Pokusíme se navrhnout takové řešení, které bude naší rodině nejlépe vyhovovat. Musíme splnit finanční požadavky – výši počáteční částky a měsíčního zatížení. Dále musíme splnit podmínky zajištění úvěru kupovaným bytem a ručitelem a budeme se snažit o co nejnižší měsíční zatížení v průběhu splácení.
Stavební spoření
Použijeme stavební spoření, které má manžel založeno. Zde je naspořeno asi 70 000 Kč, smlouva běží již pět let a je uzavřena na cílovou částku 150 000 Kč ve variantě pro mládež.
Abychom maximálně využili úvěru ze stavebního spoření, zvýšíme cílovou částku na 200 000 Kč. Jednorázově vložíme 30 000 Kč (tím dospoříme do potřebných 50 % cílové částky) a čerpáme překlenovací úvěr.
Překlenovací úvěr je ve výši 200 000 Kč, ale na účtu je naspořeno našich vlastních 100 000 Kč. Tyto prostředky budou na účtu ležet do doby, kdy bude splněno hodnotící číslo a kdy bude možné čerpat řádný úvěr ze stavebního spoření. Stavební spořitelna po nás bude chtít zajistit rozdíl mezi čerpanou částkou a námi vloženou částkou. To je 100 000 Kč. K tomu nám stačí právě náš jeden ručitel.
Kromě změny cílové částky také musíme měnit variantu spoření na rychlou, abychom dostali brzo úvěr ze stavebního spoření a splatili tak překlenovací úvěr.
Vyřízení překlenovacího úvěru může trvat asi tři měsíce. Musíme tedy počítat s tím, že za byt zaplatíme až čtyři měsíce po podepsání smlouvy na koupi bytu.
Splátka v době překlenovacího úvěru bude 1167 Kč, v době splácení úvěru ze stavebního spoření bude 1200 Kč. Úvěry budou splaceny na počátku roku 2010.
Vlastní prostředky
Prodejce bytu bude požadovat zaplacení zálohy ve výši 150 000 Kč. Tu musíme zaplatit z vlastní hotovosti. Dále se pokusíme zaplatit z vlastních peněz pokud možno co nejvíce na počátku, aby bylo co nejmenší navýšení ceny bytu. Naše vlastní hotovost umožní zaplatit 500 000 Kč ihned po podepsání smlouvy. Raději budeme počítat s platbou až druhý měsíc, abychom si nechali určitou rezervu na získání hotovosti (prodej fondů a výpověď termínovaných vkladů). Abychom připustili co možná nejnižší navýšení ceny bytu, použili jsme skoro celou vlastní hotovost. Dále budeme používat úvěry.
Pro splácení úvěrů jsme si v našem rodinném rozpočtu vyhradili maximálně 8000 Kč měsíčně. Do počátku splácení budeme počítat s tím, že je možné spořit asi 7000 Kč měsíčně. Tím se nám vytvoří další finanční rezerva a rodinný rozpočet bude připraven na splácení úvěrů, protože splátka bude stejně vysoká.
Hypoteční úvěr
Velkou část cizích zdrojů pokryje hypoteční úvěr, který bude čerpán až v samém závěru placení bytu. Termín čerpání je dán zejména nutností zastavit nově kupovaný byt ve prospěch hypoteční banky. To je možné udělat až po kolaudaci bytu.
Výše hypotečního úvěru bude 720 000 Kč. To je právě částka, na kterou se vztahuje plná státní finanční podpora.
Chtěli jsme co možná nejnižší měsíční zatížení, proto volíme dlouhou dobu splatnosti hypotečního úvěru. Maximální doba, po kterou se vyplácí státní podpora, je dvacet let. Delší doba splatnosti nemá smysl, protože by splátka příliš neklesala. Z těchto důvodů je doba splatnosti dvacet let vhodným kompromisem.
Úroková sazba bude záviset především na situaci na trhu hypotečních úvěrů, ale dá se předpokládat, že by se neměla příliš lišit od dnešních hodnot. Počítáme se sazbou 7,5 %, což je docela reálné.
Splátka úvěru bude činit 5800 Kč a zahrnuje splátku úroku a splátku jistiny. Splátka úroku z toho tvoří většinu – 4500 Kč. Máme možnost platit hypoteční bance samostatně úroky a částku na umořování jistiny ukládat na stavební spoření, kterým splatíme část hypotéky po pěti letech.
Na nově založené stavební spoření budeme spořit částku 1300 Kč měsíčně. Pokud to bude po pěti letech výhodné, můžeme dokonce použít úvěr ze stavebního spoření. O tom rozhodneme až za pět let podle aktuálních úrokových sazeb. Zvolíme to, co pro nás bude lepší.
Navíc dostaneme státní finanční podporu ve výši 432 Kč měsíčně. Výše státní podpory bude záviset na průměrné výši úrokových sazeb z hypotečního úvěru. Počítáme s jejím poklesem na pouhý jednoprocentní bod.
Celková splátka pro klienta činí 4218 Kč (i s poplatkem za vedení účtu). Navíc ukládáme 1300 Kč měsíčně na stavební spoření, z kterého splatíme část hypotečního úvěru po pěti letech. Výše splátky je jistá po dobu, kterou si zvolíme, v tomto případě pět let.
Celkové cash-flow
V předchozích odstavcích jsme popsali, jak bude vypadat celkové placení kupní ceny bytu po jednotlivých etapách. Pro lepší přehlednost uvádíme všechny potřebné údaje v následující tabulce:
| Červen 2001 | 150 000 Kč | hotovost |
| Červenec 2001 | 500 000 Kč | hotovost |
| Říjen 2001 | 200 000 Kč | překlenovací úvěr |
| Červen 2002 | 720 000 Kč | hypoteční úvěr |
| 27 000 Kč | hotovost | |
| Celkem | 1 597 000 Kč |
Celková zaplacená částka je vyšší než původní kupní cena bytu. To je dáno navyšováním ceny v případě, že se bude platit později. Celkové navýšení kupní ceny je v tomto případě 97 000 Kč. Kdybychom např. použili vlastní prostředky až na konci (6/2002) místo na počátku (6/2001), bylo by navýšení asi o 60 000 Kč vyšší. Proto je potřeba platit co možná nejdříve.
Vlastní hotovost jsme použili na počátku v celkové výši 650 000 Kč, která odpovídá vlastním prostředkům manželů a půjčce od rodičů. Další vlastní prostředky jsou použity ve stavebním spoření ve výši 100 000 Kč. Poslední část vlastních prostředků je použita na doplacení kupní ceny ve výši 27 000 Kč. Tato částka je použita z naspořené rezervy (spoření 7000 Kč měsíčně).
Největší část kupní ceny byla zaplacena z hypotečního úvěru, který činí skoro polovinu ceny bytu. Protože jsme měli málo vlastních prostředků, museli jsme ještě použít překlenovací úvěr ze stavebního spoření ve výši pouhých 13 % z ceny bytu.
Jaké bude celkové zatížení v době splácení úvěrů?
Splátka překlenovacího úvěru ze stavebního spoření bude 1167 Kč. Hypoteční bance se bude platit dalších 4218 Kč a do stavebního spoření (na splacení hypotečního úvěru) se bude ukládat 1300 Kč měsíčně.
Výše měsíčního zatížení nebude po celou dobu splácení stejná a bude se měnit podle toho, jak se budou jednotlivé úvěry splácet.
Ještě předtím, než začneme splácet hypoteční úvěr, je naše zatížení minimální, protože splácíme pouze překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Právě v této fázi jsme navrhli spoření, čímž se vytvoří určité rezervy.
Celková výše splátek je do 7000 Kč měsíčně a po splacení překlenovacího úvěru ještě dále poklesne. Navíc ještě nepočítáme s daňovými odpočty, které budou záviset na výši příjmu. Pro náš modelový příklad by byly asi 900 Kč měsíčně.
Výsledná čistá splátka se započtením všech plateb, poplatků, státních podpor a daňových odpočtů je kolem 6000 Kč měsíčně.
Počítali jsme s možnými měsíčními splátkami 7000 Kč měsíčně a vyšlo nám, že budeme nutně potřebovat 6000 Kč. Zbývající tisícikoruna se dá použít na postupné splácení půjčky od rodičů. Ještě před splácením hypotéky jsme spořili a vytvářeli tak rezervu, která se dá použít jako jakási první splátka rodičům koncem roku 2002 ve výši 50 000 Kč. Zbývajících 50 000 Kč bychom měli mít k dispozici někdy během roku 2005.
Po splacení půjčky od rodičů je možné použít těchto 1000 Kč na spoření. Naspořená částka se dá použít na částečné splacení hypotéky po pěti letech. Splatili bychom tak více než pouze použitím stavebního spoření.
Takto by se dalo postupovat ve výhledech i dále, ale to už nemůžeme používat přesná čísla. Dalo by se jenom mluvit o principech, kdy a jak se dají peníze využít a kdy se dá splatit jaký úvěr. Bude-li se splácet nad rámec minimálních částek uvedených v plánu, bude doba splatnosti o něco kratší.
Úvěry jsou tedy již naplánované a nyní již zbývá „pouhé“ vyřizování. O tom, jak je získat a jaké dokumenty může po nás banka požadovat si povíme zase za týden.
Využili jste v poslední době stavebního spoření nebo hypotéky? Jak jste spokojeni s nabídkou těchto finančních produktů?
Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Finanční rizika
Psychologie, algoritmy a umělá inteligence na kap. trzích
Finanční matematika pro každého - 3. rozšířené vydání
