Každý úvěr musí mít pojistku, z které by se splatil, kdyby vše ostatní selhalo. Kdyby třeba klient mohl splácet, ale nechtěl, nebo kdyby zemřel či přišel o zaměstnání, musí mít banka způsob, jak získat svoje peníze zpět.
K tomu zpravidla slouží zástava nemovitosti, která se může případně prodat. Podobně se dá použít termínovaný vklad, který je vinkulován ve prospěch banky. V případě nesplácení by byl vypovězen a úvěr splacen. Jištění pomocí termínovaného vkladu se nyní již příliš nepoužívá; bylo častější v dobách, kdy úrokové sazby z vkladů byly daleko vyšší než z úvěru ze stavebního spoření.
Jinou záruku poskytuje bance ručitel, který by začal splácet, kdyby dlužník z nějakého důvodu sám platit nemohl. Některá rizika (úmrtí nebo trvalá invalidita) se dají řešit pojištěním a vinkulací pojistného plnění ve prospěch banky.
Taková pojistka slouží až jako úplně poslední možnost v případě, že by selhalo všechno ostatní. Banka má pochopitelně zájem na tom, aby klient splácel bez větších problémů a aby dostávala pravidelně zpět svoje peníze i s úrokem. Když dojde k nesplácení úvěru, má banka další náklady a problémy s upomínáním klienta a v nejhorším případě i se soudy. Je sice pravda, že za vše jsou velmi tvrdé sankce, ale nejlepší pro banku je bezproblémový klient. Proto se banka snaží všem problémům předejít.
Nemovitost
Zástava nemovitosti je brána jako jedno z nejjistějších zajištění. Hypoteční banky tohoto nástroje užívají vždy, stavební spořitelny pouze u vyšších úvěrů.
Banka nebo stavební spořitelna má v zástavě nemovitost, která musí mít dostatečnou hodnotu. Ta musí být větší, než je aktuální výše úvěru. Protože ceny nemovitostí mohou na trhu kolísat a protože by banka mohla nemovitost prodávat v časové tísni, požaduje určitou rezervu. U hypotečních úvěrů je dána zákonem. Výše úvěru nesmí být vyšší než 70 % z obvyklé odhadní ceny nemovitosti. U stavebních spořitelen není tato podmínka dána zákonem, ale i spořitelny požadují, aby nemovitost měla dostatečnou hodnotu.
V případě zástavy se postup úvěru trochu prodlužuje, protože je třeba sepisovat zástavní smlouvy a nechat je zaregistrovat na katastru nemovitostí. Nejprve si klient dá zpracovat odhad nemovitosti a banka zkontroluje, jestli je nemovitost vhodná pro zástavu. Dále klient podepíše s bankou smlouvu o úvěru, kde je jednou z podmínek čerpání úvěru zřízení zástavního práva ve prospěch instituce, která půjčuje finanční prostředky. Na základě smlouvy o úvěru banka připraví zástavní smlouvy, kde je uvedena výše úvěru, číslo úvěrové smlouvy a další náležitosti. Zástavní smlouvy podepsané klientem se spolu s návrhem na vklad zástavního práva doručí na katastr nemovitostí. Teprve poté, co je zástavní právo ve prospěch finanční instituce zapsáno na výpisu z katastru nemovitostí, je možno uvolnit finanční prostředky na realizaci investičního záměru klienta.
Ručitelé
Zajištění úvěru pomocí ručitelů je typické pro stavební spořitelny. Tohoto zajištění se užívá u nižších úvěrů – přibližně do částek 300 000 Kč. Konkrétní výše úvěru závisí na stavební spořitelně a počtu ručitelů. Jeden ručitel je vyžadován řekněme do 150 000 Kč, do 300 000 Kč chce spořitelna dva ručitele. Před použitím dané stavební spořitelny se vyplatí si ověřit, kolik ručitelů bude potřeba a jaká je maximální možná výše takto zajištěného úvěru.
Z hlediska splácení musí ručitel splnit podobné podmínky jako žadatel. I on musí být v produktivním věku po celou dobu splácení úvěru a musí mít dostatečné příjmy na to, aby mohl úvěr splácet.
Administrativní doložení
Banka potřebuje, aby byly splněny všechny výše zmíněné podmínky. Potřebuje mít jistotu, že klient používá prostředky v souladu se zákonem, že bude mít v budoucnu dostatek příjmů a že nemovitost bude dobře prodejná v případě, že by to bylo potřeba.
Toto vše potřebuje banka doložit potřebnými doklady. Protože má zkušenosti s různými klienty (i s těmi nepoctivými), musí mít potvrzeno všechno do posledního detailu a přesvědčit se, že na daném úvěrovém obchodu neprodělá.
Dále uvedeme pouze základní doklady, které banky zpravidla požadují. V konkrétních složitých případech si mohou dle vlastního uvážení vyžádat další.
Osobní údaje klienta
Banka potřebuje prověřit totožnost a rodné číslo klienta dle platného občanského průkazu. Dále požaduje, aby klienti prokázali své příbuzenské vztahy, pokud o úvěr žádají společně manželé nebo rodiče a děti.
V případě, že manželé mají zúžené nebo zrušené společné jmění manželů, chce banka vidět tuto dohodu. Majetkové uspořádání mezi manželi má přímý dopad na majetkové vztahy k nemovitosti. Když manželé nemají zúžené ani zrušené jmění manželů, patří nemovitost do majetku obou a není možné, aby ji kupoval např. pouze manžel.
Doklady k příjmu žadatele
Je-li klient zaměstnanec, má prokazování příjmů jednodušší. Musí předložit bance potvrzení o výši pracovního příjmu ze závislé činnosti. Toto potvrzení mu vystaví jeho mzdová účtárna.
Období, za které je příjem požadován, se liší podle jednotlivých bank. Někde chtějí dokladovat příjem za posledního půl roku, jinde za poslední dva roky.
Dále chce banka předložit všechny doklady, které se vztahují k výdajům klien ta. To jsou např. pojistné smlouvy nebo smlouvy o již čerpaných úvěrech.
Je-li klient podnikatel, požaduje banka předložit daňová přiznání, zpravidla za poslední dvě zdaňovací období, a živnostenské oprávnění. Dále si banka může vyžádat další účetní podklady, jako je účetní závěrka, účetní výkazy – rozvaha, výkaz zisků a ztrát, peněžní toky a další doklady.
V případě příjmů z jiných zdrojů, než je podnikání nebo zaměstnání, jako je např. pronájem nemovitosti nebo příjem renty, chce banka předložit doklady, z kterých plyne očekávaná výše a doba pobírání příjmů.
Náš modelový klient je zaměstnanec, proto by banka v jeho případě chtěla potvrzení o výši pracovního příjmu u něho i u jeho manželky. Dále by chtěla dokladovat výši splátek překlenovacího úvěru. Klient by musel předložit smlouvu o překlenovacím úvěru.
Doklady k příjmu ručitele
Ručitel je osoba, která musí být schopna splácet závazky klienta, pokud klient sám toho není schopen. Banka prověřuje ručitele úplně stejně jako žadatele o úvěr. Proto chce předložit i stejné doklady.
Doklady k nemovitosti
Klient zpravidla potřebuje dostavět nemovitost, a poté v ní bude bydlet. Banka si potřebuje ohlídat, že klient nemovitost dostaví a zkolauduje. K této kontrole jí slouží doklady týkající se:
-
rozpočtu stavby;
-
finančního krytí celého investičního záměru ze strany klienta (způsob uhrazení zbývající části kupní ceny);
-
stavebního povolení;
-
smlouvy se stavební firmou apod.
Nemovitost také často slouží jako zástava, proto banka potřebuje mít jistotu, že bude dobře prodejná za přijatelnou cenu. K tomu potřebuje:
-
doklady o majetkových poměrech k nemovitosti, jako jsou nabývací titu ly, spoluvlastníci, případně věcná břemena;
-
odhadní cenu nemovitosti zpracovanou znalcem;
-
výpis z katastru nemovitostí.
V našem modelovém příkladě se jednalo o koupi bytu, což je nejjednodušší případ. Klient by předával bance kupní smlouvu, odhadní cenu nemovitosti a pojistnou smlouvu.
Výše uvedený výčet podkladů není konečný. Snažili jsme se spíše popsat principy, které banky používají, a co musí prověřit před poskytnutím úvěru. Vždy záleží na konkrétním úvěrovém případu a banka rozhoduje o tom, které doklady bude potřebovat. Úplný výčet dokladů není možné předem provést. Jako příklad může sloužit náš klient, který je mladý a nebyl na vojně, protože má modrou knížku. Při svých propočtech pochopitelně počítá s tím, že jeho příjem bude trvalý a nebude na rok přerušen vojenskou službou. Kdyby tomu tak nebylo, bylo by pošetilé pouštět se do takovýchto závazků bez vytvoření dostatečné finanční rezervy. Ovšem banka musí mít o tom doklad, proto bude po klientovi požadovat předložení modré vojenské knížky.
|
V předchozích dílech článku o financování bydlení naleznete: |
|
1. díl - Rady, jak zhodnotit vlastní možnosti a návod na určení ceny nemovitosti |
|
2. díl - Návrh řešení financování bydlení, specifikace zdrojů financování a výpočet celkového finančního zatížení |
|
|
Ručili byste svému známému v případě, že by si chtěl vzít úvěr? Podělte se s námi o Váš názor.
Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Finanční rizika
Psychologie, algoritmy a umělá inteligence na kap. trzích
Finanční matematika pro každého - 3. rozšířené vydání
