, využít můžete také kalkulačku Fincentra. Anuitu si však můžete spočítat i „ručně“ podle následujícího vzorce.
A - výše měsíční anuity v Kč
U - celková výše úvěru v Kč
n - doba splatnosti v měsících (ve vzorci je (-n) horní exponent)
i - měsíční úroková sazba (tj. 1/12 roční sazby) vyjádřená desetinným číslem
U x i
A = ------------------
1 – (1 + i) -n
Ze vzorce je patrné, že čím vyšší je úvěr či úroková sazba, tím vyšší je také anuita. Naopak se vzrůstající dobou splatnosti výše anuity klesá.
Kromě anuitního splácení konstantními částkami je však možné také splácení progresivní, nebo degresivní. V prvním případě se splátky v průběhu doby postupně zvyšují, ve druhém případě snižují. Tyto způsoby splácení hypotečních úvěrů se však v praxi téměř nepoužívají. Standardní jsou přehledné konstantní anuitní platby. Progresivní splácení nabízí klientům například ČMHB se svým hypotečním úvěrem PROGRES. Je určen mladým lidem, u nichž se předpokládá, že jejich příjmy se budou do budoucna zvyšovat a budou si tedy moci dovolit vyšší splátky. V počáteční fázi splácení mají nižší splátky naopak méně zatěžovat rozpočet mladého člověka na začátku kariéry.
 |
Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ |
Počítali jste si předem, kolik budete měsíčně platit za svou hypotéku a kolik vás bude celkově stát? Co si myslíte o progresivním splácení hypotéky?
reklama
